Сегодня мы рассмотрим есть ли способы сократить, либо не платить налог от продажи имущества. Я расскажу, как сэкономить на налогах.
Доход от продажи имущества облагается налогом на доходы физических лиц. Следует знать, что ставка налога зависит от статуса продавца: для резидентов – это 13%, а для нерезидентов – 30%.
Те кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев 2020 года считается резидентом. Если пребывание в стране меньше указанного срока, то такой гражданин является нерезидентом.
Начиная с 2020 года освобождена от налогообложения продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года.
Так же освобождаются от уплату налога с продажи доходы если объект (квартира, дом) находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный срок владения 3 года определен для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- данный объект недвижимости является единственным жильем для обоих супругов (в случае долевой собственности) на момент продажи.
Для остальных случаев минимальный срок, сколько объект недвижимости находился в собственности определен 5 годами.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года.
Если ваша квартира или земельный участок находились в собственности больше минимального срока, то налоги платить и сдавать декларацию 3-НДФЛ не нужно .
Предположим вы захотели продать квартиру раньше минимального срока. Как можно уменьшить сумму налога в этом случае:
- При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог необходимо уплатить с разницы между ними. Допустим вы приобрели квартиру в 2019 году за 2,9 млн.руб., и решили продать в 2021 году за 3,5 млн.руб. Вам придется заплатить налог 78 тысяч руб.- 13% с суммы разницы 600 тыс.руб . Расходы необходимо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и прочее.
- В случае, если нет возможности подтвердить расходы, например квартира вам досталась в наследство от бабушки, или вы ее получили безвозмездно от государства, по военному сертификату, вы вправе уменьшить доходы, полученные от продажи жилья и земельных участков, на налоговый вычет в сумме 1 миллион рублей в год. Допустим вы получили квартиру в наследство в 2020 году и решили ее продать в 2021 году за 3 млн. руб. Вы можете использовать налоговый вычет в размере 1 млн. руб
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Чтобы воспользоваться вычетом необходимо предоставить налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ.
Декларацию необходимо предоставить в случае, если гражданин продает имущество, которое находилось в его собственности менее трех , либо пяти лет.
С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда составляет 3 года. Например, вы купили машину 21 августа 2017 года. Значит, начиная с 20 августа 2020 года ее можно продать без налога и декларации.
В случае когда авто находилось в собственности менее 3 лет, и вы решили его продать, доход так же можно уменьшить на сумму расходов на приобретение автомобиля. Документы подтверждающие покупку автомобиля обязательно приложите к декларации 3-НДФЛ, иначе ИФНС посчитает сумму налога со всей суммы дохода.
Если документы на покупку не сохранились, доход можно уменьшить на сумму налоговой льготы- 250 тыс.руб.
Существуют еще нелегальные способы уйти от налогов, если продажа происходит раньше минимально срока. Например, указать сумму в договоре продажи такую же, за которую имущество приобреталось, ниже реальной суммы сделки.
Нелегальные способы всегда опасны тем, что ИФНС может пересчитать вам сумму налога и выставить пени за весь срок. А поскольку срок исковой давности 3 года, то это может произойти не сразу, а через пару лет, когда вы совсем этого не ожидаете.
Есть еще и другая особенность. В статье 217.1 Налогового кодекса появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Это применимо к недвижимому имуществу.
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Это означает что если сильно занизили сумму продажи, либо продали за ту же цену как приобретали, ИФНС пересчитает этот доход исходя из кадастровой стоимости. Если у вашего дома кадастровая стоимость 10 млн.руб., а вы его решили продать на бумаге за 3 млн., ИФНС будет считать что вы получили доход от этой сделки в размере 7 млн. (70% от кадастровой стоимости), и насчитает 910 тыс. налога.