«Скажите, можно как-то себя обезопасить при покупке комнаты в коммуналке или это всегда лотерея?» Такой вопрос Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, получила от журналистов, которые разбирались в очередной запутанной истории: мать с детьми выселяют из комнаты по решению суда.
Суть вопроса. Ольга Р., 43 года. Трое детей: дочь 18 лет слабослышащая, сын 17 лет, сын 5 лет аутист. Родом из Брянска. Там у них в собственности 100-метровая квартира, но продать её Ольга не может из-за долгов по бывшему бизнесу. В Москву переехала с целью лечения детей. Купили комнату в 5-ти комнатной коммунальной квартире в 2020 году за 1,5 млн рублей у Александра В., который владел двумя комнатами. Вторую он продал некому Дмитрию К., еще до появления Ольги. У соседки Ольги М. с мужем, уроженцем Ирана, 2 комнаты. Еще одна комната – пока «ничья», точнее, после смерти собственницы комната принадлежит государству. Соседка М. предлагает выкупить её 2 комнаты за 12 миллионов. Но Ольга не может. Теперь Дмитрий К. подал в суд на Ольгу Р. и оспорил покупку ею комнаты, т.к. имел право первоочередной покупки. Суд уже выселили Ольгу с детьми, но она подала апелляцию. Цель Дмитрия – выкупить все комнаты. Ольга М. уже готова продать ему свои две. Сейчас проблема в Ольге Р.: она отказывается продавать и выселяться, поэтому М., будучи, вероятно, в сговоре с Дмитрием К., пытаются её выжить своим поведением. Сама же М. тоже уверена, что Ольга Р. – так называемый «профессиональный сосед», что ее заселил в пятиметровую комнату Александр В., чтобы провоцировать их на выезд из коммуналки.
Комментарий Ирины Доброхотовой:
«Если возвращаться к вопросу, можно ли себя обезопасить при покупке комнат или долей, то у меня встречное уточнение: от чего обезопасить? От токсичной истории, в результате которой к вам в один прекрасный день придут приставы изымать собственность за долги кого-то из предыдущих собственников, объявится наследник, претендующий на эту комнату и т.п. – то да, можно, для этого существуют риелторы и базы данных для проверки как самого объекта недвижимости, так и каждого из собственников за всю историю на предмет банкротств, наличия несовершеннолетних детей и их участия в сделке, ранее выписанных из комнаты «срочников» или осужденных и т.п. В общем, всё как у любого объекта "вторички".
Если речь о преимущественном праве покупки, то это, честно признаться, детский сад: как можно купить комнату, не увидев сначала письменных отказов остальных жильцов от покупки?! Если вопрос в этом, то да, обезопасить себя можно – просто запросить у продавца комнаты отказы остальных собственников. Это первый класс школы риелтора.
А вот от асоциального поведения соседей страховки и гарантии не существует. Вы можете поселиться за стенкой от милейших людей, а через месяц они продадут свою комнату сущему дьяволу – и все. Или объявится маргинальный родственник, который приедет в пожизненные гости – это нельзя предугадать. Ни для кого не секрет, что годами практиковалась схема "сборки" квартир покомнатно, когда один богатый человек, не имея возможности купить нужную ему квартиру целиком, покупал одну комнату, потом попросту вынуждал остальных продать ему свои площади. Сейчас такое случается все реже, но не исключено. Если действия соседей нельзя квалифицировать как правонарушение, увы – остается либо терпеть, либо съезжать, либо разбираться "по-свойски".
Пользуются ли активным спросом у покупателей коммунальные квартиры?
Смотря какие. Вот те самые квартиры в купеческих особняках XIX в. в центре Москвы, которые "новые русские" собирали покомнатно, уже в меньшей степени – сейчас так много в центре современных новостроек, способных удовлетворить самый взыскательный вкус, что старые доходные дома уже не являются уникальной возможностью поселиться в центре. А просто для проживания комнаты в таких коммуналках слишком дороги – по 5, 6, 10 млн рублей – почти как отдельная квартира.
Комната в коммуналке в доме под реновацию – настоящее сокровище. Взамен неё дают квартиру. Продают их, правда, очень редко и в общем-то по цене все той же отдельной квартиры, но это никого не смущает.
Комната в коммуналке, которая в два и более раз дешевле самой дешёвой квартиры в той же локации, – да, пользуются спросом, особенно из-за очень сильного подорожания квартир за последние два года. Тогда ещё можно было купить хоть что-то за 5 млн, сейчас – ничего.
Если бы у вас было 1,5 миллиона и острая необходимость проживать в Москве, какую бы вы купили недвижимость?
Если рассматривать 1,5 млн рублей как первоначальный взнос по ипотеке, то вариант такой: конечно, брать апартаменты-студию в кредит.
Если это вся сумма, можно попробовать найти соинвесторов, войти с долей в проект новостройки, в течение года выйти с прибылью 30-60%, перевложиться – и так до тех пор, пока сумма не вырастет до минимальной стоимости любого отдельного жилья.
Если ничего из этого не устраивает, лучше отказаться от покупки: никакую комнату ни за 1,5, ни за 2 млн внутри МКАД купить нельзя. Можно инвестировать средства, а на пассивный доход снимать жильё. Доходность 25-30% годовых при такой сумме вложений будет полностью окупать аренду "однушки" на окраине. Правда, такие проценты можно стабильно зарабатывать разве что на фондовом рынке квалифицированному инвестору.