Увеличение ставки рефинансирования Центробанком до уровня 2017 года практически вводит в шоковое состояние рынок недвижимости Сочи. Цены на недвижимость в Сочи держатся на достаточно высоком уровне. Мы попробовали рассчитали оптимальную площадь недвижимости для ипотеки в 2022 году.
Знакомая из Таиланда Зинаида Р. решила купить квартиру в Сочи. Студия, однешка, двушка – не устраивает. Искали трешку. Мужу надо рабочий кабинет, спальню отдельную обязательно и гостиную с обеденной зоной. Люди привыкли так жить.
Представьте! Даже двухкомнатную в центре Сочи в новостройке найти – это нереально. Зина была потрясена местными реалиями.
Действительно, новых трешек в центре больше нет. Новостройки на Северном склоне горы Бытха «Кислород», «Сочи парк», где традиционно самые большие квартиры, предлагал максимально большую квартиру – двушку площадью 54 квадрата.
Результат: приобрели в старом фонде на улице Роз трешку из 90-х за 25 миллионов рублей. Площадями остались довольны, новизной постройки – нет. Ипотека, естественно, была не подъёмной.
Мал золотник да дорог
Конечно, сочинская недвижка – не золотник, но с теми же количественными характеристиками.
Традиции строить малогабаритные квартиры – это исторически сложившийся факт
А суть дела такова: с тех пор, как банки стали выдавать ипотеки массово на сочинское жилье, метраж подтянулся к оптимальной сумме ипотечного займа.
Кратко из истории недвижимости. Шел 2016-2017 год. Застройщики старались продать как можно больше квартир, поэтому квартиры большой площади начинали на стадии котлована проходить перепланировку. Банки давали строго по 4.5 млн рублей, не больше. Поэтому застройщики массово стали нарезать сочинские новостройки на небольшие студии, которые по стоимости проходили в этот финансовый эталон.
И даже тогда людям казалось, что цена за студию великовата. Теперь те, кто брал кредит на пять лет уже рассчитались с ипотекой, и считают позавчерашние цены подарком судьбы.
Сейчас математика складывается из удельной цены за квадратный метр. Бесполезно, но настроения на рынке не изменить.
Людям не нужен большой метраж
Несмотря на то, что большинство приезжих покупает квартиры в обычных многоквартирных домах, они рассматривают это не как жилье для постоянного проживания, а как курортную недвижимость. Можно приехать на месяц самим, можно дать ключи тёще. А для курортного отдыха не нужно простора и площадей, чтобы играть в футбол. По сути курортная недвижимость – это место для ночевки. Весь день на пляже или на экскурсиях, переночевал и снова в путь. Поэтому самый оптимальный вариант – студии и как роскошество уже – однокомнатная квартира с отдельной кухней.
Например, в ЖК «Новая Александрия», несмотря на то, что квартиры имеют площадь около 100 кв.м и два окна, все равно классифицируются как однокомнатные квартиры.
Но есть и приятные исключения, которыми стали ЖК «Министерские озера» и «Красная площадь», первые корпуса «Бригантины», вот там есть, где разгуляться. Апартаментный комплекс «Актер Гэлакси» изначально планировали продавать объекты по 90 кв. м, но когда возникли заминки с наплывом покупателей, раздробил их по 45 кв.м, и дело сдвинулось с мертвой точки.
При этом надо понимать, что стоимость одного квадратного метра в малогабаритной квартире всегда выше, чем в полногабаритной большой площади. Чем больше простора и воздуха, тем дешевле квадрат.
Как сделать трешку из подручных средств?
Самый распространенный путь – покупка нескольких квартир, расположенных рядом. Это трудные дизайнерские решения, как ни крути: вагончики, они и есть вагончики. Оптовики-затейники, которые покупают по 3-5 квартир и обустраивают как одну, как правило, не узаконивают перепланировку. И при продаже просто возвращают на место стены, убирают двери и продают в розницу.
От мала до велика
Мы просчитали, если ориентироваться как в 2017-ом на сумму ипотеки, то по ценам 2021-го года оптимальная площадь востребованных апартаментов в Сочи должна составить 12 (10) кв. м.
Но к сожалению, это невозможно, так как в соответствии с Жилищным кодексом минимальная (общая) площадь жилья типа квартира должна быть не меньше 18 кв.м.
На апартаменты такие жесткие правила не распространяются, можно мельчить до минимальных пределов. Как поделился опытом управляющий партнер компании «Метрополь» Николай Фетисов, он лично присутствовал на просмотре квартиры в ЖК «Подмосковье» площадью 9 кв.м без окна. Но самый маленький объект, который встречался на его нелегком риэлторском пути – апарты 6,5 кв.м, где два метра составляли туалет с душем, а четыре метра кровать.
А что еще надо для счастливой курортной жизни ?