Не перестаю удивляться, но каждая сделка всегда, как новый квест))) Очередная правдивая история о покупке квартиры в историческом центре Сочи для молодой пары по рекомендации от моих знакомых. Это тот случай, когда говорят: "Не делай добра...)"
Весна 2021 года в сфере сделок с недвижимостью в Сочи была ознаменована резким всплеском покупательской способности. Сделок было много, решения принимались неожиданно быстро, особенно продавцами в сторону увеличения прайса).
На этой волне я позволил себе немного "расслабиться" и пообещал помочь провести ипотечную сделку для друзей моих знакомых за скромное вознаграждение в 1/3 от обычной стоимости за данную услугу. Параллельно я вёл около 4-х сделок, поэтому сотворить ещё одно благое дело для хороших людей со скидкой 70% посчитал за удовольствие и +100 к карме.
Всё началось, как обычно, со знакомства при личной встрече. Я предложил организоваться в кофейне, чтобы спокойно обсудить детали, но ребята попросили подойти к ним на квартиру, которую они арендовали на некоторое время. В домашней суете, по большей части, всё внимание было сосредоточено на детях, которые как раз не спали, сгорали от любопытства к гостю и подносили мне разные подарки в виде погремушек.
Как я выяснил на "деловых переговорах", ипотека была не одобрена, поэтому предложил первым делом заняться данным вопросом, иначе, в условиях дико растущего рынка, поиск подходящих вариантов квартир - это пустая трата времени и денег. В тот же день я отправил необходимые документы своему ипотечному брокеру, чтобы оперативно подготовить заявления в банки и выбрать оптимальный по условиям вариант.
За данную услугу, как правило, брокеры получают вознаграждение от банков, поэтому с точки зрения дополнительных платежей от заявителя, могла бы возникнуть обоснованная цифра только лишь в случае сложностей с кредитной историей, либо имеющейся высокой нагрузки по кредитам. Как правило, заёмщики с пониманием относятся к этому моменту, но в моём случае было иначе). После проверки КИ и, заручившись ответом от партнеров, что одобрение можно легко сделать, мои ребята решили: "Будем самостоятельно подавать документы в банк", мол, "Чего там сложного?!"
Да, и в дополнение к "горячей новости", мне предложили рассмотреть в качестве объекта для одобрения - 2-х комн. квартиру в панельной пятиэтажке на центральной улице по подозрительно низкой для текущего момента цене, которую нашли случайно сами, но сомневались в порядочности и адекватности собственника.
На следующий день договорились на встречу со "странноватыми", со слов ребят, продавцами квартиры. Основной задачей было установить контакт, проверить "порядочность" и документы, провести переговоры по возможному оформлению и готовности к ожиданию на период одобрения объекта.
Собственник Иван (это вымышленное имя) достаточно сурово встретил нас у порога и в течение всего времени нашего пребывания был "на коне", т.к. на дух не переносил местных риэлторов, а в каждом клиенте видел мошенника. Именно поэтому, данная квартира была на продаже по цене значительно ниже рыночной. Ведь большинство покупателей обращается к специалистам, чтобы сэкономить время, нервы и деньги, а главное - обезопасить себя от нежелательных рисков.
Собственники, которые самостоятельно продают свою недвижимость в Сочи и входят в конфронтацию с агентами, иногда годами пытаются реализовать товар сначала по запредельно высокой цене, боясь продешевить, а в конце концов не успевают отследить тенденции рынка и отдают себе в убыток, при этом не вникают в тонкости налогообложения и дополнительно переплачивают за это со штрафами по "письмам счастья" от гни.
С одной стороны, я могу понять негодование и подозрительность Ивана, и это нормально, т.к. основная масса риэлторов в Сочи это прямо заслужила, но с другой - необходимо прилагать серьёзные усилия для того, чтобы вызвать доверие и взять контроль над ситуацией. Следующие полчаса прошли в атмосфере "сухой" передачи и проверки основных данных под ритмичные приговоры хозяев: "У нас весь пакет документов на руках".
После встречи я занялся основными проверками продавца и его недвижимого имущества. Некоторые справки были уже просрочены и требовалось их повторно заказать. Кстати, на первых переговорах я заметил, что технический паспорт на квартиру выполнен буквально месяц назад, и на мой вопрос о наличии неузаконенных перепланировок хозяин как-то замешкался, но сказал, что мол смотрите в документе.
Зная, что такой тех.паспорт делают за 1 день, не многие понимают, что это документ лишь для "отвода глаз", хотя он принимается банками при ипотечных сделках). По факту, это исполнение текущей картины, а узаконивания перепланировки нет. Реально, настоящая процедура занимает около 6-12 месяцев и требует серьёзных волевых и финансовых затрат со стороны владельца объекта.
Документы проверены, покупатели информированы обо всех отклонениях от нормы, есть одна особенность, классическая для Сочи, по причине которой продавец просит организовать ячейку, но в целом, цена устраивает обе стороны (она реально на 25...30% ниже текущей по рынку), поэтому переходим к обсуждению размера задатка и даты выхода на сделку.
Ребята отправили online заявку на недостающую сумму (около 25% от стоимости квартиры) в зелёный банк, а я параллельно дал задание своему юристу на подготовку предварительного договора купли-продажи. При совместном обсуждении сторонами срока выхода на сделку, было решено указать в "преде" 3 недели. На следующий день проект договора был отправлен мной всем участникам на ознакомление и критику. Вот здесь-то и началось самое интересное)))
Продолжение истории по ссылке здесь!
Друзья, делайте выводы, читайте также другие мои статьи на канале о Сочи и особенностях местного рынка. Благодарю вас за внимание!
★ По вопросам покупки звоните по телефону:
📞 +7 (928) 45-99-511
📞 +7 (912) 64-90-002 (whats app)
Андрей Коровяков, услуги купли-продажи недвижимости в Сочи.