Понятие «трейд-ин» происходит от англ. trade (something) in (for something). Так называют систему покупок, при которой покупатель отдаёт продавцу старый товар (автомобиль, смартфон, рыбацкие сапоги – всё что угодно) в зачёт стоимости такого же товара, но нового. Ещё проще – обмен вещи б/у на новую с доплатой. С начала XXI века система trade-in распространилась и на недвижимость.
В статье мы рассмотрим информацию о покупке квартиры с зачетом имеющегося жилья по системе трейд-ин, достоинства и недостатки способа.
Что такое трейд-ин в недвижимости
В недвижимости суть сделки практически не отличается от других сфер. Например, уже привычной покупки автомобиля по трейд-ин. Покупатель продаёт квартиру-вторичку застройщику, вырученные деньги идут в зачёт стоимость нового жилья. Разницу доплачивает бывший продавец, ставший теперь покупателем. Например, у гражданина А. есть обычная двушка в хорошем состоянии в спальном районе на бывшей окраине. По ряду причин он хочет переехать в новостройку рядом с центром. Застройщик покупает у гражданина А. его квартиру и предоставляет ему новую с доплатой.
Такой вариант достаточно удобен, особенно в периоды экономической нестабильности. Так было в 2009 году, когда упал спрос на жильё из-за непростой экономической ситуации. Аналогичная ситуация сложилась и в настоящее время: пандемия подрывает устойчивость экономики. Стоимость квадратных метров неуклонно растёт. Купить квартиру традиционным способом (из личных сбережений или по ипотеке) могут далеко не все нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Поэтому система trade-in понемногу обретает популярность и у населения, и у девелоперов (строительных организаций).
Обратите внимание! Реализация схемы trade-in технически представляет собой две параллельные сделки: купля-продажа старого жилья и покупка нового, чаще на основе ДДУ – договора долевого участия. Поэтому участники подписывают два договора одновременно.
От традиционной продажи старого жилья и последующей покупки нового трейд-ин отличается несколькими аспектами. Прежде всего, новая квартира – только новостройка, купить жильё на вторичном рынке не получится. Кроме того, схема часто предполагает дополнительные опции, предлагаемые девелоперами. Они касаются различных технических и житейских моментов.
Например, вместо банковского кредита на выплату разницы в цене старой и новой квартир девелопер предлагает собственную рассрочку по платежам. Или застройщик может разрешить своему клиенту жить в уже проданной квартире до переезда в новую, то есть до полной сдачи новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности. Возможны и другие опции, которые определяет непосредственно девелопер.
Требования к квартире для зачета по трейд-ин
Такой замечательный способ, казалось бы, реально может помочь в приобретении нового жилья. Но пока всё не так просто. Далеко не каждую квартиру застройщики рассматривают как привлекательный объект вторичного рынка с точки зрения последующей продажи.
Требования застройщиков к вторичке:
- Только полная квартира (не часть или доля).
- Загородные дома и коттеджи продавать сложнее, поэтому девелоперы их неохотно берут в зачёт.
- Продаваемая квартира расположена в том же населённом пункте, что и новая. Исключения бывают, но крайне редко.
- У вторички только один собственник, в ней не прописаны несовершеннолетние, на ней нет ареста, «тёмной» истории.
- Развитая инфраструктура в районе, где находится продаваемая квартира.
- Износ многоквартирного дома не больше 40%.
- Если во вторичке имеется перепланировка, она должна быть на 100% законной.
На заметку! Идеальным для трейд-ин считается жильё в сданной в эксплуатацию новостройке.
Хотя эти условия достаточно жёстки, некоторые застройщики смягчают их. Например, принимают в зачёт квартиры с неоплаченными долгами за коммунальные услуги или соглашаются на квартиру в другом городе или регионе РФ, если видят в этом несомненную выгоду для себя.
Порядок покупки квартиры по системе трейд-ин
В большинстве случаев девелоперы используют один и тот же алгоритм реализации системы trade-in: клиент выбирает квартиру у застройщика, его жильё оценивают, подписывают договор о намерениях, бронируют новую квартиру и выставляют на продажу старую. Некоторые строительные организации могут по своей воле корректировать алгоритм. Например, самостоятельно выкупать старые квадратные метры, а затем предлагать новые, исходя из стоимости старых.
Обобщённо порядок покупки недвижимости по трейд-ин выглядит следующим образом:
- Клиент выбирает квартиру у застройщика, работающего с системой trade-in.
- Девелопер бронирует за покупателем выбранное жильё и фиксирует его стоимость. Для этого стороны заключают договор, который может быть платным.
- Клиент заключает договор о продаже старой квартиры с агентством недвижимости, сотрудничающим с застройщиком, или его штатным специалистом – брокером.
- Уполномоченный специалист приступает к продаже квартиры.
- Когда покупатель найден, риелтор или брокер готовит все необходимые документы. Клиент платит комиссию, подписывает документы, получает деньги.
- Одновременно застройщик также готовит документы на продажу забронированной квартиры. Клиент переводит ему деньги, оплачивает дополнительные услуги (регистрация ДДУ, оформление собственности и пр.), получает ключи.
Обратите внимание! Если ввод нового жилья в эксплуатацию задерживается, клиент и девелопер заключают новое соглашение – о переносе сроков сдачи.
Чтобы не возникло недоразумений при покупке квартиры по трейд-ин, стоит воспользоваться советами тех, кто благополучно прошёл через все этапы такой сделки.
Что советуют покупатели:
- удостовериться в благонадёжности застройщика;
- продумать, где жить, пока новая квартира не готова к заселению;
- убедиться, что будут одобрены ипотека или обычный кредит на доплату.
Также очень важно сохранять все документы и квитанции, которыми покупатель нового жилья будет обрастать на каждом шаге.
Преимущества покупки квартиры по трейд-ин
К основному преимуществу trade-in специалисты жилищного рынка относят реальную возможность совершения двойной сделки (продажа старой квартиры и покупка новой) в приятном режиме «одно окно». В большинстве случаев девелоперы, работающие с такой схемой, имеют собственный брокерский отдел или сотрудничают с риелторскими конторами с отличной репутацией. При таких обстоятельствах сделка не только происходит быстро, в ней практически отсутствуют риски.
Какие ещё преимущества у схемы трейд-ин:
- Бронирование новой квартиры за клиентом защищает его от повышения стоимости жилья, а также исключает риск продажи другим лицам.
- Нередко девелоперы предоставляют дополнительную скидку в размере 1–2%. Вроде бы мелочь, но приятная.
- Стоимость старой квартиры по сути является первоначальным взносом при оформлении ипотеки.
- Уполномоченный брокер или риелтор ведут сделку от первого до последнего шага, избавляя клиента от решения множества задач, отнимающих время: оценку, сбор необходимых документов, поиск покупателя.
Трейд-ин выгоден и для застройщика: схема позволяет привлечь новых клиентов, способствует формированию положительного образа компании.
Недостатки покупки квартиры по трейд-ин
Хотя покупка квартиры по trade-in выглядит привлекательно, нужно знать и о её недостатках, ведь именно они тормозят широкое распространение схемы на рынке недвижимости.
Основными минусами трейд-ин считают:
- Ограниченный выбор жилья. Такую «роскошь» могут позволить себе только те застройщики, финансовое состояние которых очень прочное.
- Выручка за старое жильё всегда оказывается ниже рыночной стоимости: чтобы быстрее продать имеющиеся квадратные метры, её обычно снижают на 10–15%, а иногда дисконт (разница в цене) может достигать и 30%.
- Ожидание готовности новой квартиры. Очень часто в продаваемых новостройках еще не завершились строительные работы, а к отделочным тем более не приступали. Этот период покупателю приходится где-то пережидать – у родственников или в съёмном жилье.
- Оплата услуг риелторов или брокеров. Это неизбежно: самостоятельная продажа квартиры может затянуться на годы. У профессионалов же есть отработанные схемы поиска клиентов, умение преподнести даже захудалые квадратные метры как царские хоромы, эффективные рекламные каналы.
Учитывая все плюсы и минусы системы trade-in, можно составить «портрет» идеальной сделки: в зачёт идёт высоколиквидная вторичка, стоимость которой даже с учётом дисконта 15% превышает полную стоимость новостройки. Застройщик сразу по подписании договора преподносит клиенту ключи от новой квартиры, ремонт которой займёт всего пару недель.
Система трейд-ин вполне может стать очень популярной у населения и застройщиков. Эксперты полагают, что при «перегретых» ценах на новое жильё девелоперы будут выставлять на продажу квартиры с высокой степенью готовности. Если у них одновременно будет хороший запас финансовой прочности, желающих быстро улучшить жилищные условия найдётся много. Статистика показывает, что значительная часть граждан готова пойти на дополнительные финансовые затраты, чтобы заветная мечта – новая современная квартира – стала реальностью.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.