Добрый день. Всем кто профессионально занимается строительством, эта тема будет насущной еще очень долго. Согласитесь, знакомая ситуация, когда стройка в самом разгаре, а денег у генподрядчика уже нет, ни на материалы ни на зарплаты. Кто виноват и что делать?
Обычно руководитель первым призывает к ответу сметно-договорной отдел. Начинается детальный разбор сметы и сверка с проектной документацией, потом вопрос переходит в отдел закупок с задачей пересчета сметы по текущим ценам, следом камень летит в финансовый департамент за усилением контроля всех трат на объекте... Но время упущено и объект потерян. Как правило такая ситуация приводит к расторжению контракта и заказчик начинает искать нового генподрядчика, начинаются строительные экспертизы, претензии, суды, что в конечном итоге может привести к банкротству генподрядчика.
С этого места надо разобраться поподробнее и расписать эту пьесу в лицах и с репликами, потому что какая бы сплоченная команда ни была, каждый из ее членов вносит свою лепту в итог любого строительного объекта и каждый объект обрастает своими историями и ситуациями. Если правильно сопоставить некоторые факты и случаи в организации работы строительного департамента и офисной части, вероятно станет возможным подобрать ключ к уменьшению всевозможных рисков в строительстве.
Начнем с аренды техники. С самого начала любого объекта, будь то строительство жилого дома или производственного помещения, склада или торгового центра генподрядчик начинает вертикальную планировку строительной площадки. Бульдозерами большой мощности удаляется растительный грунт, экскаваторами он грузится в самосвалы и самосвалами перемещается или в точку складирования или вывозится на утилизацию. Соответственно в данном виде работ задействовано от 4 до 15 единиц техники, в зависимости от масштабности объекта. В данном случае управление арендованной техникой ложится на плечи руководителя проекта или главного логиста компании, при наличии такой должности. В принципе ничего сложного нет, заказал технику, она отработала, оплатили... но как раз в этом то и заключается сложность контроля за работой арендованной техники. Логист находится в офисе, а на стройке руководитель проекта или прораб, который делает расстановку техники, передает данные о проделанной работе в ПТО. Главное действо происходит именно на объекте, когда приезжает руководитель из арендной компании и предлагает прорабу увеличивать количество часов, отработанное его техникой за определенную мзду. Какова выгода: техника стоит у забора, а деньги капают как за работу. Прораб естественно тоже получит свои проценты от переработки. Дальше - хуже, почувствовав вкус денег прораб начинает подписывать акты за несуществующие смены и если прокатывает такое однажды, в дальнейшем "мертвые" смены становятся постоянством.
В итоге, при завершении земляных работ никто четко не знает, сколько на самом деле было единиц техники и реальные часы ее работы, ну кроме прораба конечно).
Следующим этапом в большинстве случаев выходят на арену сваебойщики. Как правило у генподрядчика нет своих сваебойных машин и в 90% случаев нанимают подрядчиков для выполнения данного вида работ. Рынок по данному направлению довольно узкий и нормальных компаний, умеющих грамотно забить сваи, немного. Все друг друга знают и конкурируют между собой неохотно т.к. не сидят без работы. Тут какой либо утечки лишних финансов быть недолжно, только если не забили сваи в "молоко" или не попали в линзу с водой.
После забивки свай начинаются монолитные работы. В дело опять вступает наш прораб, который заявляет, что при наличии ламинированной фанеры, досок, арматуры и комплектующих сможет все быстро залить и к этому вопросу возвращаться никто более не будет. Но это как правило это только слова и фанера заказывается несколько раз, т.к. никто не думает за ней ухаживать, наносить специальную смазку, даже при ее наличии. В итоге горы не пригодной фанеры и досок. Ситуация с арматурой аналогична...
Следом наступает этап "выхода на поверхность", монолитные и общестроительные работы. Тот же, нам уже знакомый нам прораб заказывает комплект опалубки, а также убеждает руководство в применении арендованной опалубки. Конечно же никто не принимает опалубку должным образом, а уж тем более ее не бережет и к моменту сдачи, щитовая опалубка превращается в кривые куски металла с прикрученной ламинированной фанерой, за ремонт которой приходится жертвовать частью гарантийного взноса. Какую роль тут выполняет прораб, чтобы получить какое то вознаграждение от арендной компании? Да еще проще чем с техникой: затягивай себе стройку, да получай процент с месячной аренды.
Теперь немного о технадзоре:
Любой контролирующий орган на стройке заинтересован в четком выполнении всех ГОСТов, ТУ, спецТУ, нормативов, регламентов при производстве работ, но когда люди работают не в команде, а каждый по отдельности, возможен сговор между технадзором и субподрядной организацией, выполняющей часть работ на объекте. На что можно легко закрыть глаза: на тип материалов, применяемых при производстве работ не отвечающих за несущий каркас зданий. Также легко допускаются к работе ТУ-шные кабели, дешевая штукатурка, производимые по ТУ профили для ГКЛ и т.д. Хотя бывают и совсем тяжелые случаи:
За все косяки субподрядчиков расплачивается генподрядчик своей прибылью или тем, что от нее остается. Срывая сроки и набивая свой собственный карман, прораб не задумывается о будущем строительной компании, в которой работает в данный момент, он четко знает, что при дальнейшем трудоустройстве у него будет повод обозначить банкротство компании как причину поиска новой работы.
А вот еще, один аспект который вызывает дополнительные расходы при срыве сроком строительства: дополнительные расходы на утепление периметра здания и его прогрев в зимнее время. Тут тратятся миллионы рублей на закупку тентов, теплового оборудования, хранилище топлива, заказ топлива, обслуживание тепловых агрегатов. Возможно прораб догадывается к чему приведут компанию такие растраты, но положение обязывает продолжать гнуть свою линию, детей то кормить надо.
Помимо допрасходов на прогрев и непредвиденных расходов, появляются новые неожиданные риски, которых предусмотреть никто не мог на старте реализации проекта. Начиная с 2014 года стоимость строительных материалов получила неадекватные увеличения в высокий сезон, который держался с мая по ноябрь. Арматура с 20000 рублей за тонну дорожала до 56000 рублей, а в 2021 году ценовой пик достиг 92000 рублей за тонну. Сортовой металлопрокат с 39000 рублей за тонну выстрелил в 130000 рублей, утеплители подорожали с 4000 рублей за м3 до 14000 рублей. Как пояснили производители: «мы своевременно прочувствовали конъюнктуру рынка и сделали соответствующие выводы для себя». Но от того, что производители «катаются как сыр в масле» строителям становится только хуже: дерево выросло в цене в два раза, потянув за собой увеличение стоимости фанеры и ОСБ, различные мембраны и гидроизоляционные материалы безапелляционно также в два раза подняли стоимость. Естественно напрямую обвинить прораба в увеличении стоимости материалов никто не сможет, но косвенно именно его вина в том, что сроки сдачи объекта сдвинулись на неопределенное время и компания понесла баснословные убытки, которые в последствии привели к ее краху.
Подведем итог, кто на самом деле мог оказаться на месте прораба: непосредственно генеральный директор компании, который приводит на работу только своих, "проверенных" субподрядчиков, руководитель отдела закупок, который тоже очень любит своих детей и проводит "левые тендеры", составляя для собственника компании липовые тендерные заключения, руководитель сметно-договорного отдела, который составляет смету не по чертежам, а по спецификации (в рабочей документации всегда есть разница между спецификацией и чертежами и как правило на чертежах материалов значительно больше), финансовый директор, который может за спиной собственника отправлять денежки в разные "интересные"организации за всевозможные работы, которые возможно всплывут после завершения объекта и естественно финансовый директор будет ни при чем...В этот же черный список можно внести всех сотрудников строительно-инженерного департамента, которые имеют отношение к поиску и привлечению субподрядчиков на объект и ничем от нашего прораба не отличаются. Кладовщик, который подчиняется прорабу - отдельная песня, не факт, что в таком тандеме абсолютно все материалы доезжают до объекта. Есть недобросовестные поставщики, которые экспедитору с собой дают пустую накладную с печатью и если удалось договориться на месте с кладовщиком, подписывается накладная с бОльшим количеством. В основном это касается инертных материалов и поставок арматуры.
Так что же в итоге делать, чтобы не прогореть в таких безумно жестких условиях работы и предательства со стороны подчиненных? Перво- наперво нужна служба безопасности, подчиняющаяся непосредственно собственнику компании и выполняющая исключительно его распоряжения и приказы. Поиск сотрудников на вакантные должности должен проводить исключительно человек - доверенное лицо собственника, с подтвержденной квалификацией и определенным запасом психологических приемов, для умения на старте отсечь всех недобропорядочных претендентов, также возможно применение на входе в компанию полиграфа, с не менее опытным полиграфологом. Все строительные объекты должны быть полностью оборудования системами видеонаблюдения, с помощью которой можно установить количество материалов и техники поступаемых на объект строительства. Снабжение обязано работать по четким, согласованным с собственником компании регламентам, иметь постоянно пополняемый пул благонадежных поставщиков, история которых подтверждена длительным сроком существования, хорошей выручкой и отсутствием арбитража в качестве ответчика. В сметно-договорном отделе должны быть несколько специалистов великолепно разбирающихся в общестроительных проектах и инженерных системах, умеющих самостоятельно просчитывать дополнительные комплектующие и материалы. Производственно-технический отдел также не должен быть обделен специалистами высшего пилотажа, т.к. при наличии большого строительного объекта, нужна недюжинная сноровка для доказательства заказчику определенного объема выполненных работ. Сложив совокупность всех требований к сотрудникам компании выходит, что лидеру своей отрасли необходимы исключительно "ТОПы", которых можно приобрести за стоимость от 150-900 тр. и выше в месяц. Но кто готов платить такие зарплаты? Сайты по поиску работы имеют в свободном доступе около 10000 всевозможных вакансий по разным направлениям и специализациям. Средний ценник на руководителя отдела колеблется между 80тр до 160 тр в месяц, руководитель проекта стоит нынче от 100тр до 200тр, генеральный директор - от 150 и до бесконечности...Тем не менее найти вменяемого специалиста очень и очень трудно, в основном в первой и второй волне идут специалисты, которые "считают", что могут занимать ту или иную должность, 30% из них имеет 80% необходимых знаний, ТОПов среди них около 3%, но за каждым из них тянется свой грязный след с предыдущих мест работы, что делает прием таких сотрудников рискованным для компании. Получается, что рынок трудоустройства наводнен псевдоспециалистами, мечущимися из одной строительной компании в другую и постоянно, находящимися в поиске. Можно ли в таком сообществе качественно и быстро строить? На что сделать ставку при выборе сотрудников? Все эти вопросы должен каждый день задавать себе прогрессивно мыслящий собственник или руководитель строительной компании...
Комментарии для обычных людей, не имеющих ничего общего со строительством: пока описанная в данной статье структура многих строительных компаний не видоизменится или они окончательно не обанкротятся, стоимость квадратного метра жилья будет расти, стоимость коммерческих объектов также будет увеличиваться, что в дальнейшем приведет к дорогостоящей аренде, а за собой потянет увеличение цен на любые другие товары, строительные материалы, топливо, продукты питания и многое другое...
При написании статьи была использована программа Icon8. Благодарим разработчиков.