Когда люди хотят изменить свои жилищные условия, они зачастую говорят, что хотели бы поменять одну квартиру на другую, но на самом деле, они продают свою квартиру и покупают новую. Однако, существует такой вид договора, как мена. Он используется не слишком часто, но бывает удобен, когда требуется просто обменяться квартирами. Чаще это встречается между родственниками или близкими людьми. В чём же специфика этого договора?
Но сначала немного истории. Когда-то в советские времена люди занимались обменом квартир. Ведь это была чуть ли не единственная возможность сделать свои жилищные условия лучше. Сделать это было непросто. Существовали маклеры, которые составляли обменные цепочки и руководили всем процессом обмена. Конечно, они работали нелегально. Главной особенностью этого процесса было то, что люди обменивали жильё, которое не было их собственностью. Они менялись ордерами на квартиры. Доплата была незаконной. Это тщательно скрывалось.
В настоящее время большинство квартир у людей находятся в собственности. Договор мены как раз и предназначен для обмена таких квартир. По сути — это купля-продажа. Каждая из сторон одновременно выступает и покупателем, и продавцом.
В идеале стороны обмениваются равноценным имуществом. В этом случае платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир. Но бывает мена не равноценного жилья. Тогда осуществляется доплата, которая прописывается в договоре мены.
Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Этим он бывает очень интересен тем, кто меняет жильё, находящееся в собственности менее 5 (3) лет. При обычном договоре купли-продажи продавец такого жилья обязан заплатить налог с дохода, полученного от продажи недвижимости. В случае заключения договора мены, он либо вовсе освобождается от налога, либо платит налог с суммы доплаты, что может оказаться в разы меньше, чем при заключении договора купли-продажи. По этой же причине налоговый вычет при мене можно получить только с суммы доплаты, и невозможно получить, если этой доплаты нет.
Обмениваться можно и долями в квартире (комнатами в коммунальных квартирах). Если мена происходит между участниками долевой собственности в одной квартире, то вся процедура аналогична мене отдельных квартир, за одним исключением: данная сделка оформляется только нотариусом. Если меняются доли в разных квартирах, то требуется уведомить всех сособственников, так же, как при заключении договора купли-продажи доли. Зачем это нужно? Сособственники долей имеют преимущество на покупку доли. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, потребуется отказ от преимущественного права покупки или доказательство добросовестного уведомления.
Если собственником квартиры (доли квартиры) является несовершеннолетний, то для мены дополнительно потребуется разрешение органов опеки.
Еще раз подчеркну, что мена возможна не только между родственниками, но и совершенно посторонними людьми. В случае спора и признания сделки недействительной, можно вернуться на прежние позиции. Имущество, переданное в результате мены, просто вернется к прежним собственникам.