Сначала я хотел купить квартиру, но когда узнал реальные цены...
Летом 2021 года цены на квартиры в Сочи буквально улетели в стратосферу - недвижимость стала роскошью, даже для людей вроде меня. Взвесив все за и против, я решил, что построить дом с частным кинотеатром и винным погребом под присмотром инженера будет дешевле и надежней.
Все еще думаете, что построить качественный дом в Сочи за разумные деньги невозможно? Тогда читайте мое интервью!
Всем пламенный привет, звать меня - Евгений. Я из города Новосибирск. У меня небольшая семья: жена, беременная дочка с зятем и я :) В июне 2020 году мы первый раз решили отдохнуть в Сочи и нам очень понравился этот город.
Мягкий климат... Десятки водопадов.... Вкуснейшие фрукты... Свежайший сыр и конечно же завораживающие виды со всего города. Про море я молчу, для меня оно что есть, что его нет :) И все эти блаженства в России.
Кто бы что не говорил, но в России отдых значительно проще и комфортней, а в другой стране всегда ощущаешь себя неандертальцем, который просит продать ему бутылку воды с помощью рук. В общем - заграница для буржуев, не мое это))
Итак, начался июль... Мы совсем не заметили, как наш отдых растянулся на месяц. К этому времени, у меня уже навалилось много вопросов в бизнесе (у меня с партнером сеть кондитерских). Я решил оставить семью греться на солнышке, а сам полетел в родной Новосибирск заниматься делами.
К середине месяца я раскидался с делами и у меня появилось много времени, чтобы провести его с семьей - я их вернул домой, чтобы повидаться с родственниками, но было уже совсем не до них.
Мы буквально заболели Сочи:
"А вот сейчас можно было бы не к соседям на чай сходить, а съездить в Солохаул на чайную плантацию. Там еще блинчики вкуснейшие подают с каштановым медом" - услышал я от жены.
"А после обеда мы бы опять прогулялись по Орлиным Скалам" - дополнила дочь. Зять смущенно смотрел на меня и молча закивал головой.
Такие замечания продолжались несколько недель. Да мне и самому очень понравилось отдыхать в Сочи. После нескольких бессонных ночей, мне захотелось порадовать свою семью, поэтому я решил предложить купить квартиру где-нибудь в центре.
Я решил, что было бы здорово сейчас ее использовать для временного отдыха, а позже переехать в Сочи насовсем.
Сначала искал квартиру на досках объявлений
Первая мысль, которая пришла в голову - поискать квартиры на авито, юле, циане и тп. Мне это показалось самым простым и логичным. Должен сказать, я был приятно удивлен ценами. Сначала планировал купить 50-70 метров в центральном районе. По деньгам выходило в районе 7-8 миллионов. Во всяком случае, я видел такие цены в объявлениях.
К сентябрю я окончательно уладил все дела в кондитерской и решил повторно лететь в Сочи для покупки квартиры. Я позвонил по одному из объявлений на авито и познакомился с девушкой риелтором за неделю до выезда.
Ольга (так звали риелтора) торопила меня с приездом, так как у нее была квартира по очень выгодной цене. Это была действительно офигенная квартира в 64 квадрата в пешей доступности до центральной набережной и морпорта всего за 6,7 млн.
И вот я прилетел в Сочи за квартирой
Это могла быть очень выгодная для меня сделка, если бы это не оказалось обманом. По прилету в Сочи, все резко изменилось.
По прилету, меня встретила Ольга со своим коллегой Артуром. С грустным видом мне сообщили, что квартира за которой я летел из Новосибирска уже продана. Но не беда, в их агентстве есть куча других квартир - ведь у них самая полная база недвижимости.
Меня это немного смутило, но если есть похожие аналоги, то почему бы их не посмотреть? Это показалось подозрительным, но другого выбора у меня не было.
Итак, приехали мы к ним в офис. Мне предложили ароматный кофе и после этого пригласили в приватную комнату, где нас уже ожидал большой экран и старший менеджер. Меня еще раз расспросили о моем запросе, чтобы выставить нужные фильтры в онлайн базе.
Описать, что происходило дальше просто невозможно. Старший менеджер начал жестко убеждать меня, что центр города мне не нужен, потому что там много отдыхающих и в моем бюджете мы можем найти квартиру лишь на периферии города. Было еще много слов, но их я уже не помню, так как я начал закипать от злости.
Меня просто притащили в город и к себе в офис с помощью несуществующей квартиры по невероятно низкой цене - это было невероятно обидно осознавать.
Я человек очень прямой, поэтому сразу сказал, что меня настораживает, но что Ольга выдала:
Евгений, это была срочная продажа, поэтому цена была насколько ниже рынка. Больше таких квартир по такой цене у нас нет, давайте смотреть то, что осталось.
"Что осталось?" - остались квартиры по цене в 3-5 раз дороже чем та, на которую меня "приманили". То есть нашелся идиот, который решил продать свою квартиру настолько ниже рынка? Ну бред же.
Я просто встал и ушел. На этом мои отношения с Ольгой и ее бригадой закончились.
Сейчас я понимаю, что верил в сказку, но подумайте сами: меня до самого конца держали в обмане. Я никогда не думал, что бывают такие наглые и алчные люди.
Я был готов купить квартиру и по цене рынка, но не был готов сотрудничать с обманщиками по типу Ольги, Артура и всей их компании - отношения, которые начались с обмана ничем хорошим не закончатся.
Вернувшись в свой номер, я решил найти человека с репутацией. Например, поискать публичную личность в инстаграм или на ютуб чтобы предложить выпить кофе и узнать как все устроено в сочинской недвижимости.
Знакомство с блоггером из инстаграм
Все что я сделал - вбил в поиск инстаграм "недвижимость сочи". Я нашел десятки человек, которые продвигают курортную недвижимость. Было ощущение, что каждый второй в Сочи - это риелтор.
Пообщавшись по переписке с несколькими блоггерами-риелторами из инстаграм, я решил встретиться с самым приятным по общению. Он предложил пропустить по паре кружек пенного в Старгороде, я конечно же согласился.
Еще во время переписки, я обозначил, что сейчас ничего покупать не готов, так как хочу понять как все устроено и на какую сумму мне рассчитывать. Наверное, поэтому меня никто не воспринимал всерьез.
Давайте будем звать моего нового знакомого блогера-риелтора Сергеем, так как я не хочу раскрывать его настоящее имя. У меня сложились неоднозначные впечатления. С одной стороны мне многое стало понятно, но с другой... Сейчас все узнаете.
Сергей мне показался очень разносторонним и он смог поддержать даже разговор о тонкостях моего бизнеса.
После долгой и интересной беседы, он выдал мне фразу:
Понимаешь, Женя, огромный спрос и бешенная ликвидность сочинской недвижимости сформировала условия, где продается и покупается буквально все. Рост цен сформировал потребительское отношение к покупателям со стороны риелторов.
Оно и понятно, если человек не может купить понравившуюся квартиру сейчас, то через месяц цена возрастет и он точно не сможет себе ее позволить. Поэтому клиентов очень жестко пытаются продавить.
Сергей продолжил:
Есть целые компании, которые заманивают доверчивых покупателей в Сочи несуществующими ценами на досках объявлений. На жаргоне местных риелторов, объявление несуществующей квартиры с ценой значительно ниже рынка называется "Фонарь". Фонари делаются исключительно для получения номера телефона потенциальных клиентов, которые занимаются поиском жилья.
Вот и получается, что заинтересованность в конкретном покупателе и его лояльность маленькая, потому что если не получится продать квартиру конкретному человеку, то вместо него завтра прилетит другой покупатель и это будет продолжаться пока будут такие доверчивые люди как я.
После поучительного разговора и плотного ввода в курс дел сочинской недвижимости, Сергей предложил купить квартиру не для себя, а инвестировать в квартиру на этапе стройки.
Он показал мне пару примеров возрастания цены, и я немного загорелся. Кому еще бы не захотелось заработать 100% годовых на недвижимости? Это же практически восьмое чудо света.
Предварительно я согласился и попросил Сергея накидать мне на Вотсап несколько предложений под инвестиции, которые я бы мог перепродать весной-летом 2021 года, так как это была следующая дата, когда я хотел прилететь в Сочи.
На следующее утро мой телефон начал разрываться от сообщений Сергея. Я даже и не думал, что в Сочи столько строек подходящих под инвестиции.
Мы выбрали 2 объекта, которые мне подходили как по бюджету, так и под мои представления о ликвидной недвижимости. В этот же день мы поехали на участки будущих строек.
Я планировал увидеть на участке паспорт объекта, проект домов и так далее. В общем все то, что я привык видеть на местах стройки в своем городе. Но меня ждал лишь голый участок посреди плотной застройки и горящие глаза Сергея, который взахлеб описывал какие крутые дома тут будут и какие перспективы роста вложений ожидаются.
На все мои вопросы по поводу отсутствия сопроводительных документов, Сергей отвечал "Это Сочи, тут так все строят ЖП".
"А как будет оформляться сделка?" - Спросил я у Сергея.
"Понимаешь, Евгений, сделка будет оформляться после строительства и суда, когда жилому помещению присвоят кадастровый номер. Сейчас мы заключаем договор инвестирования с застройщиком" - такой ответ прозвучал от Сергея.
Не могу сказать, что я понял, как все устроено, но Сергей продолжал расхваливать будущую стройку. А я лишь понял, что без независимого юриста мне не обойтись, так как Сергей был очень заинтересован в сделке и рассказывал мне о "ЖП" лишь с одной позитивной стороны.
В конце нашей поездки, я попросил проект договора инвестирования и приступил к поиску юриста по недвижимости, для получения консультации.
Знакомство с юристом, который спас мой кошелек
Мой давний знакомый порекомендовал мне Елену, которая 18 лет работала начальником юридического отдела у крупного застройщика. Если она так долго занимает руководящую должность юриста в сфере недвижимости, то мне есть что от нее услышать.
Я распечал проект договора, который мне скинул Сергей и отправился на встречу с юристом Еленой. В кофейне меня уже ожидала девушка с папкой каких-то документов.
После недолгой беседы, мы сразу перешли к цели нашей встречи. Я передал ей проект договора инвестирования и начал расспрашивать:
-А что такое ЖП? Чем отличается от квартиры?
-А почему тут не "договор купли-продажи", а "договор инвестирования"?
Была еще целая куча вопросов, но Елена прервала меня и решила сначала прочитать договор целиком. На 5-7 минут она молча погрузилась в текст и лишь изредка делала глоток кофе, а я уткнулся в телефон - там мне писал Сергей о скором повышении цены на стройки, которые мы посещали днем ранее - так он подогревал мой интерес и торопил с покупкой.
Наконец-то, договор был прочитан и Елена начала поэтапно отвечать на мои вопросы. И вот я уже слушал первоклассного юриста по недвижимости с огромным опытом на руководящей должности!
Первый вопрос, который меня мучал, почему в Новосибирске повсеместно используется статус недвижимости "квартира", а в Сочи - "жилое помещение".
Елена на пальцах начала объяснять мне, что такое "Жилое помещение" (далее ЖП) и чем оно отличается от "квартиры":
Технически, - никаких отличий нет. Вы также можете оформить ЖП в собственность, прописать в ЖП (за очень редким исключением). ЖП - такое же помещение с коммуникациями для комфортной жизни...
Я перебил Елену: "Выходит, никаких отличий нет?"
Отличия есть в правом статусе, которые проявляются на этапе стройки: в уведомлении о строительстве жилья со статусом ЖП будет написано "индивидуальный жилой дом" и такой дом строится на земле с назначением "...для индивидуального жилищного строительства".
Пазл в моей голове начал собираться: "Выходит, застройщик покупает дешевую землю, предназначенную для частного дома и получает с неё прибыль, как с земли для многоквартирной застройки?" - задал я тему для следующей реплики Елены.
Все верно. ЖП появилось не на пустом месте. В Сочи очень маленькое количество ликвидных участков и еще меньше участков пригодных для строительства многоквартирных домов, поэтому привычная нам массовая стройка невозможна, практически все лакомые участки уже застроены или заняты.
А если мне неважно, какое назначение у земли? Я ж ничем не рискую, да, Елен?
Все риски мы можем разделить на 2 типа: юридические и технические. С каких начать?
Давайте продолжим юридическую тему. Расскажите про юридические риски. Елена начала свою долгую, но интересную речь:
Первый и самый большой риск, что государство никак не регулирует отношение между покупателем и застройщиком ЖП. Ведь вы готовы передать под "договор инвестирования" или "договор займа" большую сумму денег. И застройщик вроде как обещает передать вам помещение, но которого еще не существует - до раздела жилого дома на ЖП кадастрового номера у помещений еще нет, поэтому нельзя составить привычный нам "договор купли-продажи" на конкретное помещение. Существуют десятки историй, когда такие застройщики набирали сотни миллионов рублей, а стройка так и не начиналась годами. Застройщик крутил деньги и получал прибыль на свое усмотрение - у него не было юридической обязанности построить дом. Он даже может обанкротиться и вам никто не вернет и копейки. Как правило, покупатели идут на такие риски из-за относительно низкой цены, либо в надежде на перепродажу по более высокой цене после суда, который разделит жилой дом на "жилые помещения".
Второй риск мне всегда очень сложно донести, потому что я сама не понимаю, как такое возможно в 21 веке, но факт есть факт: нужно учесть, что мы живем на Юге, где очень развито кумовство и неформальные связи. По закону, жилой дом под будущие ЖП нельзя строить выше 3 этажа, но на деле есть дома со статусом ЖП в 5, 7 и даже в 8 этажей. Как это происходит? На уровне третьего этажа застройщик получает свидетельство о праве собственности на дом на свое имя (дому присваивают кадастровый номер, но не каждому помещению), затем заказывают проект реконструкции, достраивают остальные этажи и сдают дом через решение суда.
Третий риск появляется после строительства и раздела дома на ЖП: даже если застройщик построит обещанный дом и разделит частный дом через суд на "жилые помещения", Вам необходимо будет оформить ЖП в собственность - фокус в том, что вам предоставят договор купли-продажи с суммой 500-600 тысяч - весь расчет происходит за наличные и поэтому в случае банкротства застройщика или любой другой отмены сделки покупатель получит свои 500 тысяч рублей, так как остальная сумма покупки нигде не фигурирует и ее невозможно доказать.. То есть при любой отмене сделки вы получаете не свои 5-7 миллионов, а лишь 500-600 тысяч.
Признаю честно, для меня все это выглядело как история ужасов, в которую я не верил, потому что исходя из рассказа Елены покупатель берет на себя огромные риски, а застройщик ничем не рискует. Как такое возможно?
Прежде чем делать какие-то уточнения, я решил сначала узнать про технические риски: "Признаю, что я не могу себе представить, чтобы все было в таком черном свете. Расскажите про технические риски. Что это вообще такое?"
Когда я сюда переехала, мне тоже многое казалось диким, словно из параллельной вселенной. 3 года назад я бы тоже не верила такому рассказу.
Ну что, давайте расскажу про технические риски: бонусом к ЖП почти всегда идут проблемы с коммуникациями - ведь уведомление было получено на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом, поэтому запас электричества и воды выделен соответствующий, есть дома на 20-30 ("квартир") ЖП с 15 кВТ электричества. В большинстве таких строек невозможно включить кондиционер, утюг и плитку одновременно, так как выбивает пробки. Зимой, из-за отсутствия централизованного отопления, часто выходят из строя трансформаторы - они не выдерживают всех отопительных приборов жильцов дома. В самые холодные дни в Сочи вы можете сидеть без электричества, отопления и горячей воды 1-3 дня.
Второй и самый страшный технический риск - качество самих строек. Когда идет стройка жилья со статусом "квартира", застройщик уведомляет о начале строительства Стройнадзор, который является независимым государственным органом проверяющим все этапы строительства: залили фундамент - госкомиссия проверила качество; построили стену - госкомиссия проверила качество и так далее. Проверки нужны, чтобы дом, который ПЛАНИРУЕТСЯ ПРОДАВАТЬ соответствовал ГОСТам, СНиПам, пожарной безопасности и тп. Согласитесь, когда застройщик строит дом на продажу, то он всегда заинтересован максимально сэкономить и получить максимальную прибыль при минимальном качестве, поэтому государство высылает независимую комиссию для проверки качества стройки, а если госкомиссия все-таки пропустила погрешность, то вы можете получить от застройщика возмещение расходов на устранение строительных недостатков. При отношениях между покупателем и застройщиком государство выступает гарантом качества жилья. Когда речь идет о строительстве ЧАСТНОГО ДОМА, которые в будущем будет разделен через суд на "Жилые помещения", то с точки зрения закона застройщик ЖП строит частный дом для себя и проверять качество стройки нет нужды - кто будет строить для себя плохо? Стройнадзор о начале и ходе таких строек со статусом ЖП не знает, поэтому при строительстве нет никакой независимой комиссии (как на стройках со статусом "квартира"), которая проводит проверки на протяжении всего строительства, поэтому дома строятся с нарушениями - ведь их строят строители, которые привыкли делать так, как их учили друзья и более старшие родственники. Конструкция проблемных домов буквально ЛОМАЕТСЯ, трескается и тп. Примеров заброшенных строек из-за невозможного восстановления десятки (а это миллионы захороненных рублей покупателей).
Третий технический риск появился совсем недавно и еще несильно распространен - шли годы и закончилась земля даже под такую колхозную стройку, поэтому местные "застройщики" начали строить ЖП не только на земле для "индивидуального жилого дома", но и там, где его строить нельзя (например, на земле сельхозугодий). Иногда удается сменить назначение земли, но это проблемно и всегда есть риск отмены решения.
"Неужели все жилье со статусом ЖП проблемное?"
Понимаете, можно очень комфортно существовать и в жилье со статусом ЖП, какие-то проблемы будут, но сильно на вашу жизнь это не повлияет, но 90% жилья действительно выглядит очень рискованным и строилось с огромными нарушениями норм и простой логики.
Возможно, и ваш застройщик, с договором от которого вы ко мне пришли, окажется порядочным человеком, который выполнит все обязательства. Но вы собираетесь играть в очень опасную игру, я не рекомендую в это ввязываться, но запретить я вам не могу - решение принимать вам.
В вашем договоре нарушений нет, но к предмету самого договора - очень много претензий и рисков, о которых я рассказала. Евгений, через 20 минут мне нужно быть на другой встрече, поэтому если у вас еще есть вопросы, давайте их обсудим.
Выслушав долгий рассказ Елены, я продолжал сомневаться, хотя ее слова и были наполнены логикой. Из меня вырвался вопрос, который крутился в моей голове с начала рассказа Елены: "Если все действительно так плохо, то почему находятся сотни людей, которые покупают ЖП?".
Ответ не заставил себя долго ждать. Мне казалось, что она читала с бумажки, ну либо эту реплику она озвучивала своим клиентам сотни раз:
На самом деле, таких покупателей ЖП не сотни, а тысячи. Они находятся по 3 основным причинам: постоянное дорожание недвижимости и манипуляция с ценой, огромная мотивация риелторов и это попытки сделать из ЖП бизнес класс. С чего начнем?
"Как из ЖП делают бизнес класс? О чем тут речь?" - так я задал тему для ответа Елены.
Застройщики смекнули, что к ЖП можно привлекать внимание людей, которые хотят жить в частном доме в Сочи, но у которых не хватает денег на свой дом - таких покупателей очень и очень много.
Чтобы хоть как-то привлечь покупателей к таким стройкам на территории "микро-жк" со статусом ЖП начали делать беседки, мангальные зоны и даже бассейны - получается красивая картинка, но страшная действительность.
"Выходит ЖП выбирают люди, у которых нет денег на дом - с этим я разобрался... Давай продолжим дальше: как и почему риелторы формируют спрос на ЖП" - так я хотел узнать почему замотивированы продавать ЖП
Риелтор - в Сочи это отдельная каста, в которую попадают практически все новые жители Сочи, даже я в свое время не стала исключением. Все из-за большего спроса на жилье и огромных комиссий.
В природе такой профессии как "риелтор" не существует а квалификация таких "специалистов" находится на очень зачаточном уровне, поэтому законность и правильность оформления сделки они проверить не в состоянии. Работы в Сочи немного - за большими и шальными деньгами в риелторы идут вчерашние кочегары, таксисты, водители и консультанты из магазинов, которые переехали в Сочи, когда цены на жилье были еще доступны.
Я понимал, что Елена хотела сказать: застройщик выдает комиссию риэлтору. Это же нормально и так происходит во всех городах.
"Почему вы считаете что в Сочи это причина, по которой формируется спрос на ЖП?" - перебил я Елену
Большой, и плохой с точки зрения этики, ажиотаж к ЖП создают риелторы. Застройщики ЖП предлагают огромную комиссию риелторам, это может быть 10, 20 и даже 30+ тысяч рублей за КАЖДЫЙ ПРОДАННЫЙ КВАДРАТНЫЙ МЕТР - мелких застройщиков ЖП очень много, поэтому они конкурируют в комиссии между собой, чтобы риелтор привел покупателя именно к ним.
Комиссия застройщиков со статусом жилья "квартира" намного скромнее - 2-3% от суммы покупки. Поэтому риелтору выгодней продать вам ЖП со всеми рисками, где комиссия риэлтора может быть 10-15% от суммы покупки.
"Хорошо, а что с ценой? Как с ее помощью манипулируют?"
Если коротко - то с помощью человеческой жадности. Цена всегда растет и цена - это мощный психологический инструмент продаж.
Цены на ЖП ни к чему не привязаны и их формируют сами застройщики. Как правило, чтобы покупатели, которые "думают над покупкой" купили, застройщик объявляет о повышении цены, а риелтор создает ажиотаж для вас.
Повышения цен зависит от 2 условий:
Во-первых, продажа площадей. Как правило, повышение цены происходит на 10 тысяч с метра за каждые 3-5 проданных помещения.
Во-вторых, от времени с начала стройки. Как правило, повышение цены происходит на 10 тысяч с метра каждый месяц.
Повышение цены происходит всегда и у всех.
Скорее всего, Евгений, и вами будут манипулировать. Однажды вам позвонят и скажут: "У застройщика очень много продаж за минувшую неделю. Он поднимает цену на 10 тысяч рублей с метра. Давай забронируем помещение, чтобы сохранить старую цену. Ваши вложения увеличатся на 10 тысяч с каждого купленного метра вместе с повышением цен застройщика".
Согласитесь, намного приятней видеть как ваше жилье дорожает, чем видеть, как дорожает жилье, которое Вы хотели бы купить. Мало кто выдерживает такого психологического давление, как правило, если у человека есть деньги на руках и есть симпатия к какой-либо стройке - он покупает.
Риелтор очень заинтересован в продаже, поэтому он будет подпитывать ваш интерес долгие недели, а очередное повышение цены - отличная возможность подтолкнуть Вас к сделке.
Я понимал, что услышал буквально все, что хотел. Меня не покидало ощущение, что Елена меня кошмарила, но я был очень благодарен ей, потому что она показала мне обратную сторону ЖП.
Мы распрощались, а я остался еще на пару минут со своим выводом:
Покупатель ЖП рискуют десятками миллионов рублей, за жилье которое строят без НЕЗАВИСИМОГО НАДЗОРА, а продают такую недвижимость необразованные и неподкованные "специалисты по недвижимости" с короной на голове.
Финальная встреча с блогером Сергеем
После встречи с Еленой, я захотел встретиться с Сергеем еще раз, чтобы выпытать от него подтверждение слов Елены. Я назначил ему встречу на следующее утро, пока в голове было полно вопросов.
Сергей приехал на встречу в приподнятом настроении, наверное, он настроился на мое положительное решении. Подходя к моему столику он не успев сесть в кресло выдал фразу:
Евгений, я сейчас был в офисе застройщика и узнал, что в понедельник будет повышение цены на 10 тысяч рублей с метра. Если поставить задаток, то вы сможете выиграть на этом повышении - ваши вложения возрастут.
Галочку в голове я поставил, но одно совпадение ничего не означает. "Сергей, я долго размышлял и мне не дает покоя статус жилья "Жилое помещение". Расскажите как оно получается" - я хотел сверить его ответ с ответом Елены.
Ответ практически полностью совпал с ответом Елены. Оставалось все меньше сомнения в словах юриста.
"Сергей, а застройщик дом точно достроит и сдаст? Я дал почитать договор юристу..." - не успел договорить, как Сергей меня перебил:
Да не слушайте вы этих юристов. В Сочи все так строят - сначала "преддоговор" в виде договора инвестирования, а потом уже и оформлять сделку в Росреестре можно с "договором купли-продажи". Весь Сочи застроен ЖП.
Я в прошлом месяце продал 4 ЖП. Если бы все было так рискованно, то неужели бы находилось столько желающих купить ЖП?
Мои клиенты уже начали пожинать плоды от работы со мной - цены выросли на 10-20 тысяч с метра. Люди счастливы. Не понимаю Ваши опасения.
Давайте заедем в отдел продаж застройщика и там вам все расскажут.
Я решил прислушаться к Елене и окончательно решил отказаться от покупки ЖП, чтобы не рисковать деньгами, тем более перспектива заработать 3-4 миллиона или потерять 6-7 миллионов мне совсем не улыбалась.
Чтобы не обижать Сергея, я попросить подождать моего решения до завтра. Я хотел закончить эту встречу как можно скорее, так как Сергей начал впадать в эмоции и пытаться мной манипулировать.
Мы распрощались с Сергеем и на следующий день я уже купил билет в Новосибирск до весны 2021 года.
Решил собрать приличную сумму денег и купить жилье с привычным мне статусом "квартира". Решил выделить на покупку квартиры 20 млн. рублей.
Летом 2021 цены в Сочи улетели в стратосферу
Еще находясь в Новосибирске я слышал, как сочинская недвижимость бьет все новые и новые рекорды по цене. Я понимал, что упустил хорошую возможность заработать, но к этому времени с Сергеем общение я не поддерживал, поэтому не знал какая сейчас цена на ЖП, в которое хотел инвестировать. Интересно, сколько я мог заработать?
Мы прилетели на лето вместе с семьей в июне 2021 года. И да, у меня уже был внук 8-ми месяцев от роду.
Первое что я хотел сделать по возвращению в Сочи - проверить как идет стройка, поэтому сразу по прилету жена с дочкой пошли на пляж, а мы с зятем поехали на участок.
Кажется, произошло то, о чем меня предупреждала Елена: стройка так и не началась. Не был залит даже фундамент. Вы только представьте, прошло 10 месяцев с момента моего прошлого визита, а все что было сделано - выравнивание участка.
Я сделал фото с участка и отправил его Сергею и Елене с надписью "спасибо".
Сергей ответил очень оперативно:
Не понимаю ваш сарказм. Цена выросла с 90 тысяч рублей до 165 тысяч. Так что, если бы вы меня послушали, то смогли заработать 80%+ за 10 месяцев. Банки таких процентов не дают!
Я понимал, что заработал бы я только на бумаге, так как реальных признаков повышения цены просто нет. Но в словесную перепалку впадать я не хотел, поэтому просто проигнорировал сообщение.
Елена ответила только к вечеру дня:
Добрый вечер. Я этого не предвидела, но вполне ожидала. Очень рада, что Вы ко мне прислушались. Будут вопросы - пишите!
На этот раз моя охота за квартирой оказалась очень быстрой: мы с зятем обратились в именитое агентство недвижимости. Кто если не они смогут нам помочь?
По приезду в офис агентства картина оказалась вполне знакомой - ароматный кофе и презентация своих объектов в приватной комнате. В этот момент у меня чуть волосы на голове не выпали.
Цены выросли до неимоверных значений - примерно в 1,5-2 раза и вот, наши 20 миллионов уже хватало на студию и однушку. Нам даже апартаменты для сдачи предлагали в курортном городке. Знаете по какой цене?
Удивитесь:
20 квадратов за 19,5 миллионов. Вы только представьте за сколько тысяч лет эта конура у меня окупится? Не могу поверить, чтобы человек в своем уме снял 20 квадратов за 20-30 тысяч в сутки. Отдел продаж обещает окупаемость 4-5 лет, но я не могу это даже теоретически допустить. Либо я чего-то не понимаю, либо лыжи не едут :)
Как только мы вышли из агентства недвижимости - я полностью отпустил желание купить квартиру в Сочи, так как я хотел именно центральный район. А чувствовать себя нищебродом с 20 миллионами в кармане я не хочу - некомфортно это, да и не привык))
Мы вызвали такси и поехали домой - жена с дочкой успели приготовить ужин.
Пока внук спал, мы уселись за стол и я поделился своим решением, что мы оставляем попытки купить квартиру, потому что не можем себе это позволить.
Жена отреагировала очень спокойно, но вот дочка начала предлагать решения - вся в меня.
-Пап, а может ну его этот центр?
-Малышка, я уже смотрел периферию - мне все не нравится. Ну Макаренко еще ничего, но район полностью на горе, не лежит у меня душа к нему.
-Пап, а может дом посмотрим?
-Ты представь, сколько тут должен стоить дом, если мы не можем позволить квартиру? Хотя, чем черт не шутит...
Я загорелся. Согласитесь, дом на море гораздо круче, чем квартира на море. Решено, давай посмотрим дома, хотя бы примерно прикинем сколько это будет стоить.
На утро я начал мониторить авито, группы объявлений в вотсапе и телеграмм и так далее. Мы арендовали машину и начали изучать локации, так как идея купить дом в центре сразу отпала из-за высокой стоимости.
Мне понравился Дагомыс. И население меньше чем в центральном районе и школы, детсады, магазины - все есть. Остальным понравился пляж. Ну и прямой он - плюс хороший.
Несколько недель мы искали дома в Дагомысе и определили для себя верхнюю планку цены до 25-30 миллионов.
А, да. У Елены я спросил на какие местные подводные камни обращать внимание при покупке дома. Елена попросила меня позвонить ей, как только мы выберем дом, чтобы она приехала для юридической проверки и с собой взяла главного инженера по строительству с которым 7 лет работала у застройщика - он тоже перебрался жить в Сочи.
Меня такой расклад полностью устроил, так как я понимал, что шанс купить кота в мешке значительно меньше, когда документы проверит юрист, который уже мне помог, а качество самого дома проверит инженер.
Шла середина сентября 2021 года, один из десятка риелторов, с которым мы общались предложил нам очень красивый дом в стиле шале в Сергей Поле.
Место очень понравилось, дом понравился, район - тоже. Особо порадовала цена - 21 млн. Деньги оставались еще на хороший ремонт, а до центра Сочи выходило 12-15 минут на автомобиле. Меня дом полностью устраивал.
Как и договаривались, я позвонил Елене и через 2 часа мы уже знакомились с инженером возле нашего будущего дома.
Знакомство с инженером, который спас мой кошелек, а может и жизнь
Думаю, не стоит и говорить, что на момент второй встречи с Еленой я уже всецело доверял ей и пообещал себе доверять инженеру с которым она меня познакомит - ведь они проработали плечом к плечу 7 лет. Не доверять Николаю (так звали инженера) у меня оснований не было.
На территории коттеджного поселка мы нашли представителя застройщика и Елена задала ему пару вопросов, далее ей отправили какие-то документы, потом было пару звонков и через 15-20 минут Елена вынесла вердикт, что все хорошо - с юридической стороны сюрпризов не будет.
Пока Елена занималась своими делами, я решил прогуляться по участку с Николаем. Чтобы услышать его мнение о строительстве, месте и в целом о его мыслях.
С Николаем мы быстро нашли общий язык и я даже предложил ему перейти на ты, так как мы оказались примерно одного возраста. У меня была куча вопросов, но задать их у меня не получилось. Я лишь слушал, что говорит эксперт:
Понимаю, что ты от меня ждешь, поэтому начну говорить поэтапно. Давай расскажу про землю в Сочи в целом, потом расскажу отдельно про Сергей Поле, а потом про этот коттеджный поселок. С чего мне начать?
Я хотел изучить сначала максимально широкую и обобщенную тему, а потом перейти к более узким вопросам. "А что с землей не так?" - Спросил я Николая.
Что тебе бросилось больше всего в глаза, когда ты первый раз приехал в Сочи? Тут же повсюду горы. Мы живем буквально на пороховой бочке, так как горы образуются в сейсмоактивных районах.
90% земли в Сочи непригодны для строительства из-за подводных ручьев, рек, оползнеопасных участков и так далее. Строить в Сочи можно лишь при наличии геологических изысканий от независимого института. Стоимость разведки составит порядка 500 тысяч. Не каждый решит нести такие траты, чтобы услышать, что "все хорошо".
Ну суть я понял. Повсюду действительно горы, реки и ручьи. А что не так с Сергей Полем - задал я следующий вопрос
Если коротко, то тут не выдавали разрешения на строительство последние 30 лет, так как это оползнеопасный район. Наверное, строить начали из-за долгого отсутствия оползней. Но точную причину почему начали тут строить я не знаю. Я говорю лишь факт.
"Давай отойдем к тому оврагу и я кое-что тебе покажу" - Николай указал на место, куда мы двинемся дальше.
Вот видишь ручеек? Он подмывает всю соседнюю гору, тут и без геологической разведки мне все понятно. Не могу тебя отговаривать от покупки, но сам бы я тут жить точно не стал. А ты решай сам.
"Николай, а разве в случае землетрясения или оползня этот дом не выстоит? А как же сваи, фундамент и все остальное?"
Дом может быть и выстоит - визуально все хорошо, но точно убедиться в качестве стройки можно лишь проводя контроль на протяжении всего строительства - от фундамента до кровли.
Ты наверное не понимаешь, что такое оползень - представь что земля под тобой медленно или очень быстро движется. Будь там хоть супер-сваи твой дом поплывет вместе с грунтом. Понимаешь?
Попутно говоря, мы решили двинуться на встречу к Елене. Николай продолжал водить руками по участку и строить возможные сценарии движения почвы.
Основной прогноз Николая: через 7-10 лет участок съедет на десятки метров. Мне было слышать это очень жаль, потому что мы начали строить планы на этот дом.
Только представьте, прошел почти год с момент моего решения переехать в Сочи и сейчас я нашел дом своей мечты в тихом спокойном месте. Было ощущение, будто слепому дали зрения на пару минут, а потом снова отобрали - вот настолько мне было обидно.
Мы посвятили Елену в опасения Николая и как маленький мальчик я начал торговаться с собой, Леной и Николаем: "может быть вы ошибаетесь?" - спросил я.
В присущей ей манере, Елена выдала:
Евгений, Вы нам заплатили, чтобы мы спасли Ваши деньги и максимально обезопасили Вашу покупку дома. Мы говорим то, что видим, а не то, что вы хотите услышать. Повторюсь, что решение всегда принимаете вы сами - мы тут лишь консультанты. Только помните, что один раз вы меня уже послушали и я оказалась права. Сейчас вам нужно послушать Николая.
Садитесь в машину и поехали пить кофе. Разговор продолжим за столиком.
До кофейни на Навагинской мы ехали всего 14 минут. "Да, какое же хорошее расположение дома" - подумал я.
Мы совсем не заметили, как прошло 20-30 минут приятной беседы за чашкой кофе. К нам присоединился зять и он тоже встал на сторону Николая - рисковать такими деньгами нельзя, даже если риск совсем незначительный.
Я расплатился с Еленой и Николаем и мы с зятем поехали домой делиться новостями с нашими девочками. Попутно смотрели дома, но на Сергей Поле внимание больше не обращали, хотя и очень хотелось.
Через две недели день начался как в фильме ужасов: Движение федеральной трассы нарушено, федеральные новости пестрят заголовками "В Сочи крупный оползень".
Трагедия 5 октября 2021
Всего за несколько часов стихия уничтожила целый поселок и оставила без крыши над головой 22 семьи - эту новость транслировали все федеральные каналы.
Больше дом в Сочи мы не хотели...
Я боюсь представить, что пережили жильцы домов во время оползня - была прямая угроза жизни (слава Богу, что обошлось без жертв).
И самое страшное, что мы вместе с маленьким внуком могли оказаться в эпицентре катастрофы, если бы Николай не произнес фразу "сам бы я тут жить не стал".
Елена спасла мой кошелек второй раз. Николай был во всем прав, ошибка была лишь в сроках - природе понадобилось не 7-10 лет, на вымывание грунта, а всего две недели.
Было такое ощущение, что весь мир нам кричал: "В Сочи недвижимость вам не нужна".
Лето заканчивалось, ночью становилось прохладно, да и погода переставала радовать - шли постоянные дожди.
Мы бы уехали зимовать в свой город, если бы зять не спросил у меня это:
Дядь Жень, а Николай сможет спроектировать нам дом?
Это перевернуло содержимое моей головы на 180 градусов.
Построить дом по своему проекту на берегу Черного моря - я загорелся как маленький ребенок в преддверии Нового Года. Господи, да я не спал целую ночь... Планировал, как и что можно сделать и спроектировать..
Утром я озвучил свое решение - позвать на ужин Елену и Николая, чтобы предложить им спроектировать и построить наш дом - наше семейное гнездо. Семья меня поддержала, но сначала мы решили узнать их поближе.
У меня был только номер Елены. Я решил написать ей в районе обеда:
Лена, добрый день. Как ваши дела? Видели, что случилось в Сергей Поле? Спасибо, что отговорили меня от покупки. Мы с семьей приглашаем вас с Николаем сегодня на ужин в 18:00. Сможете к нам приехать?
Через пару минут Елена сообщила о своем положительном решении. Жена с дочкой начали обсуждать с чем встретить важных гостей, а я с зятем поехал на винокурню "Бабушкина хата" за вкуснейшей Изабеллой.
Было сложно составить план разговора: с одной стороны нужно было задать повестку разговора, а с другой - выяснять точно ли мы хотим работать с Еленой и Николаем - ведь я до конца не понимал чем они занимались и какой опыт у них есть.
Финальный ужин с Еленой и Николаем
Возвращаясь с вином домой, я сидел на пассажирском сиденье и бесконечно представлял разговор в голове: "Вот спрошу я это, а они ответят так - что дальше?", "А если откажут? Что предлагать дальше или обратиться к другим?". Но все пошло совсем не плану и деловая беседа заняла минут 15-20 - потом начался балаган.
Мой план был наивный. Я думал, что смогу сдержать свое предложение хотя бы на час расспросов об опыте Николая и Елены. Но мои детские горящие глаза заставили сказать эту фразу:
Не буду томить вас долгими разговорами и сразу обозначу цель нашей встречи - мы пригласили вас, чтобы предложить спланировать и построить нам дом. Вы можете этим заняться?
Гости переглянусь и первым заговорил Николай:
Понимаешь, Жень, земля в Сочи почти вся "ползучая". Сложно строить здесь, да и участок далеко не каждый подходит, а делать как все на 1-2 года я не хочу и не буду. Тут столько головной боли, что строить несколько домов в год просто невыгодно. Я сейчас выполняю подряды от крупных застройщиков и корпоративных клиентов, чувствую себя просто замечательно. На этой неделе заканчиваем большой объем работ от краснополянского заказчика - расчет приличный будет. Еще дней через 9-10 закончим опорную стену на крупном ЖК - тоже денежка капнет. Не хочу я браться за единичный проект и рисковать своей стабильностью.
Этот был один из первых случаев в моей жизни, когда я предлагал крупные деньги, а мне отказали. Я хотел ответить на возражение Николая, но Елена перехватила инициативу:
А еще в центральном районе рискованно очень строить. Как в Геленджике могут градплан новый утвердить и на вашем участке запретят строить или уже построенный дом будет незаконным из-за смены статуса земли. Я тоже не хочу такие риски на себя брать. Посмотреть бы спальные районы - ну там 3-5 километров от центра, школы и детсады, магазины все есть, но рисков никаких нет.
Николай продолжил:
Само собой, мне хотелось бы выстроить систему строительства частных домов и спокойно уйти на пенсию через 7-10 лет. Очень хочу увековечить свое профессиональное имя в достойных проектах, вот тебе, Жень, с радостью помог бы. Но тут объемы нужны, у меня сейчас на разных подрядах 6 бригад, каждого человека знаю лично, прорабов вообще считаю членами семьи.
Если мне сейчас прекратить брать подрядные работы, а всецело погрузиться в строительство частных домов, то первые заказы пойдут через 4-6 месяцев, а первые деньги еще позже. Все мои работники разбегутся, а я не хочу так рисковать, потому что в Сочи проблема с честными и порядочными работягами - все халяву любят, боюсь не найти замену своим ребятам.
Я не понимал как такое возможно. Работу ж предлагаю к которой привыкли ребята. Чего не так-то?
Мнение Елены и Николая я понял, сейчас хотелось выяснить для себя нужно ли уговаривать гостей к дальнейшей работе или не стоит и пытаться.
Следующая реплика была уже моей:
Лен, расскажите чем вы вообще занимались с Николаем у застройщика. Сколько объектов сдали, кто и за что отвечал?
У Елены загорелись глаза. Она явно с теплом вспоминает свою работу. Лена начала говорить:
Если коротко, то занимались всем. Я, как руководитель юридического отдела, пропускала через себя всю бумажную работу: договора с подрядчиками и поставщиками, юридический анализ участков и объектов недвижимости, составление проектов договора. Я контролировала все, от чего зависела юридическая безопасностью компании.
С Николаем мы проработали вместе 7 лет. Он занимал должность главного инженера и контролировал все, что связано с самой стройкой: от стройки высотного дома с момента проекта свай и фундамента, до выбора цвета обоев в квартире № 43 на 6 этаже. Он контролировал всю техническую часть.
Выходит, мы были костяком организации выполняли ключевые роли от этапа задания компании "мы хотим построить новый дом", до этапа "сдача дома госкомиссии из Стройнадзора".
Вместе спроектировали, построили и сдали 250 000 квадратных метров жилья. Николай без меня спроектировал еще столько же - побольше меня он в стройке работает.
Николай внимательно слушал Елену и слегка кивал головой, дополнить ему было уже нечего. Я понял, что еще больше хочу работать с Еленой и Николаем.
Вы только представьте, спроектировано, простроено и сдано 250 000 квадратных метров по ГОСТам и СНиПам. Это ж целый маленький городок, который принимала дотошная комиссия.
Если они уж смогли организовать и контролировать такие масштабные работы, то мой проект на 150-200 квадратов им проконтролировать будет проще некуда.
Они привыкли работать на объемах в прямом смысле в 1000 раз больше моего заказа - пусть не скромничают и помогут мне со стройкой. Мысль, что я могу проектировать и строить дом с такими экспертами меня очень раззадорила.
Я хотел работать с ними, но не понимал как. Более того, я уже точно решил что буду с ними работать, но сейчас нужно было не подавать виду, как сильно я в них заинтересован. Я решил зайти издалека и задал вопрос:
Николай, у меня довольно крупный бизнес, который работает без моего участия. Я бы очень хотел вам помочь, чтобы клиенты обращались за сопровождением стройки именно к вам.
Я оцениваю вашу экспертизу как заказчик. Не понимаю, почему вы не видите ваших приемуществ.
Если я вам помогу организовать бизнес и пойдет поток заказов на строительство частных домов, то вы сможете помочь с проектом и стройкой моего дома?
Николай задумался на пару секунд и выдал свое согласие. Теперь я обратился в Елене. Так, что ей там не нравилось? Елена, слушайте, обратился я к ней:
Вас что останавливает от сопровождения строек частных домов?
Как оказалось, Лену смущал только один факт и у нее было одно требование в работе:
Я не хочу работать с участками в центральной части Сочи и около побережья - нужно уходить в глубь города километра на 3-5, надеюсь, для вас это недалеко и такие участки вам подойдут? Просто непонятно какое назначение будет у земли после нового генплана. Все остальное мне нравится - обожаю свою работу.
А еще я буду работать только в команде с Николаем, потому что знаю, что на него можно положиться. Да и сработались мы с ним за столько лет.
После ответа Лены я слегка улыбнулся: 3-5 километра от центра и от моря для нашей семьи это недалеко. Мы приехали из Новосибирска и вот оттуда 3300 километров до моря и центра Сочи- это уже далековато.
Зять подключился к нашему разговору и озвучил вполне живучую идею:
Вам бы найти человека, кто будет клиентов находить, договариваться со всеми. Работу проверять, чтобы землю носом рыл при работе с Вами...
При таком раскладе, Николай мог спокойно заниматься подрядами, пока заказов не будет много. При начале стройки нового дома, Николай бы отправлял 1-2 бригады на заказ. Так он сможет плавно перейти от подрядов к стройке. Так работники Николая всегда будут с работой и останутся с ним на долгие годы.
Как вам такая идея?
По молчаливым киваниям было понятно, что решение найдено. Нужно было лишь найти, кто сможет из двух уникальных людей состряпать бизнес и нести их уникальность к покупателям - заказчики на услуги Елены и Николая точно будут, в этом я уже не сомневался.
Я искренне хотел помочь своим гостям и в голове начал перебирать подходящих на эту роль людей, которые могли бы часто посещать Сочи или жить тут. Чтобы облегчить эту задачу я решил подключить к размышлениям всех:
Давайте подумаем, у кого какие знакомые есть на звание бизнес "продюсера" Лены и Николая?
Елена предложила позвать на ужин Михаила. С ее слов, он был соучредителем в агентстве недвижимости и сейчас грезил мечтой строительства, так как можно выдать изумительное качество по рыночной цене.
У него явно остались тесные связи с риелторами. Пылесосить весь рынок и находить самые вкусные участки через него точно можно - прямо на моих глазах формировалась крутейшая команда, которая разорвет строительный бизнес в Сочи.
Новому гостю я был не против, тем более полезное знакомство в городе совсем не помешает.
Это было официальным рождением нового бизнеса
Лена позвонила Михаилу и к 21:00 он уже сидел с нами за столом. Сейчас я точно могу сказать, что как только он открыл дверь в нашу квартиру - в России родился новый бизнес с огромной перспективой.
Вначале я долго не мог воспринимать Михаила серьезно, потому что он оказался ровесником моей дочери. Но как только он начал говорить, сразу стало понятно, почему Лена пригласила именно его.
За пару минут Миша познакомился с Николаем, мы ввели его в курс дела и обозначили задачу, которая перед ним стояла. Он шустро взял инициативу в свои руки и не позволял превратить наш разговор в пустую болтовню.
В голове непроизвольно промелькнула мысль: "Это тот самый третий член команды. Он нам и был нужен".
Мне было очень интересно, что Миша расскажет о себе, поэтому я поинтересовался: "Михаил, Лена сказала, что Вы в недвижимости работали. Расскажите чем занимались и за что отвечали?"
В июне 2019 года меня пригласили выстроить взаимодействия с клиентами в новое агентство недвижимости - от первого контакта с пользователем на сайте компании, до покупки недвижимости. Позже мне предложили руководящую должность, а еще через несколько месяцев - стать соучредителем.
С Леной, кстати, мы познакомились, когда я принимал ее на работу. Но проработала она совсем недолго - не смогла быть риелтором и через пару месяцев ушла назад в штат юристов к краснодарскому застройщику.
Не могу приводить точных цифр, скажу лишь, что за 2,5 года мои компаньоны из посредников в продаже недвижимости выросли в застройщиков.
Нет, это не только моя заслуга, но свою лепту в этот рост я опреденно внес. Осенью 2021 года я начал выгорать - наша компания потеряла индивидуальность и слилась с бесконечным количеством безликих агентств.
Я могу работать в проекте, только когда есть индивидуальность и "душа проекта" - это то, что отличает бизнес от конкурентов в одном предложении. Несколько раз меня пытались переманить в свою команду конкуренты, мне предлагали более хорошие финансовые условия, но я не видел "души в их проектах", поэтому не хотел ничего даже слушать.
Чтобы избежать конфликтов с компаньонами, я оставил свою часть в бизнесе и вышел в полный ноль без всяких компенсаций.
Все время проживания в Сочи, я мечтал строить частные дома. Мне нравится "душа" нашего проекта в работе с Николаем и Еленой.
Я в деле.
Мы еще не успели предложить, а он уже согласился. Мне нравился его напор и уверенность в своих силах.
"Михаил, а в чем ты видишь "душу" проекта при работе с Еленой и Николаем?" - уточнил зять. Миша быстро начал смаковать ответом:
Сочи больше деревня, чем город и едут сюда не работать и не строить карьеру, а за душевным спокойствием.
Узких специалистов и топ-менеджеров острый дефицит, а мы сидим за одним столом с уникальными рабочими кадрами, которых практически нет в Сочи.
Мелкие строительные компании и бригады не могут позволить себе таких дорогих специалистов, потому что дорогие специалисты идут работать в большие компании на огромные зарплаты. У местных строителей нет возможности конкурировать за лучшими кадрами. А мы можем предложить работать клиенту с лучшими из лучших.
Мы не хотели перебивать человека, который раскрывает суть команды - именно то, с каким посылом этот бизнес придет к клиентам. Михаил продолжал:
Не хочу повторяться, потому что Лена наверняка успела сказать о плохом качестве строительства местных застройщиков - нас с ней всегда это удивляло.
Думаете, если покупатель придет за индивидуальным проектом, у него качество лучше будет? Нет, конечно, строить будут одни и те же люди, под руководством одних и тех же бригадиров по одним стандартам "и так сойдет".
Я уже не говорю, что строить такие бригады будут на любом выбранном вами участке. А ведь он может поплыть, как это было в Сергей Поле - сначала нужно выбрать подходящий безопасный участок.
Обращаясь к таким "застройщикам" на выходе получится та же самая морковка, только в профиль - покупатель сильно рискует получить полный шлак.
Николай задал вопрос Михаилу: "Понятно, что мы будем выбирать только лучший участок, путь не всегда с красивым видом на море, но зато всегда безопасный и надежный, да и строить мы будем как на высотках при постоянных проверках. Но как доказать это клиенту?"
Я предлагаю разбивать работу на этапы. И на каждый этап заключать отдельный договор с перечнем работы по ГОСТам и СНиПам. Подскажите, делает ли так кто-то? Будет ли легко проверить качество наших работ?
Мы буквально даем заказчику методичку, по которой Стройнадзор примал Вашу работу при строительстве многоквартирных домов.
Лена, мы можем готовить такие договора?
Лена закивала. Михаил явно закрыл не только вопрос Николая, но и вопрос Лены.
Размышляя с позиции клиента, я решил задать вопрос Мише: "Как вам уделить самое пристальное внимание клиенту на этапе подбора участка и не превратить свою работу в риэлторские будни, когда придется бесцельно ездить с одного конца города в другой, чтобы Николай смог оценить расположение участка?"
Давайте предложим 50 000 рублей кэшбэком за покупку участка, при заключении договора. Так мы сможем сотрудничать лишь с клиентами, который разделяют нашу философию и хотят с нами работать, от интересующихся людей со своими мотивами.
Объясню как это выглядит: перед началом работы, мы заключаем с клиентом агентский договор на поиск участка с ВОЗВРАЩАЕМОЙ СУММОЙ брони 50 тысяч, которая идет в уплату за участок.
Человек 100% возвращает свой аванс при любом случае:
1. По первому требованию в случае покупки участка без нас.
2. При покупке участка с нами мы 50 тысяч оплачиваем за часть участка, а еще 50 тысяч отдаем в виде налички с агентской комиссии.
То есть начиная подбор участка за 50 тысяч рублей, человек либо возвращает свои деньги, либо зарабатывает дополнительно еще 50 000 рублей.
Евгений, насколько выгодно такое начало работы со стороны клиента? Как оцените условия?
Эта команда уже мне сохранила 21 миллион. Сейчас я видел, что Елена и Николай этот ход одобряют. Мне он тоже показался логичным и выгодным.
Николай сможет приехать на выбранный мной участок в любую точку города и точно будет уверен, что я не бесцельно смотрю земли или прицениваюсь, а подбираю место для будущей стройки.
Ну и заработать дополнительные 50 000 рублей в случае оформления участка с командой мне тоже идея нравится.
В общем, ход со стороны клиента я одобрил: рисков нет, а 50 тысяч получить можно.
"Михаил, опять-таки, говорю со стороны клиента, давайте накидаем еще аргументов, чтобы мне было понятно, почему стоит подбирать участок с вами, а не через сторонних риелторов". Михаил принялся отвечать:
Я точно знаю, что у каждого агентства есть своя база недвижимости в которую входят и участки в том числе. Риелторы очень редко сотрудничают друг с другом, потому что это банально не выгодно.
Посмотрите сами: допустим я риелтор и Вы обратились ко мне за участок. Нужного для вас участка у меня не оказалось, но Елена, будучи риелтором из другого агентства, предложила мне очень крутой участок, который вам понравился. Если вы решили его купить, то я свой потенциальный заработок уменьшу в 2 раза. Например, за продажу участка продавец платит мне 100 тысяч, 50% я отдаю Елене, так как она предложила мне этот участок, от оставшихся 50% еще 60% забирает агентство, в котором я работаю. Вот и выходит, что со 100 тысяч мне досталось лишь 20 тысяч. поэтому я и говорю, что каждый риелтор имеет свою небольшую базу участков и клиентов и очень неохотно делится информацией о участках и клиентах с колегами.
Чтобы охватить все предложения на рынке, вам необходимо, либо обратиться во все агентства и ко всем риелторам разом, либо найти команду как мы, которая перед собой ставит цель заработать не на продаже участка, а на стройке - тогда вы сможете пылесосить все предложения на рынке от риелторов и частных продавцов.
У меня остались деловые знакомства в агентствах и доступы в приватные чаты, где есть только руководители отделов продаж, которые выгружают базы недвижимости - мне не предоставит труда отправить им запрос на поиск нужной нам земли и поделить комиссию в двое, так как очень хочу, чтобы Вы купили лучший участок и начали строить, как можно скорее - я ставлю цель заработать только на строительстве.
Было точно видно, что Лена смущалась задавать такой вопрос: "Когда я работала риелтором, у меня было 2 клиента, которые искали участки. Я перерыла все, что могла, сделала по 20 выездов на каждого клиента, но сделки у меня так и не было. То вид не тот, то до моря не 5, а 7 минут. По итогу оба клиента взяли участки перед крутым обрывом на Ахуне, но с прямым видом на море. Как мы будем работать с такими клиентами?"
Я решил никому не давать привилегии ответить на вопрос со стороны клиента, потому быстро начал говорить:
Я уже видел, что произошло в Сергей Поле, поэтому выбор между красотой и безопасностью участка мне теперь очевиден. Не думаю, что эту простую мысль кто-то сможет проигнорировать.
Когда хотят красиво и над обрывом - проводите в пример Сергей Поле, где за 2 часа оползень нанес убыток 22 семьям на сумму 400+ миллионов рублей.
А что касается расположения, то я уже заметил что Сочи сам по себе очень маленький, поэтому практически из любого района поездка до центра займет 10-20 минут. До моря почти всегда дорога будет от 5 до 10 минут.
Повторюсь: до моря и центра далеко из Новосибирска, а из любого месте в Сочи - недалеко.
Пока мы говорили, Миша что-то писал не отрывая носа от блокнота. Закончив очередной абзац, он озвучил свое предложение: "Николай, я бы хотел заходить на рынок с предложением о строительстве сейсмоустойчивых домов, как мы это можем доказать и какую технологию строительства Вы посоветуете использовать?". Это был звездный час Николая:
Абсолютный монолит - так мы назвали технологию разработанную нами в 2018 году. Мы ее использовали в Красноярском крае, для строительства домов.
На выходе мы получаем легкий, бесшовный дом, который невозможно ни сжечь ни утопить. Расскажу подробнее и разобью на 3 этапа, чтобы было легче понять происходящее:
1. Фундамент. Тут все как обычно, надежный фундамент на подушке или сваях. Зависит от геологического исследования.
2. Размечаем окна и двери, а далее возводим временные внешние и внутренние стены вместе с перегородками из доступных материалов: с внутренней стороны мы ставим 2 слоя водостойкого гипсокартона, а с внешней стороны используем любой дешевый, но крепкий материал - например листы фанеры в полиэтилене. Пустоты внутри армируем.
3. Заливаем в пустые армированные стены пенобетон, через отверстие на самой высшей точки конструкции.
Так мы получаем коробку дома всего за несколько недель. Быстро, экономно и очень надежно. Крепче армированного монолитного бетона еще ничего не придумали. Очень хорошая технология.
А вообще строить можем от бруса до кирпича. Я предложу несколько вариантов материалов и технологий при первом разговоре с клиентом.
"Николай, а есть готовые проекты домов с точными расчетами материалов и ценой?" - уточнил я, так как технология мне показалась интересной и надежной.
Заказ на строительство дома по готовому проекта у меня не было даже в Красноярске, не говоря уже о Сочи.
Понимаешь, один любит аквариум - мы делаем инсталляцию в гостинной с аквариумом.
Другой любит бильярд - в холле мы ставим стол, ставим стойку для кий и шаров.
Третий фанат фильмов и кальянов - мы делаем темное помещение с проектором, кальяном и мягкими пуфиками.
Другой заядлый любитель вина - мы проектируем подвал, в котором он сможет готовить домашнее вино и отправлять родственникам бутылочку кагора перед Новым Годом.
Проекты есть, но необходимости в них нет, так как проектировать дом мы будем все равно с полного нуля.
Зачем нам тратить время на долгое и нудное проектирование типовых домов, если их все равно придется переделать, потому что невозможно представить, чтобы к нам обратились две и более одинаковых семей с одинаковыми хобби и одинаковыми интересами.
На нашей встрече вы просто рассказываете о своих увлечения, хобби, образе жизни и я подготовлю для вас индивидуальный проект дома, в который хочется возвращаться снова и снова.
"Подскажите, на какую цену стоит ориентироваться и как ее рассчитать?" - спросил зять.
Мы уже договорились, что вся наша работа будет разбита на этапы с прописанными ГОСТами и СНиПами работ, поэтому и форма оплаты будет очень приятной.
Я предлагаю поэтапную оплату: подготовка участка, возведение фундамента, возведение коробки дома и тп.
Также, это будет гарантией, что мы резко не станем плохими после заключения договора - ведь Вы даете деньги за конкретную работу и если она не нравится, то не морозите деньги и просто обращаетесь в другую компанию, ведь у нас запас денег только на текущую небольшую часть работы, которая прописана в договоре подряда, где критерий оценки - выполнена работа или нет. Вы сможете взыскать неустойку и нанять другую строительную компанию.
Конкретно по цене нужно ориентироваться на диапазон от 45 до 120 тысяч рублей за квадратный метр вместе с косметическим ремонтом. Специально озвучиваю такой большой разброс, потому что на цену значительно влияет:
1. Ландшафт участка - может понадобится 2-3 миллиона на подготовку участка и фундамента
2. Геологическая разведка может быть не нужна, а можно потратить на нее от 20 до 500 тысяч.
3. Ремонт может быть бюджетным или с помпезностью и шиком.
4. Плитка в ванную может быть за 1 или 10 тысяч рублей за квадратный метр.
Примерную цену с разбросом +/-15 тысяч озвучу при первом разговоре, но точную сумму мы можем узнать только после получения архитектурного, технического и дизайнерского проекта.
Николай задал мне пару вопросов и получив ответ сделал примерную оценку: 85 тысяч с квадратного метра +7 млн мы заложили на участок. Примерная оценка дома моей мечты составила 18-20 млн - как раз столько стоят апартаменты в курортном городке площадью 20 квадратных метров.
"Миша, а как Вы планируете находить клиентов? Как будите доносить свою уникальность заказчикам?" - это был первый и последний вопрос от моей жены.
Сейчас я сделаю самое простое и быстрое, чтобы найти первых клиентов и получить первые заказы. Сегодня я услышал всю вашу историю с поиском жилья и началом работы с Еленой и Николаем, признаюсь, мне показалось это вымыслом - настолько невероятным кажется ваш путь.
Весь вечер я записывал в свой блокнотик интересные факты. Этого материала мне с головой хватит, чтобы написать статью в виде интервью. Далее мы сделаем сайт, через который клиент сможет получить нашу консультацию или рассчитать стоимость заказа.
Выходит, клиент сначала попадет на ваше интервью, где узнает чем работа с нашей командой отличается от других предложений строительства домов в Сочи, а потом попадет на сайт, через который свяжется со мной, Леной и Николаем.
Евгений, я бы хотел встретиться с Вами завтра, чтобы оформить вашу историю в интересное интервью для наших клиентов. Вы не против?
Я был только рад этому. "Давайте договоримся, что Вы измените мое имя и не будет никак ссылок на меня." - ответил я.
"У меня последний вопрос, мы с Мишей его обсуждали, но я бы хотела озвучить его для всех. Вот не понимаю, как мы выделимся в глазах клиента - у нас же и готовых строек в Сочи нет. Что нам показать? - этот вопрос прозвучал от Елены. Миша снял у меня слово буквально с языка:
Неужели вы не понимаете нашу ценность? Вы же на двоих построили и сдали сотни тысяч квадратных метров жилья.
Человек приходит к вам с просьбой построить дом в 120-250 квадратов - это в тысячи раз проще ваших возможностей.
Представьте, что вы - два профессиональных художника, которые каждый день в течении 18 лет пишут детальнейшие огромные картины, за сотни миллионов рублей. И тут к вам приходит клиент и просить нарисовать графитовым карандашом круг. Но клиент вас не знает и не готов доверить свой заказ.
Вам будет сложно убедить клиента в своем профессионализме, как только вы покажите ему свои огромные, сложные и дорогие работы?
Конечно же нет. Как только заказчик увидит результаты вашей работы - все сомнения и страхи отпадут сами собой.
И нам нужно сделать тоже самое - давайте на сайте укажем точный адрес и фото нескольких ваших проектов.
Поверьте, ваши работы выглядят гораздо круче, чем десяток возведенных каркасных домов строительной бригадой из пары человек.
Встреча подходила к концу, было далеко за полночь и мы решили подвести итоги, что получают клиенты обращаясь к Елене, Николаю и Михаилу.
Что получают клиенты?
Нанимая на работу вас - я точно понимаю, что плачу зарплату напрямую дорогим и лучшим специалистам, а не маржу застройщику или бригадиру на новую БМВ. Вы сопровождаете мою стройку и выступаете гарантом, беря на себя юридические и технические риски - такие выводы я озвучил по итогу нашего заседания.
Из своих записей, Михаил сделал выводы по каждому этапу в работе клиента:
1. Отправим запрос во все агентства недвижимости, перетрясем все базы участков и со всего Сочи мы выберем самый безопасный и красивый участок. При выборе участка мы учтем близость садику, школе, федеральной трассе или даже наличию магазина в пешей доступности - все что ваша душа пожелает! При покупке участка с нами - мы вернем 50 000 рублей кэшбеком после сделки.
2. Спроектируем дом, в котором будет частный кинотеатр, винотека, хамам, бильярд или личный спортзал. Увлечениям каждому члены семьи мы уделим максимальное внимание - нет никаких шаблонных проектов. Все спроектируем для вас и вашей семьи!
3. Построим сейсмоустойчивый дом из абсолютного монолита, в котором встретят старость ваши внуки в окружении своих детей.
4. Контролировать стройку будут топ-менеджеры крупного застройщика, которые спроектировали, построили и сдали более 250 000 квадратных метров по ГОСТам и СНиПам.
5. Нас очень легко контролировать - перед каждым этапом работ, мы предоставим договор с перечнем работ с ГОСТами и СНиПам, по которым принимает федеральные стройки госкомиссия.
6. Комфортная оплата - не берем большую сумму денег. Вы платите по мере выполнения работ. Итоговая сумма всех работ под ключ от 45 до 120 тысяч за квадратный метр.
Михаил предложил не распыляться и на первое время взять лишь 5 клиентов на сопровождение строительства, чтобы большую часть времени уделить подбору людей на ключевые места и максимальному контролю за ходом строительства.
Мы выразили единодушное согласие, а я сразу забронировал 1 из 5 мест внеся предоплату в 50 тысяч на поиск участка. Попутно мы договорились начать проектировать наш дом.
На момент этого интервью, осталось 4 места. Поэтому если вы хотите рассчитать цену своего проекта, то листайте статью вниз и переходите на сайт и заполняйте простую форму.
А промокоду "Евгений" - вам построят на выбор баньку, либо сауну в подарок!
Листайте в низ и переходите на сайт :)