Каждый, кто занимался вопросами приобретения жилья, знают, что найти по-настоящему подходящий и выгодный вариант – дело хлопотное, требующее много сил, времени и денег. В итоге – не факт, что вы останетесь довольными покупкой на все 100%. Даже если вы совершенно точно знаете, что вам нужно и укажете это, вам придётся просмотреть несколько сотен объявлений. И зачастую дело не в огромном выборе недвижимости, а в том, что абсолютное большинство объявлений – пустышки, фейковые объекты, которые на самом деле не существуют. Как избавить себя от такого «мусора» и не тратить своё время попусту?
Кто и зачем создаёт фейковые объявления? На риэлторском слэнге есть много обозначений такой недвижимости: муляж, замануха, пустышка, утка, виртуалка, фейк, рекламный вариант. Все они обозначают идеальную квартиру, как в глянцевом журнале, которая, якобы, продаётся или сдаётся по очень привлекательной цене. Но дело в том, что в реальности такой квартиры не существует. Эти объявления создают недобросовестные агенты или сами собственники для отвлечения потребителя от реальных предложений, чтобы замкнуть его интерес на собственных услугах либо малоликвидном объекте.
Основная причина создания фейков – заманивание в сети неопытного клиента. В объявлении размещают либо вымышленный, либо скопированный с другого места, либо вовсе давно проданный объект. Когда звонит по такому предложению клиент, ему говорят, что недвижимость уже забронирована или продана, но вам могут предложить похожий вариант, правда «чуточку дороже». Зачастую покупатель, измученный поисками, полностью дезориентированный, соглашается его посмотреть. На деле этого другого варианта тоже нет, но клиент наживку заглотил, и его начинают обрабатывать на предмет приобретения квартиры из их агентской базы, порой совсем неликвидной, которую много лет не могут продать.
Мошенники тоже часто пользуются этой схемой. Они якобы очень далеко от предлагаемой квартиры и просят внести задаток, чтобы оставить вариант за клиентом. Так как предложение описано очень привлекательное, многие до сих пор ведутся на этот развод.
Фейк – не всегда обман. Далеко не все риэлторы создают пустышки для заманивания и развода клиентов. Настоящие профи могут создавать объявления, так называемые «маячки», где указывают о продаже объектов, похожих на реальные, из базы, по более низкой цене. Это делается для того, чтобы прозондировать спрос и реальные цены. Особенно это относится к собственникам, готовых годами продавать свои объекты по завышенной цене, сильно переоценивающих ликвидность своей недвижимости. Это отнимает уйму времени и денег, как своих, так и чужих. И, если на «маячок», созданный по типу такого жилья, но с более низкой стоимостью, есть реальный спрос, это веский аргумент для снижения стоимости.
Как распознать фейковое объявление? Чтобы не тратить своё драгоценное время и нервы зря, нужно научиться вычислять пустышки. Для этого обращайте внимание на основные моменты.
1. Адекватная цена. Всегда настораживайтесь, если видите нереально низкую цену за шикарную квартиру. Скорее всего, в природе её не существует, вы лишь нарвётесь на риэлтора, услышите, что объект продан и далее попадётесь на его обработку.
Другой вариант – объявление дано для влияния на статистику. Не секрет, что цена за квадратный метр зависит от спроса, выраженного в объявлениях. Чем больше риэлтор снизит цену, тем быстрее продаст.
Даже если допустить, что эти два варианта отсутствуют, и недвижимость продаёт реальный человек, то почему ниже рыночной стоимости? Тоже повод задуматься. Здесь могут быть разные варианты, которые потом всплывут – наследники, прописанные лица, которые могут объявиться, доли на детей, приватизация и т.п. Старайтесь всё тщательно проверить!
2. Фотографии. Если вы видите, что фото выполнены профессионально, с интересных ракурсов, при качественном освещении, то скорее всего, они просто взяты из интернета. Такие фотографии видно сразу, ведь обычный обыватель не будет тратиться на профессиональную камеру для нескольких фотографий своей квартиры. Здесь вы можете прибегнуть к сервису поиска дубликатов, типа Яндекс.Картинки. Он поможет выявить фейки.
3. Указанная площадь. Когда видите объявления, типа о продаже квартиры-студии в 8 кв.м или того меньше, стоит проверить документы. Реальных студий строят очень мало, и застройщиков пересчитаешь по пальцам. Скорее всего, такой метраж предлагают от трёшки, переоборудованной в студии.
4. Звонки. В процессе телефонного разговора сразу кладите трубку, если вам говорят, что:
- квартира уже продана (сдана) или находится под залогом, но совсем недалеко находится почти такая же, правда, чуть дороже;
- этот объект будут продавать только через пару недель, но мы можем прямо сейчас подобрать аналогичную;
- скорее всего вы не подойдёте собственнику (маленькие дети; не та национальность; наличие животных и т.д.), но в нашей базе много других квартир;
- данный объект сейчас после пожара, потопа, или там нашествие тараканов, но вы оставьте свои контакты, мы свяжемся с вами, как подберём подходящий вариант.
Все эти разговоры нужны для привлечения внимания, чтобы навязать свои услуги. Когда работа начинается с обмана, подумайте, нужно ли вам это.
5. Одно объявление в разных агентствах. Бывает, что сами агентства перепечатывают объявления друг у друга для привлечения клиентуры, а бывает, что собственник для ускорения процесса продажи обращается в несколько организаций одновременно. В любом случае путаница неизбежна, ибо отсеять дубли – занятие сложное.
6. Способы коммуникации. Игнорируйте объявления, где написано: «пишите, на звонки не отвечаю». Здесь явно что-то не так.
7. Не подойдёт ипотека. Здесь тоже следует насторожиться, если данная фраза указана в объявлении. То есть, если квартира внешне вам понравилась, вы решите купить её в ипотеку, а банк после проверки денег не даст. Ибо выяснится, что в ней есть незаконная перепланировка или какой другой дефект.
Проверяйте все вышеописанные моменты и только потом тратьте своё время на просмотр. Фейковые объявления, если они хорошо изготовлены, не всегда отличат даже профессионалы, поэтому проверяйте объект на всех этапах. Лучше сейчас потратить на это своё время, чем потом тратить его на суды.