Факторы контрактного моделирования: инвестиционно-строительный инжиниринг(ч.2)

Несколько вступительных слов. Как уже было замечено, в практике реализации инвестиционно-строительных проектов очень много времени уделяется знаниям в области управления проектами, в области конкретных юридических норм о земельном законодательстве и отношениях между участниками инвестиционно-строительного процесса. Есть целый разряд доступных и, скорее, просветительских статей и документов о различных видах строительных контрактов, в которых, так или иначе, разъясняются их преимущества и риски. Большим белым пятном является порядок выбора контрактных отношений не просто с исполнителями проектных и строительных работ, а с исполнителями работ по всем этапам ИСП. При этом, какой-либо логичной последовательной методологии для формирования оптимального контрактного пула также никто не предлагал. В данной книге, как уже говорилось во Введении, представлена попытка приблизиться к созданию такой методологии. Мы не претендуем на исключительность наших рассуждений, но предполагаем, что они приведут специалистов в области управления ИСП к самостоятельным выводам и помогут в реализации своих профессиональных устремлений.

В качестве стартовой процедуры методологии выбора эффективной контрактной модели мы предполагаем анализ конкретного проекта через три своеобразных фильтра:

1. Инвестиционно-строительный инжиниринг;
2. Классификация Заказчиков и Девелоперов, как подвида Заказчиков;
3. Учет изменчивости контрактов через анализ концепции «Open Book».

Дополнительные факторы, которые могут стать частью принятого решения о контрактной модели, будут обсуждаться по мере включения в ту или иную дискуссию, но общее представление о порядке изложения этого вопроса представлено на рис. 13.

Рис. 13. Факторы формирования контрактной модели Кликните по изображению, чтобы увеличить его.

Как замечают многие эксперты, большинство проблем с реальным инжинирингом в России связаны с пониманием термина «инжиниринг». В лучшем случае, он воспринимается как синоним термину «проектирование или проектные работы». Именно поэтому начнем с осознания этого термина и тех выводов, которые вытекают из принятых в деловом обороте значений. Слово или даже понятие «инжиниринг» можно отнести к ситуативным словам, у которых смысл может сильно меняться в зависимости от применяемой ситуации. Инвестиционно-строительный инжиниринг, чаще всего, рассматривают как интеллектуальный вид деятельности, имеющий своей конечной целью получение наилучших (оптимальных) результатов от капиталовложений или иных затрат, связанных с реализацией проектов создания объектов недвижимости за счет наиболее рационального подбора и эффективного использования материальных, трудовых, технологических и финансовых ресурсов в их единстве и взаимосвязи, а также методов организации и управления, на основе передовых научно-технических достижений и с учетом конкретных условий и проектов. Как видно из набора названных характерных атрибутов, инжиниринговая деятельность реализуется через предоставление комплекса услуг производственного, коммерческого и научно-технического характера.

В то же время, инжиниринг рассматривается как самостоятельный вид консалтинговых услуг и определяется как предоставление одной стороной (консультантом) другой стороне (Заказчику) комплекса или отдельных видов инженерно-технических услуг, связанных с проектированием, строительством и вводом объекта недвижимости в эксплуатацию, с разработкой новых технологических процессов на предприятии Заказчика, усовершенствованием имеющихся производственных процессов вплоть до внедрения изделия в производство и даже сбыта продукции. Консультативный инжиниринг связан, главным образом, с интеллектуальными услугами в целях проектирования объектов, разработки планов строительства и контроля проведения работ.

Предоставление на основе инжиниринговых договоров полного комплекса услуг и поставок, необходимых для строительства нового объекта, называется «комплексным инжинирингом». Он включает несколько отдельных вида инженерно-технических услуг, каждый из которых может быть предметом самостоятельного договора. В конечном счете, если совместить инжиниринг и инвестиционно-строительный процесс, то деятельность по инжинирингу будет иметь место на каждом этапе ИСП. Рис.14.

Рис. 14. Инжиниринг на каждом этапе ИСП

Как уже было отмечено, в большинстве случаев инжиниринг в инвестиционно-строительной сфере чаще всего рассматривается как специализированная деятельность по проектированию новых объектов недвижимости. Вместе с тем, комплексный инвестиционно-строительный инжиниринг рассматривается как профессиональная деятельность по предоставлению Заказчикам целого комплекса инженерных услуг, включающих и моделирование технологических процессов, и проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Но главное отличие инжиниринга от узкого проектирования состоит в том, что все эти услуги предоставляются не только на основе передовых научных достижений, но и обязательно включают в себя элемент интеллектуальной новизны. Инжиниринг – это не просто производство интеллектуального технического продукта, это, прежде всего, беспрерывное обновление и рост инженерного потенциала, позволяющие постоянно внедрять в производство новые технологии, в т.ч. эксклюзивные инновации. Таким образом, инжиниринг невольно должен присутствовать в деятельности любой компании, занимающей то или иное место в инвестиционно-строительной иерархии и объединяющей разные этапы реализации ИСП.

Поскольку, как мы заметили, инжиниринг является неотделимой частью каждого этапа инвестиционно-строительного процесса, попробуем сосредоточиться на сути инжиниринговых компетенций на каждом этапе. В общем случае полный цикл инвестиционно-строительного инжиниринга включает:

1. Исследование маркетинговой целесообразности проекта;
2. Изучение технической возможности его реализации;
3. Технико-экономическая оптимизация и составление предварительного проекта с ориентировочной привязкой его к местности и указанием требований к земельному участку;
4. Составление рабочего проекта и подготовка опросных листов на оборудование;
5. Оценка поступивших предложений по технологии и оборудованию;
6. Составление инженерно-строительных проектов под выбранное оборудование;
7. Подготовка разрешительной документации на инженерно-строительные работы;
8. Оценка поступивших предложений по монтажу, доставке и выбор наилучших решений;
9. Надзор за изготовлением оборудования, его испытания;
10. Координация инженерно-строительных работ, поставок и монтажа;
11. Помощь в подготовке обслуживающего персонала заказчика;
12. Пуск предприятия или иного объекта в эксплуатацию и сдача заказчику «Под ключ»;
13. Наблюдения и консультации во время эксплуатации объекта после сдачи.

Определенные отличия в реализации инжиниринговых компетенций, безусловно, будут иметь место на разных проектах и у разных Заказчиков. Это, не в малой степени, зависит и от наличия инжиниринговых компетенций у самого Заказчика, и от схемы привлечения квалифицированных инжиниринговых услуг. Рис. 15.

Рис. 15. Различие инжиниринга в ИСП различных проектов

Инжиниринг на каждом этапе ИСП можно охарактеризовать так:

1. Концептуальный инжиниринг.

Концептуальный инжиниринг решает задачу формализации новой инвестиционной идеи и превращения её в удобоваримый для принятия решений пакет документов. В общем случае концептуальный инжиниринг предполагает выполнение таких работ, но, не ограничиваясь этими:

• Подбор, анализ и выбор вариантов девелопмента (Pre-Bid engineering support);
• Состояние земельного участка (гринфилд или браунфилд);
• Анализ существующих технологий и выбор базового варианта (в т.ч. через тендер);
• Подбор, анализ и выбор варианта основного оборудования на основе выбранной за основу технологии;
• Предварительное обоснование инвестиций (ПредТЭО или краткое ТЭО) (Feasibility study);
• Также возможна разработка Расширенного концептуального проекта (FEL – Front End Loading) и рассмотрение предварительного землеотвода (PLA – Preliminary Land Allocation) и другие документы.

2. Финансовый инжиниринг.

Финансовый Инжиниринг – это планирование возможных вариантов финансирования проекта, как с точки зрения достаточности объёмов денежных средств, их стоимости и доступности, так и с точки зрения резервирования источников финансирования при наличии рисков превышения начального бюджета затрат или потери основного источника. Схема финансирования также существенно влияет на показатели бизнес-планирования. После определения источников финансовый инжиниринг решает операционные задачи по:

• Разработке новых финансовых инструментов и операционных схем, пригодных при осуществлении финансово-кредитных операций для обеспечения ликвидности проекта;
• Созданию новых финансовых продуктов путем разделения и объединения действующих финансовых инструментов (пакетов финансирования);
• Подготовке деклараций и иных документов о намерениях для соинвесторов и внешних органов с целью обеспечения правомерности легализации финансовых потоков;
• Подготовке исходных данных для учета в бизнес-плане финансовых операций и так далее.

3. Предпроектный (подготовительный) инжиниринг.

После появления конкретного инвестора наступает время проработки и согласования основных параметров будущего объекта. Единого перечня необходимых действий на этом этапе нет, так как он может существенно различаться в зависимости от конкретной ситуации. Часто он включает:

• Подготовку и проведение конкурса на выполнение обязанностей Заказчика;
• Разработку технико-экономического обоснования (включающего предварительный проект (Предпроект или FEED (Front-End Engineering & Design), базовые спецификации на основное оборудование, возможно наличие эскизного проекта, дизайн-проекта, архитектурного решения, градостроительной концепции и т. п.). Рис.161 ;
• Выбор разрешённого использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки данного поселения;
• Приобретение и государственная регистрация прав на земельный участок в соответствии с законодательством РФ (покупка, аренда, бессрочное пользование);
• Получение кадастрового паспорта земельного участка;
• Проведение топографической съёмки участка или получение геодезической основы;
• Получение технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объекта;
• Получение Градостроительного плана земельного участка;
• Проведение в необходимых случаях предварительных согласований основных параметров объекта;
• Проведение инженерных изысканий, государственная экспертиза их результатов (изыскания и их экспертиза могут выполняться также на этапе проектирования);
• Составление задания на проектирование, подготовка и проведение конкурса на проектные работы.

Рис. 16. Примерное сопоставление этапов проектного инжиниринга в России и за рубежом

В основном указанные действия выполняет Заказчик. Им может являться застройщик или его подразделение (например, отдел капитального строительства завода). Обязанности заказчика также могут выполнять инжиниринговые фирмы. Качество оказываемых инжиниринговых услуг очень важно, так как этот этап предопределяет основные проектные решения. Например, исправить ошибки, допущенные при выборе земельного участка или основных параметров объекта (этажности, размеров и т. д.) очень сложно.

4. Проектирование, конструирование и архитектурный дизайн.

Содержание данного этапа практически полностью относится к строительному инжинирингу, хотя окончательное ТЭО (бизнес-план) проекта относится к базовой проектной документации. На этом этапе выполняются:

• Сертификационные инженерные изыскания, если они не были проведены на предыдущем этапе;
• Разработка проектной документации в соответствии с договором и заданием на проектирование. Обязательный состав проекта определен законодательством;
• Государственная экспертиза проектной документации в установленных законом случаях, утверждение проекта заказчиком;
• Разработка тендерной документации, подготовка и проведение конкурсов или аукционов на выполнение строительно-монтажных работ, поставку оборудования и иные работы и услуги;
• Разработка подробной «рабочей документации» на основе утвержденного проекта.

При проектировании можно рассматривать как отдельные виды инженерного обеспечения: планировку земельного участка, объемно-планировочные решения зданий и сооружений, конструктивные решения и прочностные расчёты, проектирование инженерных систем, экологический инжиниринг, обеспечение безопасности, организационно-технологический инжиниринг и другие. Кроме того, выполняются архитектурные и экономические разделы проекта, которые не относятся к инжинирингу.

Кроме того, Генпроектировщиком разрабатывается Проект организации строительства (ПОС) или по его заказу другой проектной организацией, который является обязательным документом для заказчика и организаций, осуществляющих строительство и материально-техническое снабжение объекта. Опыт строительства показывает, что правильно организовать строительное производство можно лишь при наличии комплексной проектно-технологической документации - проектов организации строительства (ПОС) и проектов производства работ (ППР) и, если требуется, проектов организации дорожного движения (ПОД), которые являются неотъемлемой частью проектной документации на все виды работ, связанных с изменением движения автотранспорта и пешеходов.

Проект организации строительства (ПОС) - это документация, в которой укрупнено решаются вопросы рациональной организации строительства всего комплекса объектов данной строительной площадки. Исходными материалами для разработки ПОС являются:

• Технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства и задание на проектирование объекта;
• Материалы инженерных изысканий (при реконструкции объектов - материалы их предпроектного технического обследования);
• Решения по применению материалов, механизмов и ресурсов;
• Сведения об условиях поставки строительных конструкций, изделий и оборудования;
• Объемно-планировочные и конструктивные решения объектов и принципиальные технологические схемы строительства;
• Задание на проектирование, а также другие документы и согласования с организациями вопросов, связанных с подготовительными работами, подключения к сетям инженерных коммуникаций и тому подобные.

Разработка проекта организации строительства (далее – ПОС) ведется одновременно с выполнением строительной части технического проекта с целью увязки объемно-планировочных и конструктивных решений с требованиями организации и технологии строительного производства. Отдельные части ПОС, разрабатываемые специализированными проектными организациями, должны быть взаимоувязаны с общими решениями, принятыми в техническом проекте. Состав и содержание ПОС могут изменяться в зависимости от сложности и специфики проектируемых объектов, необходимости применения специальных вспомогательных сооружений, приспособлений и установок, особенностей отдельных видов работ, а также от условий поставки на строительную площадку материалов, конструкций и оборудования. ПОС для несложных объектов можно разрабатывать в сокращенном объеме, но он все равно должен содержать: календарный план строительства, строительный генеральный план (Стройгенплан), данные об объемах СМР и потребности стройки в основных материалах, конструкциях, изделиях и оборудовании, график потребности в строительных машинах и транспортных средствах, краткую пояснительную записку, включающую мероприятия по охране труда, технико-экономические показатели объекта и проекта в целом.

5. Производственно-строительный и логистический инжиниринг.

Собственно строительство является наиболее капиталоёмким этапом в любом инвестиционном проекте. Здесь осуществляются решения, заложенные на предыдущих стадиях. С точки зрения инженерного обеспечения, на этапе строительства необходимо:

• Получить разрешение на строительство объекта;
• Заключить договора с подрядными организациями и с заводами-поставщиками оборудования;
• Развернуть подготовительные работы, которые делятся на внеплощадочные (прокладка дорог и внешних коммуникаций, сооружение строительной базы, устройство жилья или вахтового посёлка строителей) и внутриплощадочные (снос строений, вырубка леса, перекладка коммуникаций, планировка площадки, разбивка сетки осей зданий и др.);
• Организовать поставку с заводов и приёмку технологического оборудования (в основном для производственных предприятий);
• Организовать выполнение основных работ по возведению объекта.

В зависимости от принятой схемы договорных взаимоотношений на стройке отдельные функции инжиниринга может выполнять Заказчик, приглашённая им инжиниринговая фирма (технический заказчик, технический агент и т. д.), генеральный подрядчик. Важная инжиниринговая Задача подрядчиков при производстве строительных работ – разработка и утверждение Проектов производства работ (ППР). ППР – это документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки. Установка грузоподъемных машин, организация и выполнение строительно-монтажных работ с их применением осуществляются в соответствии со специально разработанным для этих целей проектом производства работ грузоподъемными кранами (ППРк).

6. Эксплуатационный инжиниринг и техническое обслуживание зданий и сооружений.

Этот этап является самым длительным, может продолжаться десятки лет. Перед началом эксплуатации производственного объекта необходимо провести:

• Пусконаладочные работы технологического оборудования «под нагрузкой»;
• В необходимых случаях — гарантийные испытания установленного оборудования;
• Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• Получить необходимые лицензии и разрешения (для опасных видов производств).

Эти работы финансируются за счёт основной деятельности предприятия и не относятся к инвестициям. Для производственных объектов несколько месяцев может отводиться для выхода предприятия на расчётные эксплуатационные показатели. Практически для всех объектов в течение гарантийного срока необходимо выявление строительных дефектов и их устранение. Для организации эксплуатации промышленных зданий разновидностью инжиниринга является т. н. Industrial Facility Management, или «Управление эксплуатацией зданий» - русский термин пока не устоялся). Постоянная эксплуатация строительных объектов не однородна и разделяется на фазы:

• Технической эксплуатации (содержания) зданий и сооружений;
• Капитальных и текущих ремонтов;
• Модернизации или технического перевооружения (для производственных объектов);
• Реконструкции и реставрации.

7. Ликвидационный инжиниринг.

Ликвидация объектов капитального строительства, как правило, заранее не предусматривается. Обычно она проводится при необходимости освободить площадку для нового строительства или при достижении недопустимого морального или физического износа. Перед сносом необходимо удостовериться, что здание не является памятником культуры или архитектуры. Для ликвидации необходимо выполнить следующие мероприятия:

• Остановка производства, юридическая ликвидация предприятия (для производственных объектов);
• Расселение жильцов с предоставлением компенсации или другого жилья (для жилых домов);
• Отключение технологических коммуникаций, систем инженерно-технического обеспечения;
• Обследование объекта, получение заключения о возможности сноса;
• Составление проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства;
• Организация работ по демонтажу и сносу конструкций объекта;
• Организация вывозки мусора, утилизации или захоронения отходов;
• Выполнение проекта и организация работ по рекультивации площадки (если новое строительство не предполагается).

Как видно из этого небольшого анализа этапов инвестиционно-строительного процесса, каждый этап включает в себя весьма значительный объем инжиниринга. А если речь идет о глобальных проектах или проектах эксклюзивных, опасных, высокотехнологичных, связанных с привлечением большого количества техники и персонала, выполняемых в сложных погодных условиях или в географически специфичных областях, то становится понятно, что инжиниринг – это не просто проектирование, это непрерывный процесс интеллектуального напряжения.

Давайте рассмотрим поведение Заказчика на каждом этапе инвестиционно-строительного проекта, в зависимости от задач, которые ему предстоит решать в будущем и на основании которых, он принимает решения о заключении контрактов, Рис.17:

Рис. 17. Формулы инжинирингового взаимодействия Заказчика и Исполнителя на каждом этапе ИСП

1. Заказчик сам владеет инжиниринговой компетенцией на конкретном этапе ИСП. Это выражается в наличие квалифицированного для этой работы персонала, средств труда и базы наработанных знаний, достаточных для создания нового интеллектуального продукта. От Исполнителя в контракте на этот этап требуется качественное исполнение решения при точных сроках и минимальных издержках;
2. Заказчик сам не владеет инжиниринговой компетенцией, но, в силу задач инвестиционного проекта, планирует создание компетенций, достаточных для управления сложным объектом. В этой ситуации Заказчик покупает инжиниринговую компетенцию этапа у Исполнителя работ, но требует не только обучить его персонал такой же компетенции (например, управление технологической установкой), но и подтвердить качество инженерного решения Исполнителя у независимого эксперта;
3. Заказчик сам не владеет инжиниринговой компетенцией, и, в силу задач инвестиционного проекта, не планирует развитее у себя таких компетенций. В этой ситуации Заказчик покупает инжиниринговую компетенцию этапа у Исполнителя работ, но требует чтобы он обеспечил функционирование объекта до появление компетентного оператора, а качество инженерного решения Исполнителя должен принять и удостоверить независимый эксперт.

Кто владеет инжиниринговой компетенцией проекта вообще? Заказчик или Исполнитель? Скорее всего, абсолютной инжиниринговой компетенцией по всем этапам ИСП не владеет ни тот ни другой. Другими словами, на каждом этапе ИСП или Заказчик, или Исполнитель (Подрядчик) владеет инжиниринговой компетенцией в том объеме, который позволяет создать для себя некоторую добавленную стоимость на своем этапе работ. Рис. 18.

Рис. 18. Вариант разделения инжиниринговый компетенцией на этапах ИСП

Также не исключено, что инжиниринговой компетенцией конкретного этапа работ могут обладать обе стороны контракта, и Заказчик, и Подрядчик. В этой ситуации главная задача переговорщиков – точно установить, кто будет отвечать за результат инжиниринговых разработок и кто будет их исполнять при натуральном производстве работ. С другой стороны, не всегда у Заказчика присутствует абсолютная необходимость в получении специализированной инжиниринговой компетенцией – вполне вероятно, что он решает разовую перманентную задачу и в последующем эта информация им востребована не будет.