В России около 24,3 млн семей хотели бы улучшить свои жилищные условия. Треть из них задумываются о покупке квартиры. Что будет выгоднее: копить на квартиру, арендуя жилье, или взять ипотеку? Попытаемся разобраться в нашем новом материале.
Например, семья из двух человек рассматривает покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. Эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали все имеющиеся обязательства: кредиты, оплату ЖКУ, проезд в транспорте и т.п.
Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но, предположим, пара выбрала «евротрешку» (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей. В кредит они взяли 5,6 млн рублей в Росбанке под 8,15% на 15 лет. Ежемесячно заемщики будут платить 54 157 рублей. За пятнадцать лет (всего 180 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 9 748 260 рублей. Переплата в этом случае составит 2 748 260 рублей.
Что касается аренды, то, как и в случае покупки, ее стоимость может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется примерно в 43 тыс. рублей. Но допустим, пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей. Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей — около 2,5 тыс. рублей в месяц. Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Хотя вклады постепенно теряют популярность среди населения из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян.
Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей. При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов. При этом «переплата» за аренду составит 2,8 млн рублей, а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей. То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.
Но если у пары нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры, то при тех же условиях вклада с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей, процесс накопления затянется еще на два года и займет более восьми лет.
Для нашего примера мы взяли фиксированные показатели. Но все зависит не только от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок. В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут увеличить или уменьшить затраты. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит ухудшением положения.
В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. Эксперты прогнозируют, что стоимость аренды продолжит восстановление после «коронакризиса» минимальными темпами. На фоне удаленки многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки. Тем не менее Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По остальным городам-миллионникам стоимость аренды снизилась на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три. Другими словами, план сбережений постоянно придется корректировать.
Для стратегии «аренда плюс накопления» лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация. Кроме того, есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п.
Какие еще факторы могут повлиять на покупку жилья?
1. Собственность
Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры.
2. Платежи
Ипотечный платеж не растет — он может даже уменьшаться, если вы вдруг заключили договор с дифференцированным видом (сокращается по мере уменьшения задолженности), а не аннуитетным (платежи одинаковые на протяжении всего срока). А вот с арендной платой все наоборот.
3. Дополнительные расходы
Кроме непосредственно арендной платы приходится оплачивать электричество и воду. А в случае расторжения договора с арендодателем, денег потребует еще и переезд.
4. Уровень арендного рынка в России
Он остается довольно низким. В Сети можно найти множество ресурсов со взаимными жалобами квартиросъемщиков и собственников недвижимости. При этом 97% аренды приходится на частных владельцев и краткосрочные договоры аренды.
5. Психологический комфорт
Владелец квартиры буквально в любой момент может попросить жильцов съехать. Но ипотека формирует другой вид тревоги — а что если вы не сможете больше платить по кредиту? Избежать таких острых ситуаций может помочь страховка, которая гарантирует, что страховая компания выплатит за вас долг в случае, например, болезни.
6. Дополнительные предложения по ипотеке
Разные банки предлагают дополнительные опции по улучшению условий платежей. Например, в Росбанке действует программа «Раз в 14 дней», которая позволяет сокращать срок кредита и экономить на процентах. А ипотечный калькулятор (ссылка https://clck.ru/amJoH) позволит самостоятельно рассчитать выгодные условия.
ПАО РОСБАНК (генеральная лицензия: №2272 от 28.01.15)