В Верховный суд поступило интересное дело, в рамках которого он должен будет среди прочего ответить на вопрос, с каким дисконтом можно продавать недвижимость, чтобы в случае банкротства должника у других кредиторов не было оснований для оспаривания сделки. Разбирательство назначено на 16 декабря.
В данном деле организация незадолго до своего банкротства продала недвижимость другому лицу. При этом она обратилась к риелторскому агентству, чтобы последнее реализовало несколько нежилых помещений общей площадью более 800 кв.м. по цене не менее 105 млн рублей. При этом кадастровая стоимость всех этих объектов не превышала 42 млн рублей. Агентство свою работу выполнило и все помещения были переданы новому собственнику за 123 млн рублей ($2607 за кв. м). Новому собственнику также предоставили согласие единственного участника организации на продажу этих объектов по цене не менее 1300 $1300 за кв. м.
Спустя 2 года организация подпадает под банкротство и конкурсный управляющий, полагая, что имущество было продано гораздо дешевле рыночной стоимости, решает оспорить договор купли-продажи в суде как подозрительную сделку.
Суды отказали КУ в удовлетворении требований, посчитав, что покупатель не связан с должником и при заключении сделки действовал разумно и осмотрительно. В суде была назначена экспертиза, которая оценила помещения почти в 162 млн рублей, что на 30 % больше договорной цены. Однако суды сочли эту разницу незначительной.
Все изменилось не в лучшую сторону для нового собственника, когда дело попало в кассационный суд. Там обратили внимание, что занижение стоимости может указывать на несколько обстоятельств — стороны вступили в сговор для вывода значительной части активов должника либо покупатель совершал сделку, понимая, что должник избавляется от своего имущества ввиду неблагоприятных обстоятельств. В итоге кассация отменила судебные акты и направила спор на новое рассмотрение.
Новому собственнику пришлось обращаться в ВС, чтобы защитить свои права как добросовестного покупателя.
На сегодняшний день единого законодательного подхода к определению допустимого дисконта при реализации «добанкротного» имущества нет, однако, сам вопрос является основополагающим при оспаривании сделки. Зачастую суды признают незначительным отклонение цены на 10-15% от рынка, а вот как быть в данном случае, когда дисконт составил 30% — придется решать ВС. Доказать осведомленность покупателя о цели должника причинить вред своим кредиторам тоже довольно тяжело. Поэтому это решение ВС может изменить существующий на практике подход.
Если вам интересно узнать, как будут развиваться события, подписывайтесь на наш канал.
Еще больше полезных новостей читайте на сайте Ассоциации и на канале в Telegram.