Иногда на вторичном рынке недвижимости продаются квартиры с нарушением прав несовершеннолетних детей. При этом родители просто могут не знать о том, что нарушают закон, но иногда делают это намерено, что в свою очередь может грозить покупателям изъятием в будущем такой купленной квартиры.
Когда жилое помещение приобретается с использованием средств материнского капитала, законодательство обязывает родителей наделить долями в приобретаемой квартире всех несовершеннолетних детей в семье. Но, многие родители идут в "обход" закона и не исполняют свои обязательства по наделению долями детей.
Делается это, чтобы при дальнейшей продаже недвижимости собственникам не пришлось согласовывать сделку с органами опеки и попечительства. При выявлении уполномоченными органами нарушения прав несовершеннолетних (не наделение их долями в квартире, частично оплаченной на средства материнского капитала), покупателю такой недвижимости грозит признание сделки ничтожной и изъятие квартиры. В случае признания сделки ничтожной права и обязанности сторон не возникают, следовательно, продавец обязан вернуть полученные деньги.
Однако нередко в таком случае собственники благополучно скрываются с деньгами, или признают себя банкротами, или заявляют такой низкий официальный доход, исходя из которого они не в состоянии покрыть оплату. Уповать обманутым покупателям остается только на судебное решение. Выявить такой факт нарушения прав несовершеннолетних могут органы опеки и попечительства в ходе плановой проверки или форс-мажора, который может случиться с родителями и оставить детей фактически на улице. Так же возможен и злой умысел со стороны продавца, который может специально оформить сделку с нарушениями, особенно если в договоре фигурирует неполная стоимость, чтобы далее ее признали ничтожной.
Единственное, что может уберечь покупателя такой квартиры, — это срок давности для ничтожных сделок, который составляет три года. Уменьшить свои риски столкновения с такой ситуацией можно. Надо просто заранее узнать количество и годы рождения всех детей в семье продавца. В договор купли-продажи обязательно нужно вносить пункт о том, что материнский капитал не был использован при приобретении квартиры собственником. Самым надежным подтверждением чистоты сделки в данном случае будет справка из Пенсионного фонда Российской Федерации об отсутствии расходования средств материнского капитала, которую может получить продавец.
Когда при продаже квартиры прописанные в ней дети снимаются с регистрационного учета, важно обговорить ту схему, по которой это будет происходить. Для покупателя недвижимости представляет опасность ситуация, когда детей выписывают из квартиры по заявлению. Это означает, что ребенка выписывают из квартиры на новое место жительства в другом регионе. Причем это чаще всего регистрация "в никуда", а не в реально существующей квартире, что означает нарушение прав несовершеннолетних.
Или, например, ребенка прописывают в новой квартире по договору безвозмездного пользования, согласно которому собственник квартиры может выписать из нее граждан, прописанных в ней, т.е. они фактически не обладают никакими правами на эту недвижимость. Когда проводятся такие сделки, при которых покупатели не приобретают себе взамен жилье, риелторы, как правило, настаивают, чтобы дети выписывались в квартиру в том регионе, где их имеющееся жилье продается, и в ту квартиру; где ребенок фактически будет проживать со своими родителями.
Проблема выписки "в никуда" возникает потому, что нередко людям просто некуда прописаться, потому что они, например, приобрели строящуюся новостройку и живут на съемной квартире. Всплыть такой факт нарушения прав детей может, если с родителями произойдет несчастный случай, и дети останутся на улице. Или же родственники детей сами заявят в органы опеки о нарушении их прав. В таком случае органы опеки будут искать, куда определить сирот, и в случае отсутствия у них реального места жительства их отправят проживать в квартиру, из которой они были выписаны, поскольку за ними остается право пользования этой недвижимостью.
При попытке выписать детей из этой квартиры вскроется факт нарушения их прав, и сделка будет признана ничтожной, а получить обратно уплаченные средства собственнику в таком случае фактически будет не от кого. Раньше практиковалась еще одна вполне отлаженная схема, когда при приватизации квартиры детей не включали в число собственников по той же причине, что и в случае с материнским капиталом, — чтобы при дальнейшей продаже не сталкиваться с органами опеки и попечительства.
Частные риелторы при этом советовали выписать детей из не приватизированной квартиры и быстро ее приватизировать для дальнейшей продажи, чтобы не связываться с опекой. Однако в течение шести месяцев за выписанным из квартиры человеком сохраняется право пользования квартирой, а приватизировать квартиру по закону необходимо не только на всех зарегистрированных в квартире граждан, но и имеющих право пользования лиц.
Если квартира приватизируется через полгода после снятия с регистрационного учета ребенка, то нарушения его прав нет, в противном случае нарушаются права несовершеннолетних, и дальнейшие сделки по продаже такой квартиры также признаются ничтожными. Выяснить, не были ли в процессе приватизации нарушены права детей, можно путем получения расширенной выписки из домовой книги с учетом тех людей, которые были прописаны в квартире до приватизации.
Если статья оказалась полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение!