Продолжение.
Вот так власти Москвы и руководство строительных компаний систематически нарушают элементарные принципы уважения к жителям, а также гражданские и имущественные права москвичей. И тоже самое начнется и в других городах на жителей которых Марат Шакирзянович Хуснуллин и Минстрой РФ планируют распространить свой московский опыт.
Как же, спросите Вы, можно в ближайшие годы улучшить положение с обеспеченностью россиян жилой плошадью и прекратить такую, ставшую уже к сожалению привычной, практику за счет бюджета страны "кормить" строительных олигархов и при этом дать жителям страны доступное жилье?
Прежде всего напомню, что такое городская земельная рента и почему ее денежный эквивалент должен использоваться не для обогащения строительных компаний и городских чиновников, а поступать в городской бюджет.
Городская рента - это дополнительный доход, который при капитализме (а у нас ведь уже капитализм!) получают собственники недвижимости и городских земельных участков лучших с точки зрения транспортной доступности к центру города, обеспеченности инженерными коммуникациями и объектами социалки, близости к историческим памятникам и объектам туризма, городским паркам и курортным зонам.
Городская рента исчисляется разницей в строимости лучших и худших по перечисленным выше параметрам городских участков на рынке участков городской земли.
В настоящее время городская земля всех российских городов в большинстве случаев в качестве "наследия от социализма" принадлежит городу, то есть формально всем его жителям. Но распоряжаются ею городские чиновники.
В российском законодательстве, так же в качестве "наследия от социализма" вопросы коммерчесукого использования городской земельной ренты, так же ни как не отрегулированы. И городские чиновники и строительные компании широко пользуются этим для своего обогащения.
Городская земельная рента по праву наследования достижений предыдущих поколений горожан, веками создававших неповторимую городскую среду, должна принадлежать не городским чиновникам и строителям (чаще всео приезжим), а всем жителям города и использоваться для финансирования дальнейшего городского развития.
Чтобы не быть голосовным, приведу формулу исчисления городской земельной ренты, автором которой является профессор Московского гоударственного строительного университета, канд. эконом. наук, Юрий Николаевич Кулаков. Те, кого экономические формулы не очень интересуют, могут эти абзацы при чтении пропустить.
Классическая модель земельной ренты включает в себя две составляющих – абсолютную ренту (прямое следствие права собственности на землю) и дифференциальную ренту (как объективное следствие различий в характеристиках самого участка и режиме его использования). В свою очередь, дифференциальная земельная рента (Rзем.) подразделяется на RI и RII.
По своей структуре данная модель идентична классической модели Адама Смита для земель сельскохозяйственного назначения. Единственным проблемным вопросом является обоснование наличия RI.1 - удаленность от мест работы и получения услуг. Для участков, используемых в целях строительства ОН, к таким естественным характеристикам могут быть отнесены естественный уклон, а также значимые неровности рельефа и малые природные объекты. В связи с изложенным включение в модель Rloc следует считать вполне обоснованным.
Аналогичную логическую замену необходимо провести по отношению к RI.2 .Необходимо детализировать содержательную характеристику пространственного фактора. Для ОН эта конкретизация выражается в понятии «местоположение». Необходимо четко разграничивать градации местоположения (уровень точности). Абсолютное местоположение выражается геодезическими координатами ОН, они представляют собой формальный показатель и реально в экономическом анализе не используются. Относительное местоположение имеет 2 подуровня:
1 – адрес, который представляет собой условную и превращенную форму местоположения ОН;
2 – относительное местоположение, выражаемое отдаленностью конкретного ОН от внешних границ центра города.
Перемещение в городе в абсолютном большинстве случаев осуществляется с использованием транспортных средств, поэтому в качестве адекватного показателя используется транспортная доступность – время на перемещение от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города с использованием основной транспортной схемы (tтрансп.). Таким образом, RI.2 = f(tтрансп.).
Совершенно очевидно, что в модели Rloc должны присутствовать RII.1 и RII.2, но они имеют специфическое по сравнению с Rзем. выражение. В качестве меры RII.1 можно принять количество объектов благоустройства и озеленения, а в качестве меры RII.2 – удельную величину присоединенного к земле капитала (Куд), то есть суммарную стоимость всех ОН в расчете на единицу площади различных фрагментов городской территории.
В реальной практике имеет место тесная зависимость между центральностью расположения земельного участка и интенсивностью его текущего обслуживания. Это позволяет определить в качестве рентного фактора RII.1, излишки труда, выраженные в денежной форме по сравнению с нормативной интенсивностью обслуживания, то есть RII.1 =+ΔТробсл..
Вся совокупность ОН может быть разделена на 3 различных группы:
наземные (дорожное покрытие, озеленение)
надземные (собственно ОН в виде зданий, сооружений, строений)
подземные (паркинги, метрополитен)
Модель Rloc не имеет никаких отличий по сравнению с классической в той части, которая относится к RII. Точно так же осуществляется приложение капитала и труда, а единственное несущественное различие заключается в результатах этого приложения (вместо готовой сельскохозяйственной продукции результатом являются различные улучшения земельного участка, в виде надземных, подземных и наземных ОН).
В основу определения Rloc положена аддитивная модель, то есть Rloc = RI +RII = (RI.1 + RI.2) + (RII.1 + RII.2).
Нужно учитывать, что в данном случае осуществляется «логическое суммирование», и перестановка слагаемых исключается, так как количественное выражение Rloc формируется под воздействием качественно разнородных и имеющих различную приоритетность рентных факторов.
Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор – состояние экологии (Е) в месте расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК).
По результатам проведенного анализа модель Rloc может быть представлена следующим образом:
Rloc =d1 RI +d2 RII= d1 tтрансп. + d2 Куд+ d3 E
В нормативной модели имеет место соотношение вида d3 > d2 > d1, а в реальной практике соотношение имеет противоположный характер (d1 >> d2 > d3).
С учетом крайне сложного и разнообразного распределения различных факторов по территории города со значительным периодом градостроительной эволюции можно констатировать, что ОН с Rloc = 0 могут располагаться в различных точках городского пространства.
Но при этом общий уровень ренты всегда закономерно повышается по мере приближению к центру города или городской агломерации.
Поэтому и строительные компании так любят строить свои жилые комплексы как можно ближе в центру крупнейших городов-мегаполисов и их обширных агломераций, "обходя своей любовью" провинциальные города и периферийные регионы.
Это наглядно показал приведенный выше анализ распределения жилищного строительства по территории страны, подготовленный экспертами Общероссийского народного фронта Еленой Цунаевой и Николаем Алексеенко.
Но Марата Шакирзяновича Хуснуллина и Минстрой РФ это совершенно не смущает. Они и дальше готовы действовать в подобном же ключе.
А вот, если бы строительные компании после внесения необходимых поправок в Градостроительный и Земельный кодексы РФ, начали бы платить в городские бюджеты денежный эквивалент городской земельной ренты, я думаю охоты строить новое жилье только в крупнейших городах-мегаполисах, где строимость такой земельной ренты особенно велика, у них земетно поубавлось бы.
Так элементарный рыночный механизм платы за пользование городской землей и городской инфрасруктурой, принятый во всех цивилизованных странах, стал бы работать на исправление уродливых перекосов в градостртоитьельной политике и системе расселения в стране в целом.
Не думаю, что господа М.Ш. Хуснуллин и И.Э. Файзуллин о городской земельной ренте и о необходимости ее изъятия у строительных олигархов и городских чиновников ничего не знают. Просто им и опекаемым ими строительным компаниям, включение на зконодательном уровне этого механизма в градостроительную деятельность по всей видимости, мягко говоря, невыгодно.
Так что же делать для того, чтобы быстрее решить важную для всех российских граждан проблему обеспечения населения страны комфортным и доступным жильем?
Продолжение следует...