Для того чтобы покупка квартиры в новостройке не была «котом в мешке», в этой статье расскажу о вопросах, которые следует задавать застройщику при выборе недвижимости.
1. Выбор местоположения
Этот этап первый и самый важный. Необходимо выяснить, что было на месте постройки дома: пустошь, завод или что-то еще. Вопрос экологии обостряется с каждым годом и будет неприятно узнать, что на месте возведенного дома есть факторы, которые негативно влияют на здоровье жителей. Информацию про геопозицию дома лучше искать самостоятельно, а не доверять словам застройщика.
2. Взгляд в будущее
Важно место не только строящегося дома, но и вокруг него. Что будет построено вблизи через несколько лет? Информация о будущей застройке размещается в генплане развития города и правилах землепользования и застройки.
Если рядом с возводимым домом есть старый жилой фонд, то не исключено, что скоро эти дома пойдут под снос. План реновации пятиэтажек на сайте https://fr.mos.ru подскажет, придется ли жить рядом со стройкой в ближайшем будущем.
3. Информация о застройщике
Когда подходящее место для дома определено, следует проверить застройщика, например, через отзывы в интернете. Они не могут быть только положительными. Если среди комментариев встречаются исключительно «5 звезд», то, вероятней всего, отзывы не настоящие. Помимо отзывов покупателей, изучите рейтинг застройщиков от независимых оценочных компаний, например, на сайте https://erzrf.ru
Проверьте, сколько компания существует на рынке, какие объекты возведены и как долго они строились. Были ли судебные разбирательства и задержки в сдаче проектов.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
4. Правовые документы
Перечень документов, которые застройщик должен предоставить по вашему запросу:
- учредительные документы;
- лицензия и разрешение на ведение строительства;
- проектная декларация;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды;
- документы о финансовом состоянии компании.
Если при запросе вышеупомянутых документов у представителей компании возникают заминки, то это сигнал для того, чтоб их изучить еще пристальней. Например, если земельный участок под строительство в аренде, то необходимо, чтобы аренда не оканчивалась в день плановой сдачи дома. В строительстве часто происходят задержки и будет лучше, если аренда превышает даты сдачи на полгода и более.
5. Виды расчетов
С июля 2019 года для новостроек ввели эскроу-счета, то есть застройщик не использует денежные средства покупателей на строительство недвижимости. Все деньги лежат на специальном счете в банке до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию. Если выбранный застройщик не использует эскроу, то это повод выбрать другую компанию, поскольку эскроу-счет — это гарантия для покупателя — если дом не построится, то пострадавшая сторона вернет все денежные средства за купленную квартиру.
Перед оформлением сделки уточните у застройщика варианты расчетов по приобретению недвижимости:
- Если у покупателя есть все необходимые денежные средства на покупку жилья, это не означает, что квартиру следует выкупать сразу. Например, вы можете воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика, а сумму, которой планировалось сразу заплатить за квартиру, разместить на банковский счет под процент, тем самым обеспечив дополнительную прибыль.
- У компании застройщика должно быть несколько банков, которые выдают ипотеку на приобретение квартир. Чем больше их будет, тем для покупателя лучше. Во-первых, это возможность подобрать для себя наилучшие условия по ипотеке, а во-вторых, это дополнительная проверка со стороны банка. Аккредитацию получают только застройщики, подтвердившие свою добросовестность и надежную репутацию.
6. Материалы, используемые при строительстве
Дом могут возводить по нескольким технологиям: кирпич, панель, монолит-каркас. Все материалы современны и сохраняют тепло. Однако, панельным домам недостает шумоизоляции. Преимущество последнего материала — это возможность сносить стены в квартире, создавая желаемую планировку.
Если приобретаемая квартира покупается с отделкой, то необходимо уточнить и о материалах, используемых в ремонте, их надежность, экологичность и износостойкость. Все лицензии и стандарты качества должны быть на руках застройщика.
7. Ценообразование покупаемой квартиры
Многие застройщики, помимо цены за квадратный метр, учитывают в стоимость жилья на каком этаже располагается квартира и вид из окна. Если эти условия сильно влияют на стоимость, то следует эти пункты прописать в договоре долевого участия. Как будет компенсироваться вид из окна, например, на дымовую трубу, когда вам обещали «озеро с лебедями».
8. Инфраструктура района
Если недвижимость приобретается в новом микрорайоне, то следует обговорить с застройщиком, как будет облагораживаться территория. Будут ли школы, детские сады, поликлиника и в какие сроки их построят.
Также заранее следует поинтересоваться о расходах, которые ожидают будущих собственников квартир на услуги ЖКХ и обслуживание придомовой территории.
Выводы. Как найти подходящее жилье в новостройке?
Изучая рынок недвижимости, многие покупатели осознают, что предложений от застройщиков очень много. Каждое из них пестрит яркими слоганами о светлом будущем в прекрасном жилье. И для того, чтобы найти подходящий вариант, придется потратить много времени и усилий.
Есть другой путь решения данной задачи — обратиться к риелтору. Он эксперт этой области и постоянно работает на рынке недвижимости, знает все плюсы и недостатки жилых районов. Делает предварительные обзоры ЖК и подскажет, где стоящие варианты, а где те, что стоит обходить стороной.
Агент по недвижимости не берет комиссию за подбор новостройки, поэтому эта услуга для покупателя — лучшая возможность найти квартиру мечты.
Об авторе
Татьяна Агеева
CEO в Ageeva Estate
Эксперт по недвижимости, риэлтор
Приглашенный эксперт
Grand International Development Awards
1 TV МИР 24
Комсомольская Правда
Pronovostroy.ru
Директор департамента коммерческой недвижимости Международной Ассоциации Фондов Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»