Последние несколько лет чиновники от строительной отрасли регулярно озвучивают планы по строительству индивидуального жилья индустриальным способом. На словах все интересно: целый квартал застраивается домами заводского изготовления со всеми коммуникациями и благоустройством территории. Такой подход практикуется во многих европейских странах, а в соседней России до конца 2021 года должны принять закон, который будет регулировать строительство частных домов индустриальным способом. А что у нас с реализацией подобной идеи?
Многообещающие цифры
В 2020 году, по данным Белстата, введено в эксплуатацию более 10 тысяч индивидуальных жилых домов. Годом ранее — 6 тысяч, и это только официальные цифры. Прирост значительный и, главное, емкость рынка огромная: только по Минскому району и области на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий стоит 47 тысяч человек. Учитывая тенденцию, что почти половина всего строящегося жилья в стране — индивидуальные дома, у домостроительных комбинатов и частных строительных компаний завидные перспективы на годы вперед. Ни одна компания, зайдя на рынок, не сможет забрать себе львиную долю. Места хватит всем.
Кроме того, в рамках реализации государственной социальной политики АСБ «Беларусбанк» выдает кредиты на строительство жилья под минимально возможные ставки.
Для справки: Индустриальное строительство — это строительство зданий и сооружений с помощью массового заводского изготовления строительных деталей и конструкций, из которых затем здания монтируются непосредственно на строительной площадке.
Почему ДСК?
Логика здесь такая: заводские мощности позволяют производить домокомплекты высокой степени готовности для коттеджей, дуплексов и таунхаусов в сжатые сроки, по сравнительно невысокой стоимости и в больших объемах. Застройщиком предлагается выступать УКСам — участки им выделяются бесплатно, к освоению всего района индивидуальной застройки они подходят комплексно, включая строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Кто готов строить много?
Теоретически индивидуальное жилье может строить любой домостроительный комбинат. Если поискать на их сайтах, то обязательно найдете 2−3 проекта коттеджей.
Но опыт реализации есть не у всех — разве что у «Гродножилстрой». Эта компания уже построила несколько коттеджных поселков с полным благоустройством придомовых территорий и улиц.
Начиная с прошлого года на рынок индивидуального жилья вышел и крупнейший застройщик столицы ОАО «МАПИД». В портфолио предприятия модельный ряд из шести проектов, среди которых коттеджи-особняки, дуплексы и таунхаусы, отличающиеся по стилю, этажности, планировкам и общей площади. Отметим, что проекты у «МАПИДа» современные, коттеджи собираются из панелей, которые производят на новой линии. Технологичность процесса производства не требует проведения дорогостоящих, трудоемких и затратных с точки зрения времени и соблюдения норм технологических процессов и видов отделочных работ — оштукатуривания, устройства откосов дверных и оконных проемов, корректировки геометрии поверхностей и прямых углов между горизонтальными и вертикальными панелями. Поскольку эти виды работ выполнены в заводских условиях и проходят контроль качества, это позволяет существенно сократить сроки возведения таких коттеджей и свести брак вследствие человеческого фактора к минимуму.
Для наглядного представления о проектах можно посетить демонстрационную площадку на улице Селицкого, 31 в Шабанах. Там построены образцы трех коттеджей по проектам «Тихий Дон», «Наша Нива» и «Минский Дуэт» с внутренней отделкой различных ценовых категорий.
— Наибольшим спросом пользуется проект «Наша нива», — говорит Алексей Маслов, заместитель генерального директора и главный инженер компании. — По архитектуре он ближе к скандинавскому стилю, для которого характерны простые формы, двускатная крыша в едином с покрытием стен дома материале (фальц), большой витраж, просторные террасы, «природность» в отделке интерьеров и фасадов.
Срок строительства такого дома под ключ составляет ориентировочно четыре месяца в зависимости от выбранных отделочных материалов и состава работ. Причем сборка панелей занимает всего несколько дней. Для частного заказчика разработана понятная схема взаимодействия с подрядчиком — все по пунктам, подробно.
Если вкратце, то сначала заказчик определяется с проектом и заключает договор с ОАО «МАПИД». Дальше — очень важный этап, про который многие забывают: подрядчик проводит геолого-геодезические изыскания, осуществляет посадку здания на участке, собирает и изучает технические условия для подключения инженерных сетей. Почему это так важно? Потому что от состава грунтов и перепада высот на месте строительства коттеджа зависит стоимость фундамента и вертикальной планировки (выравнивания участка), что, в свою очередь, может серьезно отразиться на финальной стоимости дома.
Дальше составляется задание на проектирование. Если заказчик четко понимает, что он хочет изменить в рамках проекта, то задание формируется за пару часов и содержит исчерпывающую информацию по каждой из позиций — от количества розеток до ширины подоконников. Можно переместить окно или дверной проем, возвести или убрать межкомнатную стену (если стена не несущая) или запроектировать раздельный санузел. На разработку и утверждение проектной документации уходит не более месяца.
Возводят дома по всем правилам: с ограждением строительной площадки и даже указанием паспорта объекта. Стеновые панели и плиты перекрытия, из которых собираются коттеджи, изготавливаются на современной итальянской линии, смонтированной и введенной в эксплуатацию в 2020 году. Доставляют железобетонные изделия с завода панелевозами, монтируют — силами собственных монтажных бригад.
Строительство «под ключ» занимает в среднем три-четыре месяца. С полной отделкой или черновой — решает заказчик. Он же определяет систему отопления. Чаще всего выбирают электрическую, так как она оптимальна в соотношении цены и безопасности, а еще проста в эксплуатации.
А теперь вопрос: сколько стоит мапидовский коттедж? Квадратный метр коттеджа с учетом стоимости комплекта железобетонных изделий, его доставки и монтажа составляет от 290 долларов в эквиваленте, без учета стоимости наружных инженерных сетей и вертикальной планировки, а также без наружной и внутренней отделки.
Почему нет очередей?
Алексей Маслов говорит, что стартовать предприятие планирует с 60 коттеджей в год — это тот порог рентабельности, при котором строительство частных коттеджей на участке собственника является экономически целесообразным и оправданным. Также ведется разработка новых проектных решений.
Но. При всей привлекательности «дома с завода», белорусы по-прежнему предпочитают самостоятельно строить дома и заказывать у подрядных организаций только отдельные виды работ. Почему так? Алексей Маслов видит в этом несколько причин.
— Первая — неприятие подрядного способа строительства, когда заказчик не задействован в процессе строительства своего дома.
Сейчас схема строительства в индивидуальной застройке такая: «взял участок и сам строю дом». Но это пережиток 90-х, когда нужно было дать людям хоть как-то построить жилье, и от этого надо уходить. Помните, как популярны были гаражные кооперативы? Теперь в каждом районе строят паркинги, гаражи никому не нужны. Равно как и целые поселки неликвидных коттеджей со спорной архитектурой вокруг Минска площадью по 500 квадратных метров, построенные из того, что было в 90-е. Они мертвым грузом висят не один год в объявлениях минских агентств недвижимости.
А в той же России ИЖС (индивидуальное жилое строительство) — это целая самостоятельная отрасль, которая конкурирует с многоквартирным строительством, говорит Алексей Маслов.
— До конца 2021 года соседи должны принять закон, который будет регулировать строительство частных домов индустриальным способом. У нас формат жилья из готовых домокомплектов только выводится на рынок и рассматривается как самостоятельный продукт отдельных ДСК и частных компаний. Но превратить это в современную самостоятельную отрасль за год-два не получится, потому что ни у кого нет понимания, что это такое.
В некоторых европейских странах ИЖС — это целая индустрия, и ты не можешь построить жилье сам — только с привлечением аттестованного подрядчика и только с соблюдением принятого для места застройки архитектурного «дресс-кода» — общей архитектурной концепции: с определенным фасадом, конфигурацией крыши, этажности и так далее.
— У нас в этом плане полная свобода. Но когда большинство частных застройщиков поймут, что сэкономленные 3−5% на самостоятельно закупленных стройматериалах сомнительного качества и строительстве своими руками ему обошлись дороже, чем он мог бы заработать на основной работе, тогда можно будет говорить о переходе на подрядный способ строительства. То есть, когда человек поймет, что он сэкономит свое время, а значит и деньги, то он будет искать или вариант «дома с завода», или подрядчика, строящего «под ключ». Правда, для этого необходимо одно условие — чтобы повысился уровень доходов у населения.
В то же время топ-менеджер отметил, что в связи с пандемией портрет среднестатистического заказчика изменился. И если раньше загородный дом у большинства горожан ассоциировался с дачей, то теперь воспринимается как полноценное жилье.
— Многие поняли, что не нужно постоянно присутствовать в офисе, работать можно из дома. Что можно жить в поселке за МКАДом, при этом дорога до Минска займет столько же времени, как если ехать с одной стороны города в другую через пробки. Наличие торгово-развлекательных центров в шаговой доступности отходит на второй план.
Рост популярности профессий для ИТ-сферы способствует и росту спроса жилья для интровертов, когда человек готов уехать дальше чем на 30 км от Минска. И ему не так важно окружение, сколько высокоскоростной интернет и хорошая дорога.
— Появилась прослойка людей с высоким уровнем доходов, у которых нет времени и желания бегать за прорабом и следить, чтобы он не украл лишний мешок цемента. Для них главное получить то, что они хотели, с документами и гарантией.
Алексей Маслов говорит, что «МАПИД» изучил рынок загородной недвижимости и пришел к выводу, что цена средней сделки в 90% случаев совершается в сегменте до 100 тысяч долларов.
— Поэтому мы нацелены на этот сегмент и намерены предлагать дома до 100 тысяч, — говорит он. — Возможно, не с чистовой отделкой, но в эту сумму будут входить те работы, после которых здание можно ввести в эксплуатацию: с закрытым периметром, отоплением, водопроводом и водоотведением, с разводкой электрики.
«Да я за 20 тысяч дом построю»
Правда, всегда найдутся те, кто скажет, что это дорого и он построит дом всего за двадцать тысяч. Но здесь нужно разбираться в том, что именно подразумевается под словом «дом»: готовое к вселению жилье с благоустройством на участке и гарантией на пять лет или просто некая коробка на фундаменте без отделки и сетей?
Нужно понимать, что самостоятельное строительство — это долго. Так долго, что стройка для некоторых становится многолетним «хобби». И где гарантия, что все узлы будут собраны правильно, ничего не просядет, не треснет, не протечет, не покроется плесенью и так далее? Любая ошибка ведет за собой переделку и перерасход материалов — где же экономия? Алексей Маслов говорит, что миф о том, что дом можно построить за условные двадцать тысяч, похож на чью-то шутку, которую все повторяют.
Что за «флэтхаусы»?
Еще одна причина, по которой индустриальные коттеджи массово не строят — потребитель не понимает, какой формат жилья предлагается.
Стартовый сегмент быстровозводимого жилья — каркасно-щитовые дома. Производителей много, стоимость невысокая — 20−30 тысяч долларов за небольшой по площади дом. Однако за эти деньги можно рассчитывать на дачный вариант, домик для сезонного проживания.
Следующий сегмент — индустриальные дома из железобетона. Алексей Маслов говорит, что это не классическое жилье по индивидуальному проекту: на Западе и в России их часто называют «флэтхаус» — «квартира-дом» (формат частного жилья, преимущественно имеющего один уровень и разделенного на одинаковые блоки — прим. Realt).
У такой недвижимости все признаки квартиры. То есть там уже определенной высоты окна, потолки, толщина и материал стен, планировки, которые изменить в ходе строительства не получится. Продукт массовый, поэтому производитель не тратит время на «хотелки» клиента. Его задача — предложить продукт с оптимальной планировкой, разводкой инженерных сетей по конкурентоспособной цене и убедить в этом покупателя.
— Вы же не говорите условному дантисту, как вам лечить зубы, вам нужен результат. При этом в строительстве каждый считает своим долгом проверить смету, материалы, стоимость, а еще дать пару советов в придачу. И это все при гарантии 5 лет.
Такой формат по идее должен привлечь тех, кто хочет жить вне города, но получить жилье по качеству и комфорту не хуже, чем в современной квартире.
Алексей Маслов рассказывает, что в практике общения с потенциальными клиентами были случаи, когда после озвученной стоимости заказчики живо интересовались, что можно сделать, чтобы удешевить проект.
— Это невозможно — над проектом работали проектировщики, инженеры, в нем все учтено — устройство фасада, электрика, инженерные коммуникации, проект прошел госэкпертизу, — объясняет он. — Это готовый продукт и просто так внести изменения не получится. В автосалоне вы же не можете сказать, что на «Мерседес» у меня не хватает денег, поэтому давайте поставим фары от «Жигулей».
Он уверен, что когда потребитель перестанет верить в миф, что можно построить что-то стоящее с гарантией производителя за условные двадцать тысяч, и что получить готовое к заселению жилье за 4 месяца реально, тогда «дома с завода» получат признание.