Компания «МК-Элит» в декабре получила престижную международную премию European Property Awards.
Агентство занимается (в основном) городским дорогим жильем. Но последнее время все чаще обращает внимание на загородную недвижимость. Потому что к ней смещаются интересы клиентов. Об особенностях и капризах спроса на дорогие загородные объекты мы беседуем с генеральным директором «МК-Элит» Петром Войчинским.
– Как меняется спрос на дорогие загородные объекты?
– Интерес к этому виду недвижимости существенно увеличился в 2020 году и продолжил расти в 2021-м. Уже видно, что это не короткая мода, а долгосрочная тенденция.
Дело не только в пандемии. Первая волна интереса к загородной жизни (в конце 1990-х) была обусловлена развитием мобильной связи.
Вторая — широким распространением онлайн-сервисов и служб доставки, вытесняющих традиционную торговлю. Плюс, конечно, развитием инженерной и дорожной инфраструктуры.
– В одном из интервью вы заявили, что состоятельные петербуржцы меняют жилье примерно каждые семь лет. Откуда такие сведения?
– Из практики. Говорю то, что вижу, то, что знаю из продолжительного опыта общения с клиентами. Кто-то покупает у меня, о ком-то я просто знаю, что человек в сделке.
Через несколько лет клиенту, купившему дорогую квартиру, становится тесновато. Если он растет (в бизнесе, по службе), ему всегда не хватает одной комнаты. Или кабинет в гостиной, и лучше его выделить, или спортзал нужен, а не просто тренажер на балконе...
Рождается ребенок, девочку с мальчиком надо расселять. Это просто наблюдение. Но примерно так и есть. В США смена жилья раз в семь лет — средний показатель, в России население в среднем гораздо менее мобильно.
– Как новым обитателям пригородов удается сочетать такой формат жизни с работой?
– Для кого-то загородный дом стал новым офисом, потому что люди начали намного чаще (и больше) работать на удаленке.
Но и обратный процесс тоже идет: поработав дистанционно, профессионалы начинают понимать ценность общего информационного поля, важность общения с коллегами.
Питательный «информационный бульон» необходим. Но все же многие выбирают для удаленной работы именно отдельное помещение, а это, как правило, за городом. Там просто больше места, поэтому — лучше.
– Какие требования выдвигают состоятельные покупатели к загородным домам, что там обязательно должно быть?
– Дома-дачи не так популярны, как раньше. Спрос, определенный временем кризиса и пандемии, — это спрос на место для работы, а не только отдыха.
Скорее, не каркас, а монолит, если средства позволяют — клееный брус. И не в часовой доступности, а радиусе 30–40 минут. И, конечно, с маршрутом по ЗСД, «Скандинавии» или «Сортавале», а не по каким-то грунтовым дорогам.
Инженерия: не всех устраивает септик. Многие предпочли бы централизованное водоснабжение и канализацию, но это редко встречается.
Хотя септик — это все же скорее дачная тема. Могу еще привести пример: поселок подключают к магистральному газу, и часть семей переключается с поездок в уик-энд — на практически постоянное проживание.
– Почему часть возвращается обратно?
– Это постоянный круговорот, а не какая-то тенденция. Кто-то живет в центре и кайфует от логистики и инфраструктуры — но скучает по экологии.
Другой весь в экологии и природе, но ему не хватает общения и жалко этих ежедневных двух часов на дорогу. Кроме того, зима в России — это так дорого!
Я знаю несколько человек, которые живут в этих громадных замках на берегу залива или у озер. Им приходится заниматься арендой трактора, чтобы снег чистить, или ветром деревья на дорогу повалит, или ураган линии оборвет...
Со временем эти ежедневные ЧП утомляют. И человек снова возвращается к городской жизни. Чтобы в следующий раз опять затосковать об экологии. Выбор формата — это всегда компромисс.
– Те, кто выбирает загород, — они интересуются качеством управления, соседями, тем, как устроена жизнь в коттеджном поселке?
– Условно: если участок под дом стоит до 30 млн рублей, то главный вопрос — где это находится. Расчет на то, что есть какая-то инфраструктура, кто-то будет чистить дорожки и так далее.
До миллиона долларов — уже смотрят на окружение. В Зеленогорске, Комарово или Репино — там окружение более-менее понятное, хотя те же самые провода нависают, а не под землю убраны. Но это все-таки «петербургская Рублевка».
От 100 млн рублей — это уже усадьба. И человек не спрашивает, как что вокруг устроено, потому что он сам все и устроит. И это не единственное жилье, а часто — дорогая игрушка.
– Могут ли такие покупатели оценить и взвесить риски, связанные со статусом земли, с лесными и водоохранными ограничениями?
– Купля-продажа недвижимости — это всегда риск. Всегда. В загородном сегменте уровень неопределенности выше. Полагаю, все-таки 70% неприятных сюрпризов мы можем предугадать и предупредить.
Хотя, конечно, случается всякое: кто же мог предполагать, что законно приобретенные участки в Токсово, с регистрацией в Росреестре, могут быть изъяты, причем за пределами срока исковой давности.
Вот поэтому особенно полезна глубокая и тщательная проверка. Информации сейчас достаточно. Хотя Россия — страна с непредсказуемым прошлым...
– В городской недвижимости идет смещение интереса от собственно квартиры — к ближайшему окружению: двор, благоустройство, парковки и т.д. В загородной жизни наблюдается такая тенденция?
– Потребность в этом есть. А вот предложения — нет. Нет сильных девелоперов, которые занимались бы комплексными проектами, создавали комфортную логистику повседневности.
Тот же Карельский перешеек: есть красивые и престижные места, но очень мало действительно комфортных. Пока такой выбор — это всегда компромисс. Экология, природа и престиж — но с поправкой на то, что чего-то важного будет не хватать.
На южном направлении больше свободного места и возможностей для комплексного развития, но даже окрестности Пушкина еще долго по элитности не сравняются с Комарово. Дворцово-парковая традиция была и ушла, и сегодняшние аристократы никогда не купят участок в Стрельне по миллиону за сотку.