Разбор лучших способов
Выгодно ли сегодня быть рантье, учитывая, что стоимость недвижимости растет с каждым годом, а аренда за ней еле успевает? По данным ЦИАН в 2021 году новостройки в столице подорожали на 13,7% до 265 тысяч рублей за квадрат. В регионах цены растут вдвое быстрее — 35,5% на новостройки и 27,4% на вторичном рынке. Но ни в Москве, ни за ее пределами стоимость аренды существенно не выросла. При таких вводных многие, кто думал, что можно просто купить квартиру, сдавать ее, не вкладывать в это особых усилий, и жить спокойно начали понимать, что такая схема в 2022 году может сильно пошатнуться. Проект ORAX изучил рынок и поговорил с экспертами, чтобы понять, как лучше инвестировать в недвижку в ближайшем будущем.
По подсчетам экспертов, в последние годы около 20% квартир покупаются с инвестиционными целями. Большинство из них рано или поздно оказываются в списке предложений для сдачи в аренду. Но с каждым годом это становится все менее выгодно. Аналитики инвестиционной компании Realiste, утверждают, что за последние двадцать лет реальный доход от сдачи однушки в Москве снизился примерно в 2-3 раза. И это явно не соответствует ожиданиям собственников, которые думали, что недвижка будет расти бесконечно.
Сегодня на рынке наоборот легкая стагнация, рассказывает ORAX Анна Маркунасова — основатель и директор инвестиционного агентства Mark Invest Group. Эксперт подчеркивает: чтобы заработать — нужно очень тщательно выбирать инвестиционные направления. Она выделяет две “зоны инвестирования”: спекуляция и инвестирование с пассивным доходом. В зоне спекуляций и выбора объектов, которые подлежат перепродаже с целью получения прибыли, нужно выбирать более безопасные варианты.
«Криптовалютный и фондовый рынки сейчас штормит, а в мире гиперинфляция, соответственно, недвижимость находится в замерзшем состоянии, так сказать, в анабиозе, поэтому каких-то экстренных решений при покупке никто не принимает. Однако, я не думаю, что снижение цен на рынке произойдет, потому что этот тренд не подтверждён», — рассказала ORAX Анна.
С ней заочно соглашаются и другие эксперты ORAX, напоминая при этом, что говоря об инвестициях в недвижимость, нужно рассматривать все варианты. Есть стандартные решения: «купить дёшево — продать подороже» и «купить — сдавать», которые уже стали привычными для российского рынка. Но существуют и альтернативные способы инвестиций в недвижимость.
«Сейчас есть много разных трендов у инвесторов, — делится Анна Маркунасова, — например, многие покупают жилую недвижимость по акциям 20/80, где 20% вложений дают 80% результата, а остальные 80% вложений — 20% результата, или часть денег вкладывают сразу, а остальные средства — после года эксплуатации. Но, так или иначе, нужно внимательно подходить к выбору проекта — это главный тренд, на который нужно обратить внимание».
«Купить дёшево — продать подороже»
Это самая легкая и стандартная схема для тех, кто имеет в запасе капитал и время, но не хочет сильно заморачиваться. Покупаешь квартиру на котловане, ждешь пару лет, делаешь ремонт и перепродаешь дороже. Однако, за последние несколько лет доходность от такой схемы инвестирования — всё меньше. Цены на рынке поднимаются, и одним из важнейших факторов этого роста стала льготная ипотека, которую субсидирует государство. Это обеспечивает стопроцентный доход от продажи объекта, а значит застройщики могут не особо задумываться, как привлечь ценой.
С другой стороны, такие инвестиции становятся все безопаснее. Риски заморозки объекта на этапе строительства за последние годы значительно снизились. В первую очередь этому способствовало введение эскроу-счетов, которые не позволяют застройщику остановить строительство, сославшись на нехватку денег.
«У банков сейчас есть эскроу-счета, когда деньги хранятся на вашем счете в банке — они заблокированы, и застройщик не имеет к ним доступа до окончания работ, что намного безопаснее для вкладчика», — объясняет Анна.
Плюсы:
✅ Лёгкость и доступность. Не обязательно разбираться в рынке, чтобы вложить средства в покупку квартиры, а затем её продать.
Минусы:
⛔️ Низкая доходность. Во-первых, доход гарантирован, если цены на рынке стабильны или растут. Во-вторых, нужно учитывать временные и финансовые затраты на отделку помещений, поиск покупателя, дополнительные взносы и так далее.
«Купить — сдавать»
Это один из самых распространенных видов инвестирования в недвижимость. Однако сейчас эксперты отмечают, что чем дороже московская квартира, тем меньше прибыли она способна принести, если сдавать ее в аренду.
«Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру в столице за 9 миллионов рублей и сдавая её за 45 тысяч рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 миллион доходность падает до 4,8%», — приводит расчеты гендиректор компании Realiste Алексей Гальцев.
Но такая ситуация не только в столице с дорогими квартирами. Средний уровень доходности от сдачи жилья в аренду в крупных городах России (с населением от миллиона человек) в 2021 году опустился до 5,6 процента годовых, подсчитали аналитики ЦИАН.
Помимо невысокой доходности есть и другие потери, которые вынужден нести инвестор, выбравший этот путь. Проблемой данного вида инвестиций можно считать большие траты своего личного времени: подбор квартиры, отделка, поиск жильцов и последующий контроль за жильем, а также решение вопросов с договорами и возможными непредвиденными ситуациями — все это время. А время — это деньги.
Плюсы:
✅ Один из самых простых, понятных и быстрых видов получения прибыли.
Минусы:
⛔️ Низкая доходность и большая необходимость личного участия инвестора в процессе.
⛔️ Имущество, которым пользуются жильцы, через некоторое время приходит в негодность, а это значит, что его нужно менять и обновлять.
“Купить вторичку и попасть под реновацию”
Ветхие и аварийные дома еще несколько лет назад были невыгодны для инвесторов и простых покупателей в столице. Однако, программа реновации и массовое расселение жителей старых домов сделали эту недвижимость очень привлекательным объектом для инвестиций. Смысл в том, чтобы как можно раньше узнать о планах расселения дома, купить в нем жилье и получить вместо него отделанную квартиру в новом жилом комплексе. В данном виде инвестиций наиболее успешны инвесторы, знающие тех, кто принимает решение о реновации. Если этого бонуса у вас нет, то потребуются серьезные аналитические способности, постоянный мониторинг открытых источников и еще масса неочевидных скиллов.
Зато если инвестор угадал с покупкой, то переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к общей площади на 16–20%. По данным экспертов, если однокомнатная квартира в доме под реновацию стоит примерно 8 млн рублей, а однокомнатная квартира в новом доме будет стоить 12–14 млн рублей, то профит составит почти 60%.
Плюсы:
✅ Высокая доходность. Зачастую цены на квартиры в домах старой постройки ниже среднерыночных, поэтому продажа таковых хорошо окупит все затраты на приобретение.
✅ Отсутствие необходимости отделывать старую квартиру.
Минусы:
⛔️ Риск застрять в этом проекте надолго. Дата расселения домов может переноситься на неопределенный срок по тем или иным причинам. Конечно, в таком случае цены на квартиру в новостройке будут выше и окупаемость, соответственно, тоже, однако для этого нужно будет потратить много времени на ожидание.
⛔️ Человеческий фактор. Иногда собственники жилья, узнавая о намерениях покупателя поучаствовать в программе реновации, сильно завышают цену или вовсе отказываются от сделки.
“Скинуться и закупиться”
Перейдем к возможностям коллективного инвестирования. Стратегия подразумевает покупку неэффективно используемых объектов недвижимости и дальнейшую реконструкцию под коммерческую деятельность или жилье. Как правило, реализация такого проекта занимает несколько лет, но игра зачастую того стоит.
По такой схеме инвестирования работает ряд проектов в России. Суть их в том, чтобы собрать необходимый капитал на покупку недвижимости и ее предпродажную подготовку, а после завершения сделки соразмерно инвестициям каждого из участников разделить прибыль.
По такому пути идет комьюнити ORAX. Но важными доработками. Например, аналитики ORAX тщательно подходят к выбору объекта для покупки. Отдельное внимание уделяется предпродажной подготовке и заключению контрактов с арендаторами. В конечном итоге это значительно повышает стоимость недвижимости перед ее продажей. Итоговый профит составляет от 150%.
Доходность от коллективных инвестиций в России намного выше прибыли от покупки коммерческой недвижимости или квартиры под сдачу и колеблется на уровне 20–30%, уступая только очень рисковым венчурным инвестициям.
Плюсы:
✅ Высокая доходность. За счёт создания команды или комьюнити формируется интеллектуальная и финансовая подушка. Помимо этого высокая стабильность, поскольку инвесторы вкладываются в недвижимость, а это стабильный актив.
Минусы:
⛔️ Только рыночные риски. Но они значительно снижаются, если диверсифицировать инвестиции даже в рамках одного проекта.
“Вложиться в ПИФ и довериться”
Напоследок осветим и рентные паевые фонды недвижимости. Так называемые ПИФы — более профессиональный вариант инвестиции в недвижимость. Если кратко, то величина прибыли вкладчика, за вычетом комиссии фонда, определяется объемом выкупленного пая и успешностью инвестиционной стратегии ПИФа. Если совсем на пальцах, то чем больше вы вкладываете в ПИФ, тем больше получаете от его деятельности.
Рентные фонды создаются для управления недвижимостью, как офисной, так и жилой, и сдачи ее в аренду. Также существуют подобные строительные фонды. В дальнейшем эти объекты недвижимости могут продаваться или сдаваться в аренду.
Плюсы:
Высокая регулярная доходность. Рентные фонды позволяют пайщикам получать регулярный, хотя и нефиксированный доход от сдачи различных объектов недвижимости в аренду. Как правило, он выплачивается раз в квартал, в исключительных случаях — раз в месяц.
Хорошие гарантии. В случае непредвиденных обстоятельств недвижимость можно перепрофилировать. Помимо этого ЦБ контролирует деятельность управляющих компаний, поэтому инвестор оказывается защищен.
Минусы:
Не гарантированная доходность. Даже несмотря на незначительные риски, проблемы могут возникнуть, например, у банков или на самом рынке недвижимости. Однако эти убытки зачастую покрываются фондами.
Непредвиденные обстоятельства. Например, в результате кризиса может упасть среднерыночная стоимость аренды недвижимости, и тогда, соответственно, доходность инвестора тоже снизится.
Вложение крупных сумм. Стоящую выгоду на фондовом рынке можно получить, только инвестировав в него достаточно большую сумму денег.
Секретная схема получения прибыли
Мы прошлись по основным видам инвестиций в недвижимость и пока так и не ответили на вопрос: есть ли идеальная схема заработать на недвижке. Но ответ прост — идеальной схемы просто нет. Очень многое зависит от стартовых условий инвестора, готовности его вкладываться средствами и собственным временем, а также конъюнктуры рынка. Если вы хотите зарабатывать на недвижимости, то общение с целой плеядой экспертов рынка должно стать для вас каждодневной рутиной.
«Если мы говорим про инвестирование, я бы рекомендовала рассматривать какие-то интересные акции застройщиков, субсидированные ипотеки с четким расчётом по доходности. Потому что в первую очередь нужно считать цифры, тщательно изучать объекты и смотреть, чтобы у вас была подстраховка с помощью кредитного плеча, которая обезопасит финансы», — добавляет Анна Маркунасова из Mark Invest Group.
Для получения большего дохода стоит обращать внимание на прогнозы и тренды рынка недвижимости. Эксперты считают, что за счёт того, что рынок сейчас в стагнации, многие нервничают и снижают цену акций. Поэтому есть возможность выгодно и бюджетно инвестировать — это касается и коммерческой и жилой недвижимости. Но так или иначе Анна, как и другие эксперты, считает, что рынок будет расти в любом случае, принося минимум 10–15% за счет гиперинфляции.
Еще больше полезной информации по теме инвестиций в недвижку на официальном сайте ORAX, в нашем Telegram. Поговорить с инвесторами, экспертами и единомышленниками можно у нас в Facebook и Вконтакте. Да, в Instagram у нас вообще все коротко, простым языком и с картинками.