Квартира в собственности менее 3 лет.
Недавно мне позвонил старый знакомый и попросил проверить квартиру, которую авансировала одна девушка, назовем её Юля. Он увидел много странных моментов в авансовом соглашении. Договор подписало лицо не уполномоченное на его заключение, а обычный агент, который вел сделку. Срок авансового соглашения истек (он был заключен на 1 месяц), но Юля на сделку так и не вышла. Якобы продавцы не успели собрать необходимые документы, поскольку делали ремонт в новой, купленной заранее квартире. Еще один момент не понравился моему знакомому, сделка планировалась по неполной стоимости в договоре купли-продажи.
Налог с продажи квартиры. Кто платит?
Платят ли продавцы налог с продажи квартиры? Основная масса продавцов старается уйти от налога на доходы от реализации недвижимости. Квартира продавалась за 5 500 000 рублей, а в договоре собирались указать сумму 3500 000 рублей. Т.к. с остальной суммы у продавца возникал налог 13%.
Знакомый решил позвонить мне, так как не понимал, что делать дальше. Я задала наводящие вопросы и выяснилось, что Юля приобретает квартиру самостоятельно, без риэлтора. Сейчас, в связи с нехваткой денег, покупатели стараются экономить деньги и покупают, порой без помощи риэлтора и юриста. Вот, что вышло в этом случае…
Как проверить юридическую чистоту?
С чего начинаются юридические проверки квартиры? Прежде чем проверять квартиру на наличие ранее проживающих в ней людей и смотреть все переходы права по ней, надо понять, стоит ли делать эти проверки вообще, и тратить на это деньги, в принципе.
Существуют косвенные признаки того, надо проверять квартиру дальше, или вообще не начинать это делать.
Косвенные признаки, что с квартирой что-то не так.
Я попросила прислать все документы на этот объект. Получила все, вплоть до расписки на деньги. Когда я стала читать расписку, то заметила, что предыдущая собственница квартиры написала, что она «получил» деньги от гражданина Иванова. Как-то сразу режет ухо и глаз. Сразу закрадывается мысль, что расписку писал мужчина.
Смотрю договор. Из него следует, что
- квартира продавалась в июне 2019 и в августе 2019. А теперь в феврале 2020 года её покупает Юля. Не слишком ли много переходов права (третий раз), меньше чем за 1 год.
- Из предыдущего договора не видно, состоят ли продавец и покупатель в браке. Проверять всех участников предыдущих сделок представляется довольно сложным, в том числе их дееспособность.
- И самый утяжеляющий фактор — неполная стоимость в договоре. Слава богу, что в авансовом соглашении прописали, что квартира приобретается с использованием ипотечных средств банка ВТБ, что они обязаны предоставить документы банку.
Тот факт, что агент, а не уполномоченное лицо подписал договор, еще полбеды… Это могло быть элементарное разгильдяйство, не обязательно злой умысел. А вот неполная стоимость в предстоящей сделке при 3-х переходах права… Это очень неприятный момент, который вызывает большие сомнения в чистоте будущей сделки.
Что не смогло предоставить агентство?
Агент, который подписывал соглашение об авансе объяснил, что продавцы не успели собрать какие-то справки для ВТБ. Со своей стороны, могу сказать, что сейчас ВТБ просит минимум документов для одобрения конкретной квартиры их юридическим отделом. Оценка делается 3-4 дня максимум. БТИ (сейчас дешевле сделать платно) делается 2 дня. Все остальные справки делают 1 день. Так какие документы не смогли предоставить продавцы за целый месяц? Думаю, что это документы по участникам в цепочке предыдущих сделок с этой квартирой.
В довершение ко всему хочу сделать акцент на том, что реклама по этой квартире идет только в Яндекс-недвижимость. Это значит, что агент не надеется быстро найти покупателя на эту квартиру, поэтому дает бесплатную или почти бесплатную рекламу на ресурсе Яндекса — не самая удобная и посещаемая площадка для рекламы недвижимости. Видимо давать рекламу в ЦИАН не выгодно. По истории всех сделок, «Квартира» кочует от одного покупателя к другому.
Стало абсолютно ясно, что проще отказаться от этой квартиры, чем проверять ее на юридическую чистоту.
Возврат аванса.
Всех косвенных признаков хватило, чтобы принять единственно правильное решение. Я дала знакомому совет — требовать возврат Юлиного аванса. Соглашение об авансе давало такую возможность. В итоге, он был возвращен. Вывод: вносить аванс не имело никакого смысла изначально. К сожалению, Юля это не понимала и не видела отрицательные факторы, которые не позволят выйти на сделку.
Берегите свои деньги, их не всегда легко вернуть.
Если вам нужна помощь в проведении сделки, воспользуйтесь бесплатной консультацией https://ikitaeva.ru/konsultacii/. Телефон указан на моем сайте.
Буду благодарна вам за лайки и комментарии.