Эта история началась с вопроса, заданного в курилке. - "Слушай, а можно в договоре о покупке дома указать стоимость ниже, чем заплатим? Продавец хочет налогов поменьше заплатить."
Не люблю отвечать на бегу. Тем более на такие вопросы, которые только с первого взгляда кажутся простыми. Я пояснила, что занижение стоимости указанной в договоре продажи недвижимости несет очень высокие риски для покупателя: при расторжении договора или признании сделки недействительной недобросовестный продавец вернет покупателю только указанную в нём сумму. Доказать размер фактической стоимости будет сложно, и дом вернётся продавцу.
В данном случае и четко по заданному вопросу я посоветовала не рисковать, настаивать на указании полной стоимости в договоре, либо найти другого продавца.
Как же я ругала себя через два года за то, что не выяснила все подробности у задававшей мне тогда вопросы коллеги... А теперь они с мужем обратились ко мне за помощью и я узнала все обстоятельства той сделки: стоимость дома в размере семь миллионов рублей была разделена на две части. Полтора миллиона рублей были прописаны в договоре купли-продажи дома с условием об уплате этой суммы в рассрочку. И это сразу же повлекло ипотеку (залог недвижимости), а на оставшиеся пять с половинной миллионов был подписан договор займа со сроком возврата через два года.
Первый год Саша с Наташей исправно перечисляли деньги продавцу, провели в дом газ, сделали ремонт, купили мебель, а на красивый кованый забор, заказанный Сашей у местного кузнеца, ходила любоваться вся округа. Правда, деньги продавец учитывал только в счёт займа, а по ипотечному договору купли-продажи якобы было выплачено только 900 тысяч рублей.
А потом у ребят начались проблемы... Саша потерял прибыльный бизнес, Наташу сократили на работе. Выплаты продавцу практически прекратились... Когда истёк двухгодичный срок, продавец подал сразу два исковых заявления - обратился за расторжением договора купли-продажи в суд по месту нахождения дома и за взысканием задолженности по договору займа по месту жительства Саши.
Когда рыдающая Наташа рассказала мне всё это и попросила помочь, я в первый момент даже растерялась, потому что слабо себе представляла, как можно найти выход из этого тупика, в который ребята сами себя завели.
Сначала я попробовала договориться с продавцом и его адвокатом о заключении мирового соглашения. Ведь к этому моменту Саша и Наташа уже выплатили больше четырёх миллионов рублей, да и в дом ими было вложено немало.
Но все варианты, которые были мной предложены, та сторона отказывалась принимать. - "Мы готовы прекратить начисление процентов на сумму долга." - единственное "предложение", которое было озвучено адвокатом продавца.
Я по-настоящему разозлилась. Да, я понимаю, что мои доверители не выплатили согласованную цену дома, но ведь они и не брали никаких денег в долг.
Мы начали с досконального изучения всей истории заключения и оформления данной сделки, начиная с того, откуда ребята узнали о продаже дома, с кем именно и каким образом обсуждали условия, как подписывали документы, когда и с кем ездили в регистрационную службу, чтобы зарегистрировать сделку.
Я пытаю Сашу и Наташу расспросами, штудирую все имеющиеся у них документы и читаю их переписку с продавцом по электронной почте.
И вот что нам удается выяснить. Объявление о продаже дома по цене семь миллионов рублей было опубликовано в местной газете, помимо этого, имеется ещё акт об оценке имущества, в котором зафиксирована эта же стоимость. Все условия обсуждались Сашей и адвокатом продавца по электронной почте, причём этот же адрес электронной почты адвокат указал в иске.
Из переписки следует, что изначально планировалось заключить только один договор - договор купли-продажи дома на полную стоимость. Есть переписка по его согласованию, обсуждению условий и так далее.
И только в самый последний момент, за два дня до оформления сделки, адвокат продавца прислал Саше новые условия и проекты двух договоров. Характерно, что это письмо было отправлено и получено после той даты, которая была указана в качестве даты заключения договора займа. Всплывает и ещё одна интересная подробность: договор займа по ошибке был подан вместе со всеми документами на регистрацию договора купли-продажи участка. Об этом указано в расписке регистрационной службы о получении документов.
Неплохо. Сложив все установленные факты, я понимаю, что у нас появляется маленький шанс на победу...
Все имена, фамилии, отчества, изменены.
Все события имели место в действительности, все судебные дела реальны и рассматривались в российских судах, но рассказы о них содержат, в том числе, художественный вымысел