В этом материале по полочкам разложены критерии выбора сервисных апартаментов, которые будут приносить доход. Вы узнаете, как оценить локацию, концепцию, инфраструктуру и всё остальное, чтобы сделать наилучший выбор. Читайте до конца, чтобы понять, какой проект апартаментов действительно будет эффективен в плане инвестиций!
Апарт-отели зарекомендовали себя как инструмент для частных инвестиций с целью получения стабильного и пассивного дохода. Но чтобы войти в действительно доходный проект, нужно провести тщательный анализ. Рассказываем, как это сделать, по четкому чек-листу.
Сохраняйте, чтобы не потерять :)
Аргумент 1. Местоположение
Локация – это один из важных факторов доходности. И тут есть две рекомендации:
1) Оцените сам район, изучите среду рядом с комплексом – насколько она комфортная и благополучная. Хорошо, когда поблизости есть, например:
- Университеты и школы
- Промышленные компании
- Бизнес-центры и деловые кластеры
- Спортивные площадки
- Выставочные центры
- Большие медицинские комплексы
Это создаёт нужную инфраструктуру для работы, учебы, досуга, развития. Это привлекает большее количество гостей в сегменте долгосрочного проживания.
2) Проанализируйте транспортную доступность. Наличие метро рядом – это обязательное требование гостя: Какая ветка? Насколько загружена? Какой расстояние до метро? Как добираться в центр? Какое расстояние от метро, до аэропорта и ж/д вокзала? Отлично, если в основные транспортные узлы недалеко и удобно добираться на автомобиле или без пересадок на общественном транспорте.
Аргумент 2. Продуманная концепция
Идея апарт-отеля должна быть сформирована еще на этапе проектирования. Тут проверьте несколько пунктов:
1) Продуманы ли планировочные решения и насколько функциональны планировки? Последнее влияет на возможность принимать нестандартное количество гостей, размещать гостей с детьми и животными, организовывать долгосрочное проживание бизнес-гостя и так далее.
2) Как продуманы инженерные характеристики. Как организована система водоснабжения? Отопления? Как организован процесс снятия показаний счетчиков? Как реализуется оплата? Все это отражается на скорости реакции УК при эксплуатации, уменьшению убытков и простоя, скорости обработки данных, точности выставления счетов, анализа издержек, скорости приема платежей.
3) Как продуманы технологические зоны. Как транспортируется белье? Сколько лифтов и какие? Как организовано перемещение персонала? Сколько помещений для персонала и какие? Есть ли багажное помещение? А офисы? Столовая, гардероб, зона отдыха? На какое количество персонала рассчитаны технические зоны? Эти решения должны быть заложены на уровне концепции, чтобы обеспечить численность персонала для обслуживания отеля в сезон высокой загрузки, а также разделить персонал и гостей. Ведь апарт-отели – это гостиничные объекты, и требования к ним куда более серьезные.
Наконец, нельзя забывать, что апарт-отели – это инвестиционный инструмент, откуда следует еще один пункт:
4) Продумано ли инвестиционное предложение и ложится ли оно на концепцию? Тщательно ли разработаны доходные программы? Сейчас доступна аналитика по конкурентам, нужно проверить расчеты с среднерыночными показателями. Как распределяется прибыль между номерами и инвесторам? Самый прозрачный, понятный и выгодный вариант для инвестора – это котловой метод расчета, когда все доходы складываются в общий «котел», а потом распределяются пропорционально вложениям.
5) Заложена ли сегментация клиентов? На кого будет ориентирован будущий апарт-отель? Какой портрет гостя, портрет арендатора? Как их привлекать? Чем точнее известна ЦА, чем она шире, тем выше доходность. Это девелопер должен продумать изначально.
Аргумент 3. Инфраструктура апарт-отеля
Это критически важный фактор, который тоже включает в себя несколько критериев. Будет полезным оценить наличие следующей инфраструктуры:
- Рестораны – хотя бы один должен обязательно. А еще там должны подаваться завтраки. Но вообще, как показывает практика, чем больше ресторанов, тем лучше.
- Кафе, кофейни, лобби-бар, пекарни, кондитерские тоже должны быть обязательно. При долгосрочной аренде гостям очень важно иметь место для встреч с друзьями, неспешного отдыха, утреннего кофе.
- Фитнес-зал, бассейн и СПА – огромное преимущество в привлечении гостей как долгосрочного, так и краткосрочного формата. Так, гости в низкий сезон особенно любят плавать в бассейне и посещать СПА.
- Коворкинги: как опен-спейсы, так и зонированные. Многие работают на себя или удаленно, поэтому очень приветствуют рабочие места, которыми можно пользоваться, не выходя из апарт-отеля. Это должны быть такие зоны, куда можно прийти со своим ноутбуком, найти все необходимое типа розеток и хороших ламп. А может быть, даже наладить нетворкинг и создать новые деловые связи.
- Бизнес-центр обязателен при тех апарт-отелях, которые проходят сертификацию на 4 звезды. Требования следующие: возможность прийти поработать как на своем ноутбуке, так и на стационарном оборудовании отеля, а также воспользоваться оргтехникой.
- Продуктовые и бытовые магазины в шаговой доступности, аптека – в общем, товары первой необходимости для арендаторов и гостей. Тоже влияют на выбор апарт-отеля, а следовательно, и его заполняемость.
- Развлекательная инфраструктура. 2021 год, и кажется, 2022 все еще будет про пандемию. И если вспомнить, что в недавний ноябрьский локдаун вся развлекательная индустрия не работала, и только при отелях работали рестораны для гостей, становится понятно, чем она так важна. Высший пилотаж – если апарт-отель умеет создавать атмосферу, дарить приятные эмоции гостям. Это повышает лояльность и заставляет гостей возвращаться из-за раза в раз. Хороший пример такого проекта – петербургский город апарт-отелей VALO, расположенный напротив станции метро Бухарестская. В ДНК его бренда лежит концепция VALO Emotions. Управляющая компания целенаправленно создает атмосферу и впечатления, дает возможность провести настоящий отпуск, наполненный приятными эмоциями. Например, недавно в нашем апарт-отеле VALO Hotel City (он открылся 1 марта 2020 года) праздновались Октоберфест и Хеллоуин.
Как показывают и исследования, и реальный опыт российских и зарубежных проектов, чем богаче инфраструктура, тем выше загрузка, следовательно доходность. Так что ей стоит уделить особое внимание.
Аргумент 4. Гостиничные технологии и сервис
Оцените наличие и работу систем:
1) Кондиционирования. Сколько % номеров оборудовано кондиционером? Сколько работает отель и тестировал ли он оборудование до наступления сезона? Помните очень жаркое лето 2021 года? Инвесторы, которые откладывали установку кондиционера или сознательно экономили на его отсутствии, ощутили весомую разницу в спросе на их юниты.
2) Вентиляции. Как работает? Есть ли контроль запахов общих зон, запахов кухни ресторанов, индивидуальная вентиляция, микропроветривание в юнитах? Если ваши гости будут мешать друг другу запахами, ставка будет падать, а доход уменьшатся. А свежий чистый воздух – важная потребность жителя большого города. Кроме того, гостям нравится дышать приятными ароматами. Некоторые апарт-отели используют бытовую парфюмерию. Например, в вышеупомянутом VALO используется ароматизацию в лобби и в санузлах.
3) Контроля доступа. Как запрограммированы ключи? Что делать, если ключ потерян? Кто имеет доступ в юнит? Куда можно попасть по ключу? Продуманное управление СКУД обеспечивает безопасность от посторонних для Гостей и жителей, а также позволяет автоматизировать процесс, сокращая издержки.
4) Пожарная сигнализация. Насколько серьезно к этому относится УК? Запрещено ли курить? Есть ли штрафы? Как реализована защита от протечек? Установлены ли датчики? Гидроизоляция? Скорость устранения протечки? Насколько одна протечка влияет на простой номера?
Даже такие мелочи могут существенно отразиться в истории одного конкретно Инвестора, если его юнит окажется подтоплен или туда доберется огонь. Всегда нужно заботиться об имуществе, сводя к минимуму риск пожара.
Аргумент 5. Интересный дизайн, современные интерьеры и материалы, окружение
Обратите внимание на лобби, высоту потолков, наличие мультимедиа, запахи, звуки, цветовую гамму, материалы декора и отделки. Насколько они вообще приятны? Дружелюбен ли персонал? Какое количество гостей и их состав? Приятно ли там находиться?
Визуальная среда в современном мире, особенно о большом городе становится важнейшим фактором. Красивое стоит дороже, и это факт. Красивое и качественное – привлекательно вдвойне. Гости и арендаторы видят не рендеры, а людей, атмосферу, детали, мелочи. Они создают первое впечатление, а потом каждый день его подкрепляют.
Так, например, в VALО целенаправленно создается wow-эффект – визуальный, дизайнерский, в решениях и деталях. Как показывают цифры, это нравится нашим гостям, спрос растет, а доходность стабильна и интересна инвесторам.
Аргумент 6. Профессиональная УК
Чтобы определить экспертность УК, необходимо опираться на главное – опыт.
Обязательно должен быть успешный кейс – от реализации до управления апарт-проектом. Вот вопросы, которые помогут сориентироваться в этом. Управленческий состав в компании – что это за люди, какой у них бэкграунд? Где работали раньше? Есть ли в команде эксперты, имеющие личные успешные кейсы по реализации подобных проектов? Сколько команда работает вместе? Чего достигла? Через какие кризисы прошла и чему научилась? Какие планы развития? Какие отзыва рынка? Профессионального сообщества? Сколько персонала? Как набирает и обучает персонал?
Так, VALO, к примеру которого мы обращались, управляет компания VALO Service. Компания была основана в 2017 году специалистами, имеющими колоссальный опыт работы в гостиничном бизнесе, и является действующим членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Как вы поняли, все вышеперечисленные аргументы напрямую относятся к комплексу апарт-отелей VALO. На сегодня в продаже остается менее 300 доходных апартаментов в третьей очереди VALO, которая будет сдана уже в сентябре 2022 года. О самом VALO узнать больше можно здесь: https://valoapart.ru/. Также вы можете прокрутить страницу ниже и попасть на сайт проекта автоматически!
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Все документы об объекте – на сайте VALO.