Когда законы меняются чуть ли не каждый год, неудивительно, что даже суды не могут правильно применить их к конкретной ситуации.
Жила -была бабушка. Которая в 1993 года, на волне всероссийской приватизации получила в свою собственность дом, который ей выдал в свое время колхоз.
Затем бабушка спокойно жила в доме. Написав завещание в 2007 году, она вроде бы все сделала правильно.
Внук – тот, на которого и было составлено завещание, – после смерти бабушки в 2013 году идет к нотариусу принимать наследство.
И приносит документы на дом - выписку из похозяйственной книги.
Однако нотариуса не устраивает данная бумага и он просит предоставить выписку из ЕГРН.
Но в ЕГРН нет записи о доме, так как бабушке было не до этого в последние годы своей жизни.
А внук и другие родственники были уверены, что дом бабушки оформлен в ее собственность на законных основаниях.
Но раз нет в ЕГРН, то нечего и наследовать.
Внук откалывает данный вопрос на 5 лет – все равно он использует этот дом, в нем живут родственники и он платит все коммунальные платежи.
И лишь в 2018 году озабочивается вопросом права собственности на дом. (моя версия – в этот моменту внук решил продать дом)
Получает свежую копию выписки из похозяйственной книги и идет с этими документами в суд.
Суды, не найдя дом в ЕГРН, отказывают ему на основании того, что выписки из похозяйственной книги – не тот документ-основание, который требуется в 2019 году.
Потому что «надо было раньше думать и своевременно вносить в ЕГРН сведения о доме».
Дело дошло до Верховного Суда.
Как обычно, только судьи этого органа решили почитать законы и выделить главное:
.. если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на спорный жилой дом, возникло до 31 января 1998 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.
А теперь вдумайтесь
У вас есть недвижимость, которую вы получили до 1998 года на абсолютно законных на тот момент основаниях. И вот теперь вы решили ее продать.
Покупатель, пока еще имеющий возможность узнать о вашей недвижимости из ЕГРН, получает «нулевую» выписку по данному объекту.
А на руках у вас документ, который давно не выдается.
Что делать?
Как проверить, например, что квартира, выданная по «розовому» свидетельству, все еще принадлежит человеку, указанному в этой свидетельстве?
Честный ответ – НИКАК.
Потому что он мог продать квартиру до 1998 года – тогда документы-основания возвращались после регистрации.
Получив ее обратно, он мог еще раз по этим же документам продать квартиру уже после 1998 года.
У меня был такой случай – мать продала квартиру сыну в 1994 году, в 1996 году сын умер. При этом мать жила в квартире.
Воспользовавшись этим, она просто еще раз выставила на продажу квартиру и потребовала расчеты до сделки. А это был уже 2000 год.
Хорошо, что обман вскрылся даже до аванса благодаря соседям. А так, спокойно можно было бы попасть на сумму аванса, как минимум.
Когда документы-основания у продавца выданы ранее 1998 года
нужно делать выбор:
1. Либо вместе с регистрацией перехода права собственности на такую недвижимость делать сначала регистрацию права собственности продавца.
2. Либо ждать, когда продавец перерегистрирует свое право собственности по текущим законом и тогда уже проводить сделку.
Я предпочитаю второй вариант – покупать недвижимость, которая УЖЕ есть в ЕГРН. Чтобы иметь доказательство, что покупатель проявил должную осмотрительность, взяв выписку из ЕГРН ДО сделки.
Но многие агенты идут по первому, более быстрому пути.
************************
В любом случае, сегодня документы на недвижимость, выданные до 1998 года – не повод для радости и мыслей типа «раз документы старые, значит, и проверять ничего не надо»
Как раз наоборот – проверять надо и намного больше!
📖 Читать по теме: Определение ВС РФ № 18-КГ20-91-К4 от 19.01.21
#недвижимость #квартира #верховный суд рф #законы #росреестр #приватизация жилья #случай из жизни #жизненная ситуация #жизненные истории