Основной документ, в котором содержится вся информация о возможности строительства индивидуального жилого дома, зданий и сооружений - Генеральный план городского округа «Город Сочи». Документ особой ценности, содержит много императивной информации, которая собиралась и применялась при застройке города, исходя из принципов градостроительного планирования города и его застройки. Инженерно-геологические условия территории предопределили: разрешенное использование территорий застройки, ограничения использования земельных участков.
Тема, о которой сегодня пойдёт речь очень ёмкая и содержит большое количество нюансов, но мы постараемся за 10 минут рассказать вам коротко о самом главном. А также расскажем историю одного изыскания, заказчика Ивана, которое было проведено на земельном участке рядом с морем.
Генеральный план городского округа «Город Сочи»
Черное море и предгорье имеет много сейсмических точек, от которых исходят постоянные колебания коры. Сейсмичность Сочи согласно нормативной документации составляет 9 балов. В 70-е годы несколько мощных землетрясений заставляет задуматься о сейсмозащите своего будущего дома.
В 1957 году был создан научный институт «Южгипрокоммунстрой», который совместно с краевым предприятием «Кубаньгеология» практически исследовал каждый уголок города и районов.
Институт был зональным, и в нем трудилась прекрасная команда из геологов и архитекторов. К изучению геологии в Сочи власти города и края подходили глобально. Вся информация об оползневых земельных участках вошла в Генеральный план Сочи. Но, как говорится, разгадка тайн кроется в деталях.
В сети интернет можно найти много информации о научном институте «Южгипрокоммунстрой» и геологии Сочи, но мы сошлёмся на электронное периодическое издание «Архитектура Сочи»
Сочи расположен на очень хрупкой корочке земли, которая полностью подмыта водой. Поэтому суша весьма нестабильна, характеризуется оползнями, провалами и впадинами, глубина которых может доходить до нескольких километров. На картах, сделанных в свое время институтом «Южгипрокоммунстрой», обозначены все эти опаснейшие впадины, где строительство даже одноэтажных зданий считается опасным.
В Сочи были случаи, когда маленькие одноэтажные здания, построенные по ошибочным расчетам геологов, проваливались в бездну. Но эта информация не афишируется!
Купить можно, нельзя построить. К чему такие заморочки?
Особенности Гражданских правоотношении и законодательства предусматривают возможность покупки любого земельного участка в частную собственность, но есть ограничения обозначенные Государственным реестром. Но как быть, если главный документ - выписка ЕГРН, не содержит ограничений и особенностей использования объекта или строительства дома?
В Государственном реестре должны содержаться все характерные особенности и ограничения. Правила обязывают учитывать все особенности при проектировании и строительстве зданий. Поэтому если в документаций будет обозначено, что строительство на участке запрещено - следовательно ввести в эксплуатацию строение будет невозможно.
По факту вы можете быть собственником земельного участка ИЖС и не иметь возможность использования для строительства дома. И такие коллизии возможны.
К сведению
В Росреестре Краснодарского края отсутствуете полная информация об ограничениях застройки, как и нет полного «чёрного списка» оползневых земельных участков. Доводы властей формальные: необходимо провести инвентаризацию территории и внести корректировки в Генеральный план городского округа «Город Сочи».
Что делать? Запрашивать архивные справки!
Территория садовых товариществ
Садовые товарищества, в Метропологии, мы называем «коллективной безответственностью». С этими территориями связанно много особенностей как юридического, так и организационного характера. Процесс приватизации и «Дачную амнистию» в этой статье мы рассматривать не будем, хотя ограничения по некоторым территориям должны были быть.
Как правило, при формировании Генерального план застройки городского округа «Город Сочи», как и других территорий, для дачных и садовых товариществ в первую очередь рассматривались территории для временного пользования и возведения огородничества. В Сочи практически все территории садовых товариществ расположены на оползневых земельных участках либо на территориях риска оползания земляных масс. Все оползневые территории подлежат защите инженерными сооружениями. Но, в связи с особенностями системы государственного управления, сооружения на территории товариществ может быть возведено только самим товариществом! И тут возникает принцип «коллективной безответственности».
Геология, морфология и геологические изыскания
Очень часто от риэлторов и продавцов земли можно услышать фразу: «Аргиллит здесь залегает на глубине 5 метров, фундамент вам встанет в копейки». По этому поводу существует множество небылиц и все они говорят о том, что понятия о грунтах у неподготовленного человека просто нет. Простым языком аргиллит это камнеподобная сланцевая плотная непромокаемая глина, которую не стоит ассоциировать с гранитом или другим магматическим камнем. Но чаще всего для устройства столбчатых фундаментов используется другая более рыхлая порода - мергель. От этих двух пород идет исчисление глубины заложения фундамента.
Изыскания и их особенности
Как правило, геологические изыскания в Сочи производят способом шнекового и колонкового бурения. Да и местные специалисты не считают применять другое, более сложное и точное, когда геологов интересует порядок залегания пород, глубина водоносного слоя и залегания коренных пород.
Никто не собирается быть точным как швейцарские часы. Бурение сопровождается промывкой скважины водой, что увеличивает скорость бурения.
Для геологов важна скорость и установить порядок залегания пород на исследуемом участке. Несмотря на то, что наука давно шагнула в перед и сегодня разработаны конструкции более сложных фундаментов, специалисты в Сочи остаются не изменены правилам. Что позволяет удешевлять строительство и влияние сейсмики на строение - это вопрос риторический.
Точность результатов которую просит Иван
Из жизни расскажем вам историю одного заказа на геологические изыскания земельного участка. Иван, как и все добросовестные собственники, решил заказать изыскания. В процессе переговоров, при заказе услуги, просил исполнителя провести лабораторные испытания грунта. Всё как положено с заключением лаборатории.
О цене договорились, пожали руки, и приступили к бурению. Но какое разочарование получил заказчик когда и узнал, что результате бурения - образцы не попадут в лабораторию. Мастер буровых работ фотографировал срез грунта и отправлял руководителю.
Вот такая точность изысканий! Но если днем фотографии позволяли разглядеть образцы и цвет породы, то вечером всё было непонятно.
Не стоит ожидать точных показателей физико-механических свойств грунтов. Ни способ бурения, ни качества исполнения не улучшат архивные данные геологии.
В добавок на следующий день произошёл срез буровой штанги. Мастер конечно погоревал, что потерял коронку на девятом метре скважины. У исполнителя возникло мнении, что породы твердые и с грунтами все хорошо.
Сколько стоит услуга
В среднем скважина бурится на глубину до 10 метров либо до залегания коренных пород. Стоимость одного метра на 2022 год составляет 2000 рублей, из которых непосредственно оператор установки достанется 500 рублей. Работа с установкой не очень-то простая и легкая, но трудяга будет один. Желание заработать побеждает. Стоит отметить, что менее одной скважины глубиной 10 метров никто работать не будет.
Далее вам предложат лабораторные испытания образцов и заключение об инженерно-геологических условиях на объекте. Как правило, с вас возьмут 15 000 рублей. Все вместе вам обойдется не менее чем 35 000 рублей.
Иван понимая, что участок расположен на склоне заказал две скважины и заплатил 55 000 рублей. Такое количество скважин необходимым считают практически все опытные и правильные изыскатели. Не нужно увеличивать стоимость если правила позволяют.
Результаты геологических изысканий
Заключение об инженерно-геологических условиях на объекте является основным документом для всех. Содержит оно несколько разделов и приложений, перечислим главные:
- Климатология района изысканий и геоморфологическое положение рельефа;
- Геологическое строение и тектоника;
- Гидрогеологические условия;
- Характеристики грунтов;
- Заключение;
- Выписка из реестра членов СРО;
- Ведомость описания выработок с ситуационной картой;
- Инженерно-геологический разрез.
Самый главный раздел это, конечно же, заключение. Но и здесь вы получите информацию которая вас может просто обескуражить. Вы получите нормативные расчётные показатели из справочника.
Заключение не расставит вам все точки над «и».
При этом в заключении вы однозначно получите рецензию следующего содержания, если конечно ваш участок будет на склоне. Для снижения геологического риска, связанного с развитием опасных геологических процессов при проектировании и строительстве должно быть предусмотрено:
- Организация рельефа территории;
- не допускать формирование отвалов грунта на склоне;
- не проводить подрезку склона;
- предусмотреть гидроизоляцию фундаментов проектируемого здания;
- предусмотреть соответствующий тип конструкции фундаментов;
- предусмотреть комплекс мероприятий по регулированию временных и постоянных водотоков.
В общем, от таких заключений можно извлечь полезного только одно - архивные данные геологических изысканий.
Но береженого Бог бережет, изыскания дело необходимое и нужное.
Сверка инженерно-геологического разреза профиля с архивными данными геологии необходима. А также необходимо определить уровень грунтовых вод.
Дальше будет действовать проектировщик, архитектор или организатор - прораб который всё знает. Перед покупкой земельного участка мы рекомендуем сделать геологические изыскания. Как правило, собственник земельного участка не имеет «Правдивое чтиво», да и незачем это ему. В предварительном договоре купли-продажи мы рекомендуем обозначить соответствующий пункт и провести геологические изыскания за свой счёт.
Хотите узнать больше, получить квалифицированное экспертное мнение, подписывайтесь на наш канал «Метропология» и пишите в комментариях.