Рост количества апарт-отелей в последние годы достиг рекордного уровня. В некоторых туристических локациях количество юнитов в апарт-отелях обгоняет номерной фонд классических гостиниц, что открывает частным инвесторам возможности высокой доходности.
В 2021 году индустрия гостеприимства меняется быстрее, чем когда-либо прежде, и не так просто успевать за тенденциями, влияющими на этот динамичный бизнес. Но мы попробуем проанализировать те, что точно не вызывают никаких сомнений в своей устойчивости и еще более сильном развитии в будущем.
Коронакризис стал драйвером сегмента сервисных апартаментов
Гостиничная индустрия серьезно пострадала от кризиса, и это стало толчком к её трансформации в сторону сервисных апарт-отелей, которые весьма доступны для частных инвесторов многих стран, включая Россию.
Так, в Санкт-Петербурге в высокий сезон текущего года средняя загрузка апарт-отелей держалась на уровне 75-90%.
Для сравнения: в Великобритании даже в период локдауна операторы апарт-отели отмечали удовлетворенность заполняемостью объектов – в среднем уровень занятости составлял от 65% до 75%. Всплеск в результате исключительно высокого спроса на проживание в летние месяцы привел к еще более высоким показателям. Апарт-отели на рынках Стратфорд, Йорк, Честер и Ливерпуль были заполнены на 85-95%.
Но если вернуться к Петербургу и сравнить показатели со стандартными гостиницами, последние были заполнены не более чем на 50%. Да и в целом, ниша апартаментов показала гораздо большую устойчивость. Поэтому управляющие классических гостиниц делятся планами перевести львиную долю номеров из посуточной аренды в средне- и долгосрочный формат проживания: от недели до одного или нескольких месяцев.
Кроме того, эксперты Knight Frank отмечают, что глобальная пандемия сильно повлияла на потребительское поведение в сфере недвижимости. Внимание к здоровью диктует то, что выбор автономных за счет кухни или кухонной зоны апартаментов станет все более приоритетным. В частности, ожидается, что корпоративные агенты по бронированию будут выбирать для своих командированных сотрудников известные бренды апарт-отелей из-за высокого уровня гостиничных стандартов в отношении гигиены и контроля эксплуатации.
В России апарт-отели, как объекты временного проживания, обязаны проходить сертификацию. Это обеспечивает строгое соблюдение юридических требований, требований охраны труда и техники безопасности. На западных рынках уже замечен отток аудитории с сервиса AirBnB, который соединяет не профессиональных участников рынка, а частных арендодателей.
Фактически, некоторые операторы, такие как Edyn Group, которая управляет брендом SACO и апарт-отели Locke, столкнулись с увеличением спроса со стороны AirBnB, поскольку растет спрос на автономные, просторные апартаменты с безопасностью и безопасность профессионального оператора.
И весь этот процесс двухсторонний. Операторам апарт-отелей переключение на сегмент длительного проживания в пандемию оказалось весьма выгодным. Контроль над пандемией с помощью мер социального дистанцирования привлек особое внимание к оказанию повседневных обычных услуг.
Из-за антиковидных ограничений пришлось внести коррективы в оказание некоторых услуг – сократить объема уборки во время пребывания гостя, закрыть общественных мест для широкой аудитории и сократить предложение еды и напитков. Фактически это привело к значительной операционной экономии. Так же, как и изменения в структуре бизнеса, связанные с увеличением количества гостей, проживающих в отеле на длительный срок. Они тоже повысили эффективность работы за счет минимальных административных и клининговых расходов благодаря меньшему количеству гостей.
Но дело не только в коронакризисе – рост сегмента апарт-отелей наблюдается уже давно
На самом деле, текущая ситуация обусловлена не только локдауном. Тенденция роста апарт-отелей заметна последние лет 5. Причина в том, что этот формат востребован всеми сегментами, участвующими в его функционировании:
1. Все больше и больше путешественников ищут безопасное, удобное жилье, уютную атмосферу и доступные цены, которые можно получить именно в апартаментах. Ведь самая большая разница между апарт-отелем и другими отелями со схожими параметрами – это стоимость. Средняя цена за одну ночь в стандартном гостиничном номере выше, чем средняя цена за одну ночь юнита в апарт-отеле. При этом гостям, которые выбирают апартаменты для длительного проживания, не нужно беспокоиться о коммунальных услугах, мебели или других необходимых удобствах, а также бытовых заботах, как это устроено в квартире.
Поэтому апарт-отели, рассчитанные на формат как краткосрочного, так и длительного проживания, привлекают широкий круг гостей. Их ценовые категории, удобства и дизайн подходят самым разным сегментам потребителей. И здесь все зависит от наполнения конкретного апарт-комплекса. Так, коворкинг и большая общественная зона с баром привлекают молодёжь. А фитнес-клуб, возможность заказать специалисты по косметическим процедурам в номер и рестораны – более зрелую аудиторию.
2. Девелоперские компании понимают прибыльность и устойчивость сегмента и запускают всё большее количество проектов по всему миру. Устойчивость проистекает из способности менять бизнес-модель, ориентируясь на самые разные виды бизнеса – посуточная аренда, среднесрочный и долгосрочный форматы проживания.
Ситуация во всем мире говорит о том, что тенденция к созданию апарт-отелей и гибридных проектов (состоят из классических гостиничных номеров и апартаментов) не собирается снижаться, судя по количеству открытий в прошлом году. Россию это тоже не обходит стороной. По объёму номерного фонда апартаменты в Петербурге уже обгоняют стандартные отели. В сегменте комфорт-класса ситуация еще более заметна, ведь изначально апарт-отели возникли в ответ на дефицит гостиниц уровня «две и три звезды».
По оценке компании Maris в ассоциации с CBRE, по состоянию на III квартал 2021 года в Петербурге и Ленинградской области действуют 58 апарт-отелей на 20 719 юнитов, что составляет более 1,1 млн кв. м. Из них 12 123 юнита (59%) относятся к сервисным апартаментам (526 855 кв. м).
По данным Colliers, по итогам 2020 года качественный номерной фонд классических гостиниц Петербурга насчитывал 23 448 номеров. Это говорит о том, что разница в показателях между двумя сегментами рынка гостеприимства уже невелика.
3. Наконец, частные инвесторы вкладывают свои сбережения, чтобы получать полностью пассивную и при этом достаточно высокую доходность.
Аналитики Knight Frank уверены, что в ближайшем будущем инвесторы, скорее всего, проявят еще более сильный интерес к гибкой бизнес-модели, при поддержке сильного менеджмента (управляющих компаний апарт-отелей), доказавшей свою устойчивость к волатильности на рынке.
Но давайте к инвестиционной возможности – то есть, конкретным примерам. Один из них – петербургский комплекс апарт-отелей VALO, который строится напротив станции метро «Бухарестская» и будет полностью сдан уже к сентябрю 2022 года. Вообще, он состоит из 6 гостиничных концепций, почитать о которых можно по этой ссылке.
Но сейчас мы предлагаем сфокусироваться на одном апарт-отеле, который представляет собой гибридный продукт. Это VALO Mercure, который состоит из 160 классических гостиничных номеров и 320 апартаментов, выведенных в продажу под маркой Mercure Residence (апарт-отель с кухонной зоной в номерах).
Все номера соответствуют гостиничной категории «4 звезды» и управляются мировым брендом Accor Hotels – одной из лидирующих сетей гостиниц.
VALO Mercure откроется в 2022 году, но в апарт-комплексе есть функционирующий с марта 2020 года VALO Hotel City, по которому можно следить за эффективностью управляющей компании.
В первые два месяца лета в VALO сохранялся паритет между краткосрочной и долгосрочной арендой. С августа 2021 года управляющие увеличили количество номеров, сдающихся на длительный срок. Это привело к тому, что загрузка в комплексе апарт-отелей VALO в высокий сезон составила в среднем 74%. Цифры начали расти в августе и сентябре: в последний месяц лета заполняемость составила уже 81%, а по итогам сентября – 95%.
Учитывая востребованность апарт-отелей, высокую узнаваемость и масштабные ресурсы известного бренда, VALO Mercure – отличная инвестиционная возможность. По доходной программе Progressive апартаменты стоимостью от 6 801 506 рублей и с оснащением 840 000 рублей будут приносить от 43 500 рублей в месяц или от 522 000 рублей в год.
Если хотите узнать о проекте VALO больше, заходите на сайт https://valoapart.ru/. И не пропустите выгодные предложения!
*Застройщик – ООО «ГАЛС». Проектная декларация – на сайте наш.дом.рф, а также в разделе «Документы» на сайте VALO.