Россия бьет рекорды по выдаче ипотечных кредитов. Госпрограмма позволяет купить квартиру даже тем, кто раньше о ней не мечтал. Расскажем, как выбрать самую выгодную при помощи Персонального кредитного рейтинга.
Где искать ипотечные кредиты
Есть несколько способов искать ипотечные кредиты.
Прежде всего, можно делать это на сайтах конкретных банков. Проблема в том, что это долго и неудобно. Смотреть предложения даже самых крупных ипотечных банков на 15 или 20 сайтах очень утомительно. Пока дойдете до десятого, забудете, что предлагалось на первом или третьем.
Можно воспользоваться сайтами финансовых агрегаторов или финансовых супермаркетов, которых в России становится всё больше. На них есть предложения разных банков и ипотечные калькуляторы. Здесь можно найти даже функцию мастера подбора кредитов - вы заполняете анкету, а сервис подбирает банки, которые с большей вероятностью одобрят вам кредит. Выбираете что больше нравится из предложенного списка и через этот же сайт отправляете заявку.
Проблема в том, что в таком случае вы не контролируете выбор банка. Такой сервис подходит для потребительских кредитов на любые цели, однако не очень хорош для ипотеки: все-таки это слишком крупный кредит на длительный срок. Он надолго определит стиль вашей жизни и размер бюджета. Поэтому вам надо самостоятельно все тщательно взвесить.
Но есть еще один способ выбора привлекательных ипотечных предложений в одном месте - при запросе Персонального кредитного рейтинга в Национальном бюро кредитных историй.
Что главное в ипотечном кредите
Главное, конечно - размер ставки: чем меньше, тем лучше. Ипотека с вами надолго, брать ипотечные каникулы в случае финансовых или житейских проблем можно только раз в жизни. Рефинансировать кредит несколько раз тоже хлопотно и может не получиться. Поэтому ставка важна.
Еще один краеугольный критерий при выборе ипотечного кредита - размер первоначального взноса. Получить ипотеку под относительно низкий процент, если у вас есть деньги на 10% будущей квартиры. гораздо сложнее, чем если вы готовы сразу оплатить половину стоимости жилья.
Нельзя забывать и о сумме кредита - чем она больше, тем ниже может быть ставка, но тяжелее и дольше отдавать.
Четвертый важный критерий, который надо учитывать, если вы решили покупать жилье в кредит - тип платежа. То есть способ, которым вы будете возвращать банку деньги. Он может быть аннуитетный или дифференцированный.
Существенно влияют на стоимость ипотеки страховки по кредиту. Страхование самого жилья при ипотечном кредите вообще обязательно. И почти наверняка вам придется купить полис страхования жизни - иначе банк поднимет ставку по ипотеке. За 5, 10 или даже 20 лет действия ипотечного кредита с заемщиком может произойти всякое.
Кроме того, при выборе ипотеки важно учитывать валюту кредита, размер штрафов за просрочки, наличие у вас возможности взять кредит по одной из государственных льготным программ, наличие скидок и рекламных акций, а также условия по ипотечным кредитам в вашем зарплатном банке - для зарплатных клиентов она обычно дешевле.
Много, да. Но мелочей в ипотеке не бывает.
Как выбрать ставку и первоначальный взнос
Выбор ставки практически всегда - это и выбор первоначального взноса. Потому что чем выше первоначальный взнос, тем меньше стоимость кредита.
Однако даже если у вас есть деньги, скажем, на 40% квартиры, такой взнос нанесет большой урон домашнему бюджету, поэтому лучше взять ипотеку чуть дороже и заплатить первоначальный взнос 20%. Всегда должен оставаться запас на непредвиденный случай, финансовая подушка.
Как выбрать сумму кредита
Обязательно смотрите на сумму ежемесячного платежа. Она для вас даже важнее, чем объем кредита. Точно рассчитать свои доходы на несколько лет вперед практически невозможно. Поэтому кредит должен быть таким, чтобы вам хватало на ежемесячный платеж с большим запасом, исходя из ваших нынешних доходов.
Впрочем, если речь идет о льготном кредите в рамках госпрограммы, сумма ипотеки будет ограничена искусственно 3 млн рублей. Нужно помнить об этом, выбирая объект покупки.
А еще надо с большой осторожностью брать ипотеку, если есть другие непогашенные кредиты. Но в общем, конечно, чем меньше объем ипотеки, тем легче выплачивать и дышится свободнее.
Какой выбрать тип платежа
В идеале погасить ипотеку лучше досрочно. Платить её 15-20 лет тяжело и финансово, и психологически. При выборе варианта ипотечного кредита нужно решить, как вам удобнее погашать долг- равными порциями или постепенно уменьшая платежи.
Аннуитетные платежи одинаковы, но соотношение в них основного долга и процентов меняется с течением времени. Проценты за пользование кредитом начисляются на остаток долга. Поэтому в начале действия кредита процентов больше, а основного долга — меньше. Ближе к концу срока — наоборот.
Однако есть случаи, когда аннуитетные платежи не будут одинаковыми. При выходе на пенсию во время действия кредита график рассчитывается «ступенькой». До пенсии платежи считаются исходя из текущего дохода клиента, а после — из минимального уровня пенсии.
Также аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита. Размер платежа клиент всегда может посмотреть в графике – его стоит запрашивать и после каждого нового платежа, если вы переплатили по сравнению с первоначально указанной суммой.
При дифференцированном платеже заемщик ежемесячно вносит разные суммы. Их размер с каждым разом уменьшается. Сумма основного долга в платеже всегда будет одна и той же. А проценты, начисляемые на остаток основного долга, уменьшаются по мере выплаты кредита.
Как выбрать страховку по ипотеке
Страхование жизни, в отличие от страхования самого ипотечного жилья, при ипотеке добровольное. Но лучше полис страхования жизни все-таки купить. Если с заемщиком во время действия кредита что-то случится, кредит будет гасить страховая компания. Если вы откажетесь от полиса, банк может повысить ставку. Ваша задача - узнать условия такой страховки в разных банках и купить её подешевле. Наиболее частый вариант стоимости полиса страхования жизни - до 1% от суммы кредита.
Как выбрать валюту кредита
Тут всё просто. Колебания курса рубля к доллару и евро в последние семь лет свели валютную ипотеку в России практически к нулю. Поэтому – однозначно рубли.
Смотрите на штрафы за просрочку
Хотя ипотечные заемщики всегда считались самыми надежными, но кредит большой, платить его долго и за это время может случиться всякое. Поэтому знать размер штрафов за просрочку платежа или другие нарушения договора очень важно.
Обычно пени составляют 0,01–1% от размера ежемесячного платежа за каждый день просрочки. Если клиент не платит больше месяца, штрафы растут. Некоторые банки берут штрафы по 2–3%, начиная с первого дня просрочки. Если просрочка будет долгой, может поднять процент по страховому платежу и страховая компания. Поэтому при составлении договора на ипотеку крайне внимательно смотрите на условия.
Как сделать ипотеку дешевле
В банках бывают сезонные скидки и акции на ипотеку, обычно вместе с конкретными компаниями-застройщиками, поэтому следите за рекламой. Кроме того, крупные банки участвуют программах льготной ипотеки, главная из которых – «Ипотека с господдержкой» под 6%. На льготную ипотеку могут претендовать молодые семьи и жители Дальнего Востока.
Еще один способ сделать ипотеку дешевле – взять её в вашем зарплатном банке. Как правило, для старых клиентов банки дают ипотечные кредиты на более выгодных условиях, потому что могут отследить поступление доходов.
После оформления кредита не нужно стесняться его рефинансировать, если ставки на рынке начинают снижаться. Сделать это можно и в том банке, где вы брали ипотеку, и в другом.
Как Персональный кредитный рейтинг помогает взять ипотеку
Персональный кредитный рейтинг (ПКР) с помощью специального математического алгоритма рассчитывает Национальное бюро кредитных историй. Каждой записи в кредитной истории заемщика присваивается свой балл. Сумма баллов и образует персональный кредитный рейтинг. Минимальное значение рейтинга - 300 баллов, максимальное- 850.
Ипотека требует от заемщика самого высокого показателя Персонального кредитного рейтинга. Средний балл для заемщиков с ипотекой - свыше 710. Чем выше персональный рейтинг и чем больше подтвержденные постоянные доходы, тем выгоднее будет ваш ипотечный кредит.
А запрашивать свой ПКР лучше в личном кабинете на сайте Национального бюро кредитных историй или онлайн любое количество раз бесплатно. Здесь же есть хороший бонус – актуальные кредитные предложения банков (в том числе ипотечных кредитов) на условиях, специально подобранных для вашего уровня рейтинга.