По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными. Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения. Проще говоря, стороны возвращаются в первоначальное положение. Квартира возвращается продавцу, а покупателю - деньги.⠀
Оснований недействительности сделок может быть множество.
Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:
⠀
• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный супруг может подать иск);
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей;
• Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства;
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры находился в состоянии аффекта в момент совершения сделки (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно);
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя;
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, продает квартиру за полцены под угрозой расправы с ним («кабальная сделка»).
⠀
Оспорить сделку в судебном порядке можно в течение одного года с момента ее регистрации.
Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.
Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.
Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:
• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ).
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); например продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
• Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
• Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ).
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).
Сроки исковой давности:
- к оспоримым сделкам – один год,
- к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).
Для того, чтобы ваша сделка прошла безопасно для вас и вашей семьи, рекомендуем проводить ее через специалистов с большим опытом, которые проведут проверку объекта и предупредят клиентов о рисках, если они будут.
По вопросам покупки или продажи недвижимости, юридической или ипотечной консультации обращайтесь по телефону: 8(800)600-70-24.
Хотите работать в нашей компании? Записывайтесь на собеседование или звоните по телефону 8(906)432-78-06