В 65% сделок с покупкой или продажей недвижимости нужен опытный агент. Человек, который поможет найти покупателя, правильно оформить документы, предупредить о «подводных камнях» и провести переговоры со всеми участниками.
Однако иногда недобросовестные риэлторы забывают об этических нормах и в погоне за комиссией идут на хитрости, которые не всегда в вашу пользу.
В этой статье вы узнаете:
- самые частые схемы обмана клиентов риэлторами;
- на что обратить внимание при составлении договора с агентом;
- как понять, что риэлтор не сможет продать вашу квартиру быстро;
- какие моменты всегда нужно брать под свой контроль.
А еще получите руководство к действию в каждой конкретной ситуации.
👉 Читайте также: как правильно выбрать квартиру в новостройке: личный опыт и советы от эксперта «Мосметров»
Хитрость №1: договор не в вашу пользу
Вы размещаете объявление о своей квартире на «ЦИАНе», и почти сразу же звонит потенциальный покупатель, которому квартира подходит по всем параметрам, и он готов ее купить как можно скорее. Но радоваться рано.
На просмотре оказывается, что покупатель – это риэлтор, а ваша квартира уже не настолько ему нравится. Зато у него есть клиент или знакомый, которому она точно подходит. Вам предлагают заключить два договора:
- один об оказании юридических услуг;
- второй о задатке от потенциального покупателя.
Схема получается такая: риэлтор готов внести задаток за своего знакомого, и вы получите деньги, но сам агент как будто уже оказал вам услугу – нашел того самого покупателя. За это он попросит гонорар, сумма которого равна задатку. Вы заплатите, и в итоге финансово ничего не потеряете.
Ситуация может даже успокоить вас – покупатель на квартиру есть, скоро сделка. А на самом деле, риэлтор только в этот момент начинает искать реального покупателя, а вы вдруг стали его клиентом.
Как действовать:
- не подписывать договора без их юридической оценки и попросить экземпляры для консультации с юристом;
- обратить внимание, как на это отреагирует риэлтор – даст ли договора, будет ли торопить вас с подписанием «здесь и сейчас».
Если агент отказывается отдавать вам экземпляры договора и не дает времени на принятие решения, это должно насторожить: скорее всего в бумагах есть пункты, прописанные не в вашу пользу, например:
- Пункт о том, что риэлтор не гарантирует продажу вашей квартиры, несмотря на то, что он подготовит объявления, запустит рекламу, будет выезжать на просмотры жилья;
- Пункт о том, что вы не должны сотрудничать с другими агентствами;
- Пункт о компенсации при расторжении договора.
Хитрость №2: имитация бурной деятельности
Риэлтор может рассказать вам, что у него есть своя уникальная база потенциальных покупателей. Для убедительности он попросит всех своих друзей и родственников позвонить вам, вызвав ажиотаж в ваших глазах. И этим он выполнит свою часть договора – поможет с продажей квартиры, но не гарантируя, что она действительно будет продана. Репутация сохранена, а заплаченные вами деньги «честно» отработаны.
Как действовать:
- не верить никаким секретным базам. Чаще всего агент работает с агрегаторами по продаже недвижимости и размещает объявление в соцсетях. Агентские базы если и существуют, то обычно они касаются новостроек;
- попросить давать ваш номер только в исключительных случаях – когда покупатель будет готов приехать на просмотр квартиры, а вам достаточно текстового отчета от риэлтора о том, сколько звонков поступило, сколько просмотров собрали объявления;
- просите скриншоты просмотров и переписки с потенциальными клиентами, чтобы объективно оценить работу риэлтора и интерес к вашей квартире. Такие вещи подделать сложно.
Хитрость №3: ложь в объявлениях
Риэлторы хорошо знают, что отпугивает потенциальных покупателей – например, первый или последний этажи, квартиры со старым ремонтом, отсутствие парковки во дворе. Поэтому он может лукавить в объявлении – например, написать, что ваша квартира находится не на первом, а на втором этаже.
Цель этой манипуляции простая – привлечь как можно больше клиентов.
Правда потенциальному покупателю сообщается только при встрече, когда риэлтор предложит посмотреть точно такую же квартиру на первом этаже, к сожалению, на втором «уже продана». Похожая ситуация в итоге может быть с площадью объекта, ценой и количеством комнат.
Как действовать:
- перепроверьте объявление, которое составил риэлтор, добавьте точную информацию и больше конкретики;
- на будущее попросите согласовывать с вами любую правку в объявлении;
- периодически просматривайте опубликованную рекламу, ведь главное – это качество клиентов, а не их количество.
Хитрость №4: двойная комиссия
Здесь есть две популярные схемы.
№1: агент берет деньги за свою работу с вас и от покупателя квартиры. Ведь вам он нашел клиента, а клиенту – подходящую недвижимость.
№2: скидка на квартиру, которую агент берет себе. Допустим, вы снижаете цену с 5 млн. рублей до 4,9 млн., а потенциальному покупателю риэлтор предлагает квартиру за все те же 5 млн. Разницу агент забирает себе.
Как действовать:
зафиксируйте цену и пропишите возможные скидки в договоре. Также обозначьте все гонорары и бонусы, которые получит риэлтор при работе с вашим объектом, в том числе:
- цену на квартиру – ее начальная стоимость или рекомендованная цена на дату составления договора;
- готовы ли делать скидку, и если “да”, то какую, по согласованию с продавцом или нет;
- размер вознаграждения риэлтора – фиксированный (в таком случае, прописать конкретную сумму вознаграждения) или процент от стоимости квартиры (укажите его величину);
- когда выплачивается гонорар агенту.
Хитрость №5: риэлтор известного агентства
Приехать на просмотр квартиры в качестве потенциального покупателя может риэлтор «известного» агентства по недвижимости.
Он предложит помощь в продаже и будет готов сразу же заключить договор и получить аванс за будущую работу. Притворяясь сотрудником, заключит договор между вами и компанией. Однако персональные данные агента фигурировать в договоре не будут. Соответственно, у вас нет гарантий, что риэлтор не исчезнет с вашими деньгами.
Как действовать:
- в подробностях выясните, в каком агентстве работает риэлтор, если есть возможность – отлучитесь и «погуглите» отзывы о нем. Спросите паспорт, проверьте, есть ли его данные в соглашении и правильно ли они внесены;
- если риэлтор представляет агентство, у него должна быть доверенность, в которой указаны: дата выдачи, наименование организации, ИНН, ОГРН, все действия, которые разрешено совершать агенту, подпись руководителя. Также можно позвонить в агентство и узнать подробнее об их сотруднике.
Но не все так плохо :)
Опытные агенты по недвижимости облегчат вам жизнь! Продадут квартиру, иногда дороже, чем вы планировали, а на новую получат скидку, так что комиссия за услуги будет близка к нулю.
Вот, что входит в задачи хорошего агента:
- Ценообразование. Анализирует рынок и определяет реальную стоимость вашей квартиры, за которую можно продать объект. Учитывайте, что эта цифра не всегда может совпадать с вашими ожиданиями.
- Подготовка квартиры к фотосессии. Агент подсказывает, что убрать, а что передвинуть и вынести из квартиры, чтобы она смотрелась наиболее привлекательно на фото для покупателя.
- Пригласит фотографа или сам сделает кадры, на которых покажет максимум преимуществ объекта – панорамные снимки, удачные ракурсы, высокое качество и обработка в фоторедакторе.
- Подготовит правильное объявление и запустит рекламу, будет следить за откликами и дорабатывать тексты, фотографии.
- Поможет на показах квартиры, если вам это необходимо.
- Оформление предварительных договоров со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Объяснение обеим сторонам всех моментов понятным языком.
- Выбор формы оплаты, помощь с оформлением ипотеки, решение вопросов с налоговыми вычетами, опекой, получением справок.
- Заключение основного договора и сопровождение клиента на госрегистрации, проверка акта приема-передачи квартиры, помощь в решении всех вопросов по переезду.
Если у риэлтора есть команда помощников – специалист по рекламе, ипотечный брокер, юрист, то это дополнительный плюс. Такому агенту можно доверять.
👉 «Мосметры» – сервис по подбору квартир в новостройках. Наши менеджеры помогут не только выбрать хороший вариант недвижимости в Москве, но и займутся продажей вашей квартиры, чтобы вы могли поскорее переехать в новое жилье. А еще мы помогаем с оформлением ипотеки и работаем с банками-партнерами напрямую.
Напишите нам в WhatsApp. Мы ответственно подходим к работе, а ещё каждая наша сделка застрахована на 10 000 000 рублей.
* Представленная информация носит ознакомительный характер и не являются офертой. Доступные квартиры и цены действительны на момент публикации статьи: 28.12.2021. ООО «Мосметры». Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.