Всем привет! Меня зовут Марина, я хочу поделиться своим опытом инвестирования в недвижимость. Впервые для перепродажи я купила квартиру в 2007 году. Это была однушка 35 кв.м. от застройщика недалеко от Невского проспекта, на тот момент она стоила около 2,5 млн рублей. Уже в конце следующего года эта квартира подорожала почти в 2 раза, конечно, тогда такой большой скачок был объясним мировым финансовым кризисом, но и без этого рост цен был предсказуем. В конце того же года я приобрела ещё одну студию 40 кв.м. за 2,7 млн рублей на вторичке, и начала сдавать ее в аренду. Этой платы хватало на погашение налогов и ЖКУ по обеим квартирам. А уже сегодня я владею 3 квартирами в Санкт-Петербурге общей стоимостью в 35 млн руб, две из которых находятся в аренде, а сама живу в доме в области.
Метод проб и ошибок
За эти годы утекло много воды, цены на недвижимость то стремительно росли, то так же падали, но из всего этого я извлекла много уроков. Безусловно, мне повезло в жизни. Но везение заключалось в своевременном инвестировании, все-таки покупать жилье в 2007 было куда доступнее, чем сейчас.
Для покупки недвижимости я выбрала свой родной Питер, который каждый раз очаровывает своей архитектурой и шикарными видами на Неву. Идеальное место для покупки студий или однокомнатных квартир для сдачи в аренду, поскольку поток туристов не прекращается круглый год.
Любимое место для отпусков
Но как бы в Северной столице не было хорошо, отдыхать я люблю на юге, особенно в Сочи. Ещё когда дети были маленькие, мы часто ездили на сочинские курорты, а после проведения олимпиады в наши любимые места для зимнего отдыха прибавилась еще и Красная поляна. Сочетание пляжа, моря и горнолыжного курорта в одном месте - просто мечта для жизни!
Когда приезжаешь в город, как к себе домой, не хочется каждый раз останавливаться в отелях. Я уже давно интересовалась покупкой какого-нибудь домика неподалеку от Красной поляны, но рынок недвижимости в Сочи – это тот еще квест. Каждый пытается прикинуться риэлтором и кинуть тебя, или заманить «фонарем» – липовыми объявлениями. У меня уже был такой неудачный опыт, поэтому я для себя составила список частых ошибок покупателей:
- Наивная вера в объявления о продаже на различных досках в интернете, 90% из которых откровенная «липа», и продажа так называемых проблемных квартир.
- Надежда на то, что можно быстро и дорого сдать квартиру, пока вы сами там не живете.
- Незнание юридических нюансов статуса жилья и специфики рынка недвижимости.
- Недооценка или незнание особенностей местности, где расположена квартира.
Мой горький опыт. Как я повелась на мошенников
Однажды я приехала посмотреть квартиру в доме постройки начала 2000-х. С коммуникациями и документами там все было в полном порядке, замечательное место. Меня встретила девушка-риэлтор, которая и показала квартиру. После тщательной проверки квартиры, я была готова уже заключить предварительный договор, однако было одно НО. Я потребовала встречи с хозяином или нотариальную доверенность от него. Доверенности не оказалось, а хозяин, который живет где-то в Сибири, согласится приехать, когда у него будет гарантия, что мы точно купим квартиру, то есть залог в 100 000 рублей. Даже дали поговорить с неким мужчиной по видеосвязи, якобы с хозяином квартиры. Это было давно и я почему-то поверила этим людям и внесла залог, не знаю, может гипноз какой-то сделали... в общем, осталась я без своего залога и без квартиры, соответственно.
Также при выборе недвижимости надо понимать дальнейшую цель инвестиций. Доход можно получить тремя способами:
- Вложив деньги в объект на раннем этапе строительства.
- Купив готовую квартиру от застройщика с целью перепродажи (P.S. Как мне рассказали, это самый оптимальный вариант для инвестиций в Сочи).
- Сдавая недвижимость в аренду.
Первый вариант самый простой. Вкладываете деньги в новостройку, желательно на самом начальном этапе, ждете 3-5 лет, получаете документы и продаёте. Например, в одном из ЖК Петербурга на начальном этапе, три года назад, 1 кв.м. стоил около 90 000 руб. Сейчас готовое жилье продают в черновом варианте примерно за 130 000. То есть, за три года 40 000 или около 13 000 за год. Доходность составляет 14%, очень хороший результат! Но при таком инвестировании надо очень внимательно выбирать застройщика. Иногда попадаются недобросовестные компании, из-за которых вы можете ждать квартиру 10-15 лет!
Второй вариант, как я писала выше, идеально подходит для Сочи. Строительство новостроек в городе практически не ведётся, потому что земли под застройку не остаётся. Поэтому инвесторы покупают квартиры уже в готовых новых домах со всеми документами.
Третий вариант несет меньше рисков. Но при сдаче в аренду доходность вообще не предсказуема. Особенно при посуточной сдаче. Можно примерно спрогнозировать доходность от длительной сдачи, на год и более. Хотя нет никакой гарантии, что квартиросъемщики, особенно при посуточном съеме, не испортят квартиру так, что придется делать ремонт.
Вернемся к моей покупке квартиры
Цены на рынке сочинской недвижимости начали расти после Олимпиады, но особенно активный рост пришелся на последние несколько лет. Одной из причин стало снижение Центральным Банком РФ ключевой процентной ставки, что привело к снижению ставок по банковским вкладам. Также масла в огонь подлил довольно спорный закон о налогообложении доходов по банковским вкладам. Это естественно привело к резкому оттоку денег из банков, которые устремились прежде всего на рынок недвижимости. Люди со всей России начали покупать жилье в курортных городах. Что привело к взрывному росту средних цен на квартиры в Большом Сочи с 80 000 руб. за 1 кв.м. в середине 2017 года до 170 000 за 1 кв.м. в начале 2021 года. Сейчас стоимость одного квадратного метра жилья в Сочи находится на третьем месте в стране, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
Но, безусловно, основной причиной взрывного роста цен является активная реконструкция города. Ведется переустройство центральной набережной, Олимпийского парка, да и строится еще куча всяких культурных объектов: от большого оперного зала до института «Сириус». Очевидно, что жильё в Сочи сейчас дороговато, но по всем подсчетам цена будет только расти.
Как бы то ни было, жилье в Сочи – это моя мечта
Всегда хотела купить домик у моря, но поскольку у меня уже есть коттедж в Ленинградской Области, необходимости в еще одном доме я не вижу. Для наших целей - приезжать с детьми отдыхать на каникулах - двухкомнатной квартиры вполне хватит. Проблема стояла в том, что у меня не было возможности, оставив детей одних дома, летать каждый раз на осмотр квартир и оформление документов.
Но я не первый год в этом бизнесе и успела обзавестись хорошими связями. Один мой знакомый посоветовал агентство недвижимости «Мандарин», они подыскали ему сразу несколько квартир-студий в Адлере. По его словам, сотрудники повели себя очень компетентно и выполнили договоренности в срок.
Добросовестное отношение к работе
Я связалась с сотрудником и, честно говоря, была приятно удивлена. Уже на следующий день мне на почту пришел список возможных вариантов, подходящих под мои желания и бюджет. Мне приглянулось сразу несколько, но больше всего двухкомнатная квартира 95 кв. м. с панорамным видом на море в ЖК “Актер Гэлакси”. Квартира с качественным ремонтом, мебелью и техникой. Большая терраса с мебелью для отдыха, с которой можно любоваться морскими закатами – это моя новая любовь!
На территории комплекса пляж, бассейны, бутики, SPA-центр, фитнес-клуб, детские площадки, теннисный корт, ресторан и бар, сервисные службы, зимний сад, подземный паркинг. Ещё, говорят, в нашем доме живет Гарик Мартиросян – кто знает, может пересечемся с ним! 😅
Условия идеальные! Единственное, мне хотелось в одной комнате сделать небольшой косметический ремонт, но и тут не оказалось проблем. Ребята из «Мандарина» легко взялись и за эту работу. Ещё большим плюсом было то, что их юрист сопровождал всю сделку по оформлению. Я уже не в первый раз прохожу эту процедуру, так что легко могу определить, когда меня хотят надуть, а когда нет. В этот раз было все чисто!
Конечно, покупка не из дешёвых, но, по-моему, это выгодное вложение. И высокую цену можно объяснить хорошим ремонтом. Пока я не хочу сдавать ее, буду с детьми там отдыхать. А что будет дальше – посмотрим.
Кстати, в Красной поляне планируется или уже ведётся строительство нового горнолыжного курорта, где можно будет кататься даже в июле. Дети будут в восторге 😅 короче, осталось дождаться очередных каникул, чтоб наконец выбраться отдыхать!