Сервисные апарт-отели – отличный инвестиционный инструмент с достаточно высокой доходностью. Однако это не универсальное решение, а значит, кому-то оно не подходит. Кому? Разбираемся в этом материале.
Но сначала не помешает краткий ликбез о том, что такое сервисные апарт-отели, как они работают и как устроена бизнес-модель.
Традиционно отель принадлежал одному инвестору или небольшой группе инвесторов. Поскольку гостиничный бизнес, как правило, сопряжен с высокими рисками, гостиничному оператору может быть сложно собрать средства для строительства гостиничного проекта с разумной процентной ставкой.
Девелоперы отелей разработали стратегию по сокращению стоимости финансирования и высвобождению капитала путем продажи номеров по отдельности, что создало отличный инструмент для частных инвестиций. Таким образом, специфика сервисных апарт-отелей в том, что владельцами юнитов в них является множество частных инвесторов, которые используют их как актив для получения пассивного дохода.
Сервисными апарт-отелями управляют операторы, которые берут на себя все задачи по извлечению прибыли. Они предлагают юниты в форматах краткосрочного (от 1 до 7 дней) или длительного проживания (от 30 дней до нескольких лет). Проект при этом эксплуатируется примерно так же, как и стандартный гостиничный объект. Сами же собственники юнитов в этой модели используют свое владение не как жилое помещение, а исключительно как инвестиционный инструмент и объект аренды. С оператором, то есть управляющей компанией владельцы подписывают на пять или десять лет один из вариантов документов ниже:
- соглашение об управлении: тогда владелец передает управление квартирой оператору и получает часть прибыли.
- договор аренды: тогда владелец сдает апартаменты в аренду оператору, который платит фиксированную арендную плату (и, возможно, процент от прибыли).
Сервисные апартаменты занимают уникальное место между обычными сдаваемыми в аренду жилыми объектами и отелями. Обычно это студии или апартаменты с одной или двумя спальней, площадью на 15-30% больше, чем гостиничные номера. Одно из главных преимуществ таких квартир по сравнению с гостиничными номерами – наличие кухни или полноценной кухонной зоны в каждом номере. Апарт-отели также могут включать в себя богатую инфраструктуру типа тренажерных залов, бассейнов, кафе ресторанов и конференц-залов для проведения деловых мероприятий.
Согласно отчету об исследовании 2021 года от IBISWorld, в ближайшие пять лет ожидается расширение индустрии сервисных апарт-отелей по мере восстановления после пандемии COVID-19.
Аналитики обнаружили, что ожидаемое возобновление деловых поездок и туризма будет способствовать развитию данного сектора и увеличению спроса. Арендные ставки на сервисные апартаменты обычно на 15–30% ниже, чем в гостиницах. Это одна из причин, по которой все больше людей выбирают этот вид проживания.
Конечно, это отличные новости для текущих и потенциальных инвесторов.
Но также надо понимать, что данные виды активов подходят не всем.
Существует три основных сценария, в которых апартаменты могут быть менее актуальны по сравнению с другими инвестиционными инструментами.
Давайте все их и рассмотрим.
1. Ваша цель – сохранить и/или приумножить деньги на очень коротком временном промежутке.
Практически любая недвижимость четко ассоциируется с оптимальным способом безопасно сохранить деньги. Можно купить что-нибудь ликвидное, что если не вырастет в цене, то хотя бы не упадет, затем переждать кризисный момент, при первой же возможности продать объект и получить свободный капитал для решения других задач. Однако в апартаментах (а скоро и в квартирах) этот вариант не так и выгоден. Дело в том, что как только вы официально начали получать доход с актива, у вас появляется обязательство заплатить 13% от полной стоимости продажи объекта. Если вы продали юнит, допустим, за 8 млн рублей, налоговой придется отстегнуть больше 1 млн рублей! За время владения объектом его цена может подрасти, но если мы говором о коротком временном промежутке, стоимость явно повысится не так сильно, чтобы перекрыть этот огромный налог.
2. Вы хотите очень быстрый результат.
Вложение в апарт-отель – это своего рода вход в гостиничный бизнес. Получать большие деньги сразу же с первого дня после запуска объекта не получится. Как и любому бизнесу, апарт-отелю нужно время на то, чтобы отстроить все процессы и привлечь аудиторию. В среднем, управляющей компании необходимо 1-2 года, чтобы достигнуть хороших результатов с точки зрения доходности. Но зато с каждым годом доходность будет только расти.
Таким образом, первые два пункта говорят о том, что сервисные апарт-отели – это про долгие деньги. Если же хочется увеличить капитал «здесь и сейчас», лучше рассматривать другие инструменты с куда более высоким риском, но и отсутствием какой бы то ни было гарантии, в отличии от апартаментов.
3. Вы не готовы доверять управляющей компании.
Апарт-отели предполагают пассивный доход, за счет того, что УК берет на себя абсолютно все задачи – от операционных до стратегических. Отсюда следует, что работа с УК требует определенного уровня доверия к ней. Конечно, профессиональные управляющие компании по первому же требованию предоставят расшифровку отчета о денежных потоках, однако разбираться в этом каждый месяц достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и сводящий на нет идею полностью пассивного дохода.
Решается это выбором профессиональной управляющей компании с безупречной репутацией на рынке. Тут важно, чтобы она обладала высокой степенью стабильности, узнаваемым брендом, а также четко определенными соглашения с владельцами юнитов. Но только вкупе с доверием собственника. Если его нет, даже абсолютно безоблачной репутации управляющей компании будет недостаточно.
Исходя из всего этого, становится понятно, кому же покупка сервисных апартаментов актуальна:
1. Тем, кто делает осознанный выбор в пользу долгосрочных инвестиций.
Как мы уже выяснили выше, апарт-отели – это про долгие деньги, ценность которых со временем будет расти. Во-первых, за счет повышения арендных ставок, а во-вторых, за счет капитализации, то есть роста стоимости объекта. Так что это отличный вариант для прибавки к пенсии или актива, генерирующего прибыль для детей.
2. Тем, кто не хочет брать на себя никакие риски, а хочет получать полностью пассивный доход.
При вложениях в сервисные апарт-отели инвестор не имеет рисков по управлению гостиничным объектом, включая техническое обслуживание. Текущим обслуживанием и ремонтом всегда самостоятельно занимается оператор. Это означает, что вам не придется беспокоиться о запросах на техническое обслуживание от управляющих или о жалобах на ремонт от арендаторов.
3. Тем, кого привлекает сохранность капиталов, а также ставка доходности, иногда гарантированная.
Номера в апарт-отелях стабильно приносят прибыль и предлагают такую же безопасность владения, как и традиционная недвижимость, при этом доходность их выше. Норма прибыли апартаментов намного выше, чем для аналогичных объектов жилой недвижимости. Если сравнить их доходность в Петербурге, то сдача в аренду квартир приносит 4.2% годовых, на апартаментах же можно зарабатывать 7-10% годовых даже сейчас – в период коронакризиса. Кроме того, некоторые проекты предлагают программы гарантированной доходности.
Так, один из крупнейших в Санкт-Петербурге комплексов апарт-отелей VALO, который реализуется в 1 минуте ходьбы от станции метро «Бухарестская», продает юниты с гарантированной доходностью в двух корпусах: в апарт-отеле под известным мировым брендом Mercure (корпус 2, посмотреть о нем можно по этой ссылке) и в апарт-отеле VALO Affordable Luxury с уникальной концепцией «доступной роскоши» (корпус 5, смотрите о нем здесь).
Во втором корпусе можно получать от 44-47 тысяч рублей гарантированной доходности на вложения от 7 988 393 рублей. Ниже – то, как будут выглядеть апартаменты VALO Mercure.
В пятом корпусе гарантированная доходность составляет 30 тысяч рублей на вложения от 5 582 152 рубля. Это цифры на 29 декабря 2021 года, актуальные суммы уточняйте у менеджеров проекта.
Вот как это устроено:
- Вы ежемесячно получаете доход по фактической загрузке апарт-отеля.
- По результатам каждого года работы УК доплачивает Вам до суммы минимального гарантированного дохода, если Ваши доходы за год получились меньше.
- Если отель показал более высокие результаты, Вы получаете больше «гаранта» по договору. Таким образом, ваш доход не ограничен!
Оба апарт-отеля – и VALO Affordable Luxury, и VALO Mercure – входят в состав третьей очереди VALO, которая будет сдана уже в сентябре 2022 года.
Почитать про комплекс апарт-отелей VALO и доходные программы можно на сайте проекта по ссылке: https://valoapart.ru/. Инвестируйте в апартаменты VALO!
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Все документы об объекте – на сайте VALO.