Уходящий год, как и 2020-й, продемонстрировал впечатляющий рост цен на недвижимость, чем, конечно, порадовал многочисленных – тогда – инвесторов, рассчитывающих подзаработать на продаже подрожавших квартир. В 2022 году таковых будет явно меньше.
Для начала зафиксируем следующее: в декабре цены на петербургском первичном рынке расти наконец-то перестали и даже чисто символически снизились. По всей вероятности, повлияли новогодние скидки и акции. При этом можно, не особо рискуя, сделать прогноз на то, как будет развиваться ситуация в 2022 году, поскольку картина складывается довольно ясная. Стройматериалы резко подорожали в этом году, но по некоторым позициям на мировых рынках цены уже стабилизировались, льготная ипотека в мегаполисах фактически никак на рынок не влияет, трудовые мигранты постепенно возвращаются в Россию, а застройщики вполне уже адаптировались к проектному финансированию и
эскроу-счетам. Всё это – аргументы в пользу того, что цены в будущем году резко расти не будут.
С другой стороны, инфляция в стране разогналась до невиданных уже много лет скоростей – тут и заявленные Минфином 8% за год выглядят цифрой заниженной. Плюс у застройщиков есть такое мощное оружие, как собственная льготная ипотека в партнёрстве с банками. При помощи этого инструмента они рассчитывают поддерживать спрос. А это уже – аргументы за то, что цены расти продолжат. Сложив одно с другим, получим напрашивающийся вывод: стоимость квадратного метра строящегося жилья будет увеличиваться очень осторожно. Возможно, на размер инфляции (хотелось бы, чтобы она в 2022 году была поменьше).
Это, конечно, печальная новость для тех, кто привык инвестировать в квадратные метры. Те, кто приобрели жилье в Петербурге два-три года назад смогут «наварить» до 50-60% просто за счёт перепродажи (а в Краснодаре или Сочи – больше 100% за то же время). Такие же прибыли в последний раз были возможны на первичке в 2011-2012 гг. Получается, следующего ажиотажного спроса придется ждать ещё 10 лет? Этого, конечно, никто не скажет. На рынке недвижимости всё непредсказуемо, на российском – особенно. И не забудем про коронавирус: пока совершенно неясно, пойдет ли пандемия в будущем году на спад, и она ещё с нами надолго.
Заметим, что арендные ставки в Петербурге за то же время поднялись за год всего на 5-15% – в зависимости от района. В густонаселённых Мурино или Кудрово, где огромная конкуренция, они почти не менялись. Получается, покупать для последующей аренды квартиру невыгодно? Нет, это вовсе не так. Как инструмент накоплений (так называемые «пенсионные квартиры») первичный рынок по-прежнему интересен и, смеем предположить, так будет и далее. Часть инвесторов сейчас может затаиться, но полностью с рынка они вряд ли уйдут.
Однако теперь нужно тщательнее подбирать себе объект для подобных инвестиций. Считается, что наилучшим вариантом является квартира в пешей доступности от метро. Но при этом новостроек с такими характеристиками в Петербурге сейчас очень мало – подземка строится слишком медленно. А вторичка – особенно советская «панель» – неперспективна в плане возможной продажи: специалисты говорят, что цены на нее будут в ближайшем будущем только снижаться. Ведь потребителя интересуют в основном новые дома.
Значит, стоит обратить внимание на объекты, которые обладают другими преимуществами. Например, развитой инфраструктурой – социальной и торгово-развлекательной, а также удобными подъездными путями на земле. И в самом деле: «двушку» в качественном проекте со школой и детсадом во дворе будет нетрудно сдать семье с ребенком, пусть даже и метро в шаговой доступности там не будет.
В качестве примера можно привести жилой квартал «Суздальское шоссе, 20» от «Ленстройтреста». Здесь как раз проектом предусмотрено строительство трёх школ и детского сада. А еще вокруг лесной массив площадью 140 га. И это, не говоря уже о современных и удобных планировках, увеличенных балконах и прочих бонусах. При этом есть выбор из корпусов практически на любой стадии готовности и разной этажности.
Но вернемся к подсчётам. Допустим, мы покупаем квартиру в доме за год до его сдачи. По мере повышения готовности нынешние новостройки, конечно, уже не прибавляют по 20-30% в год, как было раньше – сказываются эскроу-счета. Но на 10-12%% такое жилье – с учётом инфляции – вырасти в цене может. И это заметно больше, чем средняя ставка по депозитам. Понятно, что после сдачи темпы удорожания будут меньше, но ведь квартиру можно же сдавать. В этом преимущество инвестиций в жильё по сравнению с валютой – её ведь в аренду не сдашь (а депозиты в валюте прибыли не приносят в принципе). Что касается фондового рынка, то сюда непрофессионалам лучше вообще не соваться.
Чего ещё точно не стоит делать, так это покупать «на вырост» пресловутые студии в многоэтажных пригородах – многие специалисты рынка считают, что они будут неликвидными уже в перспективе ближайших 5-10 лет. Сегодня тренд на комфортные кварталы с домами переменной высотности – от малоэтажных до сренднеэтажных – и насыщенной внутренней инфраструктурой. Про «вторичку» советских времен мы уже говорили – это тоже не лучший вариант. А вот сервисные апарт-отели уже оказывают серьезную конкуренцию квартирам в качестве инструмента инвестиций. Правда, здесь очень многое зависит от застройщика, управляющей компании и характеристик конкретного объекта. Конкуренция в этом сегменте уже велика и будет ещё увеличиваться, так что «промахнуться» можно легко. Квартира – менее прибыльный, но более надёжный вариант.
ЖК ЯНИЛА КАНТРИ, ЖК ЯНИЛА ДРАЙВ, ЖК ЯНИЛА КАНТРИ КЛАБ, ЖК IQ ГАТЧИНА, ЖК ЮТТЕРИ, ЖК СУЗДАЛЬСКОЕ ШОССЕ, 20 — застройщик ООО «Специализированной застройщик ЛСТ Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф