Контрактное моделирование инвестиционно-строительных проектов(ч.1)

Уверен, статья будет не только полезной для вас, но и интересной.

Идея по определению оптимальной контрактной модели реализации именно инвестиционно-строительных проектов появилась после анализа опыта строительства многих объектов промышленного девелопмента. Предлагаемые в том или ином проекте контрактные решения чаще всего преподносились как данность, и практически никто и никогда не мог с достаточной степенью здравого смысла обосновать этот выбор. Чаще всего, решения топ-менеджеров компаний-подрядчиков или владельцев компаний-застройщиков по выбору контрактной модели сводились к трем типичным обоснованиям:

Мы так строили раньше и получали положительные результаты;

Так сегодня принято в развитых странах и потому это эффективно априори;

Так нам рекомендовали опытные консультанты после анализа концепции проекта.

Бывают, наверное, и другие, не менее экзотичные оправдания, но в большинстве своем они не имеют никакого практического значения и никак не связаны со здравым смыслом.

С другой стороны, многочисленные издания, статьи и иная учебная литература по управлению инвестиционно-строительными проектами переполнены всевозможными вариантами контрактных моделей. Более того, они сравниваются друг с другом, делаются выводы и недостатках одних контрактов и преимуществах других, делается краткое описание той или иной модели, чаще всего противоречащие как здравому смыслу, так и практике их реализации. При этом практически нигде нет сколько-нибудь понятной и, что немаловажно, полезной для начинающих специалистов в этой области, дорожной карты по формированию эффективной контрактной модели. Этот пробел мы и попытаемся восполнить в этом пособии.

Разумеется, в книге нет рекомендаций, доведенных до уровня математических формул. Причина в том, что любой контракт – это совокупность отношений контрагентов, и она включает в себя не только юридические, но и целый комплекс неформальных и ситуативных отношений, существенно влияющих на исход проекта. Кроме того, процесс реализации инвестиционно-строительного проекта не всегда идет по намеченной программе, а чаще всего, совершенно наоборот, многократно изменяется в ходе реализации или идет по перманентно корректируемым планам, в результате чего меняются не только параметры проектов, но и инструменты их реализации, в том числе и компоненты первоначальной контрактной модели. Эти и другие аспекты мы также попытались учесть при выработке методологии формирования эффективной контрактной модели, с учетом её будущего изменения.

Главная задача этой статьи – это формирование навыка предварительного осмысления наилучшей модели реализации любого инвестиционно-строительного проекта, но не только с целью предвосхищения всех возможных рисков в перспективе, но и с целью выработки устойчивого проектного мышления будущих руководителей проектов.

Сегодня, в лучшем случае, многие специалисты, связанные с управлением инвестиционно-строительными проектами, приобретают свои знания или через институт PMBOK, или через аналогичные программы управления проектами, доведенные во многих странах до национальных стандартов. Варианты контрактования многие осваивают, в том числе и через шаблоны контрактов FIDIC, хотя их применение для конкретных условий и между контрагентами одной страны, требует не меньших усилий, чем само освоение. В любом случае, какой-либо определенной методики выбора оптимального набора контрактов для конкретного инвестиционно-строительного проекта на настоящий момент не существует и в этих документах.

Контрактная модель реализации инвестиционно-строительного проекта совокупность договорных отношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса, в первую очередь зависит от правильного понимания компетенций и функций в проекте каждого исполнителя, от четкого представления объема задач в проекте и эффективного их распределения между подрядчиками, а не от названия контрактов и количества букв в их аббревиатурах.

Инвестиционно-строительный процесс

В мировой практике существуют различные варианты формирования и регулирования договорных отношений между участниками инвестиционно-строительных проектов. Следует сразу отметить, что в вопросе классификации таких договорных отношений отсутствует какое-либо единообразие и системность. Например, если в отношении большинства тендерных торгов на реализацию крупных инвестиционно-строительных проектов в промышленности и энергетике можно констатировать наличие требование о привлечении конкретных типов подрядчиков, ЕРС или ЕРСМ, то фактическая реализация проекта может представлять собой настолько широкий набор контрактных взаимоотношений всех участников проекта, что говорить о точной модели реализации проекта не приходится.

Отсутствие какой-либо более-менее стройной системы, связывающей все существующие договорные формы реализации инвестиционно-строительных проектов, приводит к тому, что диалог участников инвестиционно-строительного процесса не имеет под собой не только общепринятой и однозначной базы восприятия одних и тех же терминов, но и общего системного осмысления процессов.

Ключевой инновацией статьи является попытка систематизировать и классифицировать все существующие контрактные отношения при реализации инвестиционно-строительных проектов на базе единого системного понятия – Инвестиционно-строительного процесса. Рис.1 и 2.

Рис. 1. Базовый инвестиционно- строительный Процесс Рис. 2. Круговой инвестиционно- строительный Процесс

Прежде чем приступить к подробному описанию инвестиционно-строительного процесса (далее – ИСП) хочется сразу уточнить взаимосвязь ИСП и жизненного цикла проекта (ЖЦП), который, как известно, понятие более широкое и представляет собой совокупность стадий (фаз) проекта, обусловленных не только классическими задачами управления проектом, но и наличием цикличности (повторяемости) их реализации. Рис.3. ИСП в данном представлении может содержать фазы инициации и планирования проекта, но в большей мере он отражает стадию реализации проекта, что и отмечено в определении ИСП. Дело в том, что первые стадии проекта – инициация и планирование могут заканчиваться отказом от проекта, в результате чего ИСП даже не стартует. Но сам факт запуска ИСП говорит о том, что инвестиционное решение принято, утверждено и передано в тщательную проработку с высокой вероятность завершения проекта. Жизненный цикл проекта также включает фазу поэтапного и завершающего контроля и мониторинга хода реализации проекта в целом, которая может быть детализирована до объемов работ, не имеющих отношения непосредственно к цели достижения проекта, а преследующие интересы накопления знания в новых проектах. Кроме того, стадия завершения инвестиционно-строительного проекта в отличие от других проектов может быть началом следующего проекта, что фактически запускает ИСП сначала.

Рис. 3. Классический ЖЦП Рис. 4. Сбор и анализ данных для нового проекта

Но определяющим фактором жизненного цикла проекта является его повторяемость. Механизмы сбора, обработки информации о ходе реализации проекта, отклонениях от запланированных параметров и, что немаловажно, анализа проекта после его завершения с точки зрения постпроектных затрат, всё это формирует базу данных, знания из которой переносятся на новые проекты. Рис.4.

Более детальное содержание каждого этапа инвестиционно-строительного процесса и именно такая их последовательность обусловлены приоритетными задачами, которые необходимо решить для перехода к следующему этапу. Например, место анализа возможностей финансирования проекта должно быть именно сразу после возникновения (инициации) инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл. В некоторых других моделях ИСП присутствуют дополнительные этапы, например этапы договорной работы и проведения конкурсных процедур, этапы получения разрешительной и иной документации, но мы предполагаем, что большинство сервисных работ, а именно: контрактование, мониторинг, оценка, анализ рисков и так далее – так или иначе присутствуют на всех этапах ИСП, поэтому нет смысла агрегировать их в отдельные этапы.

Другой пример, место управления процессом реализации инвестиционно-строительного проекта. По сути, проведение прединвестиционных исследований, анализ осуществимости, и даже подготовка декларации о намерениях вполне могут быть поручены профессиональному консультанту в области маркетинга недвижимости. Организация серьёзной организационной структуры для системного управления проектом в виде специальных подразделений начинается после того, как конкретный бизнес-план утвержден к исполнению, а основные этапы по согласованию инвестиционного проекта с государственными органами и финансовыми институтами акцептованы и приняты за основу последующих мероприятий. Поэтому выводить его во главу ИСП не совсем обоснованно. В общем случае, надо понимать, что все эти этапы, особенно соседствующие, так или иначе имеют определенные релевантные диапазоны исполнения, которые пересекаются между собой и создают параллельный поток изменений и операций, отделить которые абсолютными границами невозможно, да и смысла в этом особого нет.

Вполне вероятно, что в общении с иностранными партнерами прозвучит синоним ИСП в другом исполнении – Project Lifecycle Process (PLP), что достаточно показательно объединяет два названных выше термина и в общем и целом соответствует понятию ИСП в этой книге. Некоторые варианты ИСП для различных видов девелопмента представлены ниже. Рис. 5, 6 и 7.

Рис. 5. Вариант ИСП для неиндустриального девелопмента

Рис. 6. Вариант ИСП для индустриального девелопмента

Рис. 7. Круговой вариант ИСП для различного девелопмента

Эти примеры ИСП наглядно демонстрируют, что буквальное восприятие этапов и их компонентов не имеет смысла, гораздо важнее понимание не только общих задач и функций, которые, так или иначе, придется решать при реализации любого инвестиционно-строительного проекта, но и специфику реализации проектов различных отраслей, различных Заказчиков, различных видов девелопмента. Кроме того, необходимо не забывать, что главным в реализации инвестиционно-строительного проекта остается Инвестор, Заказчик или Клиент, тот, кто решился на попытку инвестирования, и рискует собственным капиталом для достижения своих целей.

Базовая классификация инвестиционно-строительных контрактов

Моделирование контрактных отношений и выбор оптимальной совокупности контрактов для эффективной реализации инвестиционно-строительного проекта было бы правильно начать непосредственно с классификации контрактов как таковых. Безусловно, сегодня на практике и в обычаях делового оборота присутствует большое количество видов и классификаций контрактных отношений, что полное их перечисление может занять не один десяток печатных листов, что мы, к сожалению, часто наблюдаем в учебных изданиях. Мы предлагаем остановиться только на ключевых базисах классификации, которые, во-первых, непосредственно задействованы в обсуждении контрактных моделей, а, во-вторых, существенно влияют на формирование такой модели. Рис. 8.

Рис. 8. Базовая классификация контрактов

Необходимость четкого понимания классификации контрактов обусловлена тем, что существующие сегодня модные тенденции применения исключительно рекомендуемых моделей, в том числе EPC/EPCM-моделями, чаще всего никак не объясняются с точки зрения оптимального решения для Заказчика. Между тем, оптимальная модель контракта – как обоснованный набор тех или иных этапов инвестиционно-строительного процесса или элементов этих этапов, сконцентрированная в одном контракте, может быть сформирована только глубоким аналитическим подходом. При этом в применении к каждому новому проекту она будет иметь столько особенностей и разновидностей, что даже представленная классификация по объему ответственности не охватит всё поле вариантов.

Итак, если представленный рисунок 8 представить в виде описания, то наиболее важной основой классификации нам кажутся следующие:

1. По методу выбора исполнителя работ:

1.1. Публичный тендер (открытые конкурсные торги);
1.2. Конкурентные переговоры (закрытые торги).

2. По методу определения стоимости контракта:

2.1. Стоимость контракта, основанная на объявленной цене работ;
2.2. Стоимость контракта, основанная на компенсации затрат.

3. По методу распределения технической и административной ответственности:

3.1. Контракты по отдельному этапу инвестиционно-строительного процесса или его части;
3.2. Контракты по нескольким этапам инвестиционно-строительного процесса;
3.3. Контракты «Под ключ» и прочие особые контракты.

Рассмотрим каждый вид классификации подробнее. Выбор исполнителей, в современных условиях – процедура скорее формальная, нежели самоценная. Причиной этому является имеющееся рыночное противоречие между обязанностью проведения конкурсов и тендеров там, где этой необходимости нет, и навязывание назначенных исполнителей и аффилированные отношения между участниками проектов там, где имеется безусловная обязанность проведения публичных торгов. Эти противоречия мы обсудим дальше, при рассмотрении классификации Заказчиков. По факту мы имеем ситуации, когда проводится официальный тендер, а по сути, идут кулуарные переговоры с наиболее подходящими претендентами. Всё это вызывает и понятное отторжение участников рынка к подобным процедурам, и нежелание принимать участие в «массовке» когда победитель уже определен. И так:

1.1. Публичный тендер имеет следующие особенности:

• Открытые публичные торги за счет Претендентов;
• Неограниченное число участников, для сужения круга могут быть предусмотрены несколько этапов, предквалификация, переторжка;
• Ответственность Заказчика за чистоту отбора;
• Предоставление гарантий участника (bid-bond), возможен выкуп документации;
• Независимая оценка предложений, отдельно техническая и коммерческая часть, публичность вскрытия;
• Передача значительного объема публичной ответственности за результат проекта с Заказчика на исполнителя.

1.2. Конкурентные переговоры имеют свою специфику:

• Закрытый отбор из приглашенных участников;
• Заказчик не обязан объявлять победителя и объяснять причины отклонения предложений;
• Низкая цена – не фактор назначения победителя.

Рис. 9. Детализация классификации по отдельным базисам Кликните по изображению, чтобы увеличить его.

Таким образом, там, где надо провести закрытые конкурентные переговоры, Заказчики часто устраивают длительные гонки без финиша, с тем, чтобы в конце принять нужное решение, собрав информацию со всех участников. Это должно быть законодательно запрещено. Если Заказчик объявляет публичный тендер, то он должен закончиться однозначным определением победителя и объявлением его цены, причем цены окончательной для всех участников. Любое изменение к договору должно вызывать новые торги.

То же касается и цен: чаще всего неверный подход к ценообразованию и его несоответствие сути контракта вызывает непреодолимые конфликты между участниками проектов. И так:

2.1 Стоимость контракта, основанная на объявленной цене работ:

2.1.1 Фиксированная цена (Lump Sum) за объект:

• Применимо если виды и объёмы работы достаточно точно определены на стадии конкурсного отбора;
• Подрядчик получает только ту сумму, которую указал при участии в конкурсе;
• Неприменимо если ожидаются изменения, но цена может быть изменена, если появились или отменились работы после уточнения проекта;
• Подрядчик рискует всей суммой контракта.

2.1.2 Фиксированная цена за единицу работ (Measure&Value):

• Рассчитывается по известному объёму работ;
• Сравниваются тарифы за единицу работ;
• Подрядчик предлагает тарифы на виды работы;
• Тарифы могут варьироваться по объёмам работ, учитывать эффект масштаба производства;
• Окончательная цена появляется в конце работ;
• Изменение объёмов на фиксированный лимит может повлечь изменение тарифов.

2.2 Стоимость контракта, основанная на компенсации затрат:

2.2.1 Метод возмещения затрат (Cost+Fee);

• Оплата производится по принципу Cost+Fee, в т.ч.: Фи – как процент от затрат; Фи – как фиксированная сумма (Cost+fix); Фи – фиксированная сумма и премия за ввод; Фи – фиксированная сумма со скользящей шкалой;
• Подрядчику компенсируются фактические подтвержденные затраты и оплачивается вознаграждение;
• Применяется когда виды и объём работ не определены на стадии отбора;
• Подрядчик рискует размером вознаграждения;
• Применимо при параллельном проектировании и строительстве.

2.2.2 Метод целевых затрат (Target cost).

• Оплата производится по принципу (Cost+Fee) при согласованной формуле калькулирования затрат;
• Вероятная цена контракта утверждена при конкурсном отборе;
• Разница между целевой и фактической ценой распределяется между Заказчиком и Подрядчиком по договоренности;
• Применимо когда цена проекта в целом известна, но могут быть факторы колебаний цены, непредсказуемые для обеих сторон (в случае увеличения) и мотивация на снижение затрат (в случае уменьшения).

Давайте поподробнее рассмотрим классификацию инвестиционно-строительных контрактов с точки зрения объема организационно-технической ответственности, рис.10. И так:

3.1 Контракты по отдельному этапу инвестиционно-строительного процесса:

3.1.1 Контракты без детализации работ этапа:

• Заказчик заключает договор на каждом этапе ИСП с разными Подрядчиками, причем некоторые из них могут делать несколько этапов по разным договорам;
• Если Заказчик некомпетентен в области управления проектом, то он может нанять Технического Заказчика на исполнение его функций в любом объёме – это тоже подвид Подряда;
• В различных инвестиционно-строительных проектах часть этапов может быть несущественна, а потому входить в другие этапы.

3.1.2 Контракты с детализацией работ конкретного этапа:

• Внутри каждого этапа работы могут быть детализированы ещё глубже и переданы разным Подрядчикам, например, весь объем поставок может быть разделен как поставка оборудования, материалов, логистика тяжелого оборудования, работа с таможней, страхование грузов и другое;
• Ввиду незначительности влияния конкретного этапа работ, он может быть включен в сопутствующий этап и детализирован там, как часть этого этапа, например, бюджетное финансирование проекта с авансом на 60% включается в бизнес-план без проработки финансовых аспектов, как отдельного этапа.

Рис. 10. Классификации контрактов по отношению к объему работ Кликните по изображению, чтобы увеличить его.

3.2 Комплексные контракты по нескольким этапам инвестиционно-строительного процесса:

3.2.1 Контракты на последовательные этапы (ЕРС/ЕРСМ и т.п.):

• Передача нескольких последовательных этапов обычно применяется при необходимости формирования сквозной ответственности Подрядчика за результаты работ;
• Передавать несколько этапов одному подрядчику имеет смысл при наличии объективных проблем при передаче строительной готовности и результатов работ Подрядчику следующего этапа;
• При выборе исполнителя немаловажно учитывать фактор его ключевой компетенции для реализации конкретного проекта;
• Передача нескольких этапов инвестиционно-строительного процесса имеет смысл при решении вести работы параллельно для сокращения сроков и т.п.

3.2.2 Контракты по совокупности разных этапов:

• Имеет смысл в инжиниринговых этапах, как связующий элемент всех работ;
• Проектирование технологии и пуск в эксплуатацию по мощности желательно отдавать одному исполнителю с тем, чтобы правильно объединить ответственность за ранние и завершающие этапы.

3.3 Контракты под ключ (Turnkey Contracts);

Условия контракта на проектирование, строительство и сдачу объектов «Под ключ» были в своё время разработаны Международной федерацией инженеров-консультантов FIDIC («Conditions of Contract for Design-Build and Turnkey» («Orange Book» - «Оранжевая книга»)) и рекомендуются для всеобщего применения в целях проектирования и строительства объектов в случае проведения международных торгов. Рис.11. С небольшими изменениями эти договора также пригодны для применения в проектах на территории России. Общепринятых определений термина «Под ключ» не существует, но чаще всего такой термин подразумевает полную ответственность подрядчика за объект строительства, а требования заказчика обычно предполагают строительство полностью оборудованного и готового к эксплуатации объекта (turnkey или с поворотом «Ключа»). В большинстве случаев такие контракты финансируются подрядчиками, хотя возможны варианты комбинированного финансирования, в том числе третьими лицами и кредитными учреждениями. В рамках обычного контракта на проектирование и строительство подрядчик отвечает за проектирование и строительство объектов в соответствии с требованиями Заказчика, что может предусматривать любую комбинацию инженерных (включая общестроительные, механические, электрические и т.д.) и строительных работ, но не обязывает отвечать за сдачу объекта в эксплуатацию. Контракты на строительство «Под ключ» обычно включают проектирование, строительство, инженерное обеспечение и монтаж оборудования, причем объемы соответствующих работ могут определяться в разных документах контракта. Помимо этого, контракт может предусматривать эксплуатацию объектов подрядчиком либо в течение периода их ввода в эксплуатацию (выполнения пуско-наладочных работ) продолжительностью в несколько месяцев, либо в течение времени, необходимого для достижения проектных показателей мощности и производительности, а также ассортимента продукции.

Рис. 11. Цветовая классификация контрактов по FIDIC.

3.4 Прочие контракты.

Кроме предложенных вариантов классификации контрактов по распределению технической и административной ответственности, могут возникнуть самые разные вариации на тему контрактования отдельных этапов ИСП, частей этапов ИСП или всего ИСП, в том числе:

1. Только управление строительством и стройплощадкой (Site-management);
2. Поставка, монтаж и испытания оборудования;
3. Контракт на управление проектом без ответственности за риски (или +проектирование);
4. Строительство и проектирование;
5. Проектирование и поставка оборудования, шефмонтаж;
6. Технический Заказчик – специализированный подрядчик Заказчика, который выполняет функционал Заказчика от его имени;
7. Комплексный инжиниринг: Концептуальный проект + базовый и рабочий проект + Шеф-монтаж + пуск в эксплуатацию + Обслуживание + Вывод из эксплуатации;
8. Управляющая компания (управление проектом);
9. Пуск в эксплуатацию;
10. Инжиниринг + Пуск в эксплуатацию;
11. Инжиниринг + Поставки + Пуск в эксплуатацию;
12. Управление проектом + Инжиниринг + Пуск в эксплуатацию + Эксплуатационное сопровождение;
13. Вывод из эксплуатации и другие варианты.

В дополнение к представленным базисам классификации контрактов, мы считаем, что необходимо добавить взгляд на контракты с позиции рисков. Дело в том, что проектные риски, о которых имеют вполне отчетливое представление большинство руководителей инвестиционно-строительных проектов, так и остаются на бумаге в качестве тренировки по формированию программ управления рисками. Реального отражения и учета в контрактном моделировании они не находят. Вместе с тем, политика снижения рисков реализации проекта со стороны Заказчика может иметь вполне четкие и выстроенные тенденции, как с точки зрения изменения условий ценообразования, так и с точки зрения объёмов работ, принимаемых в соответствие с конкретным этапом ИСП, в договорные отношения. Рис. 12.

Рис. 12. Классификации контрактов по отношению к рискам Кликните по изображению, чтобы увеличить его.

При этом, желание снизить риски реализации проекта могут иметь встречные направления, пересечение которых может произойти в совершенно различной конфигурации контрактов. В общем случае можно рассмотреть следующие направления:

1. Изменение схемы ценообразования между заказчиком и исполнителями по мере развития проекта, от максимально рискованного порядка для Заказчика, к менее рискованным схемам;
2. Изменение эффекта объёма работ в одном контракте, от максимальных объемов к конкретным работам каждого исполнителя;
3. Встречное комбинированное управление оптимизацией рисков: при вынужденной схеме компенсации затрат – минимальные объемы работ для каждого исполнителя, при максимальной (квазимонопольной) компетенции исполнителя – требование фиксированной цены или контрактов «Под ключ».

Разумеется, при формировании контрактного портфеля реализации проекта, каждый исполнитель будет отстаивать свои интересы максимального снижения риска. Для уверенного выполнения контракта каждый подрядчик и поставщик хочет получить макимальный объем работ и поставок, поскольку недоразумение или срыв работ в одном этапе может покрываться дополнительной прибылью с других этапов, а сам объем прибыли становится резервным фондом для покрытия непредвиденных издержек. С другой стороны, оплата работ по методоу cost+fee является наижелательной комбинацей для любого исполнителя, поскольку не требует от него обязательство по срокам и полноте завершения своего объема работ. Если взглянуть с самой крайней позиции исполнителей на любой инвестиционно-строительный прроект, то идеальным контрактом был бы Договор на весь объем работ с оплатой работ по факту их объемного выполнения по формуле полной компенсации затрат и процента вознаграждения, рассчитанного из этого объема.