Какими бы качественными ни были новостройки премиум-класса , квартира в историческом здании в центре города по-прежнему знак статуса и престижа. Если хотите купить недвижимость в объекте культурного наследия, вы должны знать ряд нюансов. Эксперты студии дизайна Enjoy Home рассказывают.
Что такое объект культурного наследия?
Объектом культурного наследия могут быть не только храмы и монументы, но и вполне себе на первый взгляд обычные жилые дома. Даже необязательно старше ста лет: «сталинские высотки» – тоже объекты культурного наследия.
Кроме исторической, у таких зданий есть и художественная ценность. Они строились по индивидуальным проектам, а их фасады и интерьеры подъездов, лестниц иногда отличает лепнина, скульптуры, ковка, метлахская плитка, майолика, резьба по мрамору.
Как правило, это здания специфичной, «хитрой» архитектуры, с нетиповой планировкой, с высокими потолками, большими окнами, эркерами. Студия Enjoy Home всегда учитывает эти особенности при подготовке дизайн-проекта, чтобы использовать их максимально эффективно.
Первоначальные сведения о здании до покупки можно получить, просто прогуглив его. Такие здания визуально отличаются от типовой кирпичной или панельной застройки. Впрочем, есть и «панельки» исторического значения – например, «кружевной дом» на Ленинградском шоссе. Это музей, но в нем можно купить квартиру.
Что можно и чего нельзя
Особый статус объектов культурного наследия подразумевает, что они находятся под защитой закона, а почтенный возраст – что им может потребоваться не просто ремонт, а реставрация и реконструкция.
Есть объекты культурного наследия,статус которых запрещает, например, изменение фасада: нужно сохранить историческую форму окон и оконных рам, а в идеале их отреставрировать.
Если изначально в доме были деревянные рамы, то нельзя вставлять белые пластиковые окна, нужна имитация под дерево. То же и с остеклением балконов: если изначально балконы были не остекленными, то на это нужно дополнительное согласование и разрешение уполномоченных органов.
Студия Enjoy Home всегда учитывает эти нюансы при разработке и реализации проекта и берет на себя бумажную работу по согласованию всех изменений в квартире.
Если нет официального запрета на перепланировку квартиры, охранный статус может касаться подъезда и дверей. Если входная группа квартиры признана исторической и уникальной, то ее необходимо сохранить в первозданном виде или отреставрировать.
Иногда двери неудобные или не вписываются в концепцию помещения, иногда реставрация стоит очень дорого – но охранный статус диктует свои условия. Логично в такой ситуации сделать всю квартиру в историческом стиле, но не всем клиентам этого хочется.
В таких случаях дизайнеры Enjoy Home ищут решение, которое понравится клиенту и не нарушит закон. В уже реализованных проектах сочетаются несколько стилей и подходов, которые только подчеркивают друг друга и гармонируют с архитектурой здания.
Нюансы перепланировки
Прежде чем обращаться в дизайн-студию с заказом проекта квартиры в историческом жилом фонде, необходимо уточнить, производилась ли уже в этом здании перепланировка или реконструкция.
Также нужно оценить степень его ветхости, чтобы понять возможно ли проживать в доме и вести строительные работы. Но даже если состояние здания позволяет, на проведение работ в объекте культурного наследия нужно разрешение.
Важен тип перекрытий. Обычно, если здание в историческом фонде не выше пяти этажей, то перекрытия деревянные, что означает ограничения по переносу перегородок и стен.
Многие думают, что если перегородка – не несущая стена, то ее можно снести. Но в старых домах перегородки превращаются в «мембраны», распределяющие нагрузку. С возрастом конструктив здания может перераспределиться так, что сохранность перегородки влияет на сохранность здания.
Перепланировка требует предварительной экспертизы, которую в Москве делают в Мосжилинспекции. Оценивается архитектурный проект, предоставленный дизайн-студией: можно ли делать перепланировку, и если да, то какую именно.
Так как специалисты Enjoy Home знакомы со всеми нюансами перепланировки в объектах исторического значения, согласование, как правило, проходит без проблем.
Найти и обойти
Заказчику дизайн-студии нужно понимать, что архитектурный проект – это не дизайн-проект. Архитектурный проект подразумевает архитектурные решения в рамках помещения: замену перекрытий, объединение квартир по вертикали или горизонтали, перенос несущей стены. Он часто делается на основе дизайн-проекта.
Прежде чем приступать к дизайн-проекту и архитектурному проекту, нужно оценить план БТИ с изначальной планировкой объекта: что на нем было раньше и что должно сохраниться.
Например, чтобы заварить в «сталинке» мусоропровод в квартире, нужно разрешение БТИ. Все, что сделано без согласования с Мосжилинспекцией и БТИ, – незаконная перепланировка.
Объекты культурного наследия – как правило, здания, построенные по индивидуальному проекту, что осложняет запрос планов БТИ, поэтажных планов, экспликаций, планов перекрытий.
Если планы серийных домов есть в общем доступе, то за планами исторических зданий нужно обращаться в архивы. Инициировать запрос должен сам собственник жилья.
По закону все запросы документов по квартире делаются только от его имени. План старинного особняка надо искать в архиве, а советского здания, той же «сталинской высотке», – в проектном институте.
Если заказчик решил что-то изменить в своей квартире в историческом фонде, студия дизайна чертит эскиз изменений поверх плана БТИ. И прежде чем воплощать его, клиент обращается в БТИ, Мосжилинспекцию, чтобы согласовать проект, а инстанции дают или не дают разрешение на перепланировку.
Все нужно предусмотреть заранее
Если вы планируете покупать квартиру в объекте культурного наследия, проконсультируйтесь обо всех нюансах заранее. Такую услугу предоставляет дизайн-студия Enjoy Home.
Мы работаем с компаниями, производящими перепланировки. Они сообщат, можно ли – с практической и юридической точек зрения – что-то менять на объекте.
В первую очередь речь заходит о замене коммуникаций, и не только сантехники, но и электрики: проводка может быть в плачевном состоянии, ветхой и пожароопасной.
Квартира в объекте культурного наследия накладывает ограничения на перепланировку. Чтобы сделать ее наилучшим образом и по закону, обращайтесь к специалистам.
Листайте вниз, переходите на сайт и оставляйте заявку – эксперты Enjoy Home проконсультируют вас!