При выборе жилья на вторичном рынке у покупателя есть возможность досконально изучить объект – проверить документы, правильно оценить состояние квартиры и уточнить обстановку в доме и во дворе. В таком вопросе лучше проявить бдительность – даже небольшой незамеченный нюанс может помешать наслаждаться жизнью в новой квартире. Рассказываем, на что обратить внимание.
Правильная оценка стоимости квартиры
Не всегда покупатели хорошо ориентируются на рынке жилья и знают цены. Изучение аналогичных предложений не всегда позволяет сделать правильные выводы – на сайтах объявлений о продаже квартир часто выкладывают большое количество сообщений с завышенными ценами на жилье. Поэтому для того, чтобы определить реальную стоимость квартиры, лучше заплатить 2000 рублей оценщику. Если стоимость по оценке будет ниже, то можно поинтересоваться у специалиста, какие факторы повлияли на его решение. У вас появятся аргументы для торга.
Поиск скрытых дефектов
В большинстве старых квартир требуется капитальный ремонт – заливка полов, выравнивание стен, замена водопровода, окон, радиаторов и проводки. Это большие траты. Посчитайте, во сколько вам обойдутся перечисленные работы. Возможно, аналогичное предложение с более высокой ценой, но недавно сделанным капитальным ремонтом окажется в итоге более выгодным.
Проверка документов
Самый важный этап при выборе квартиры, ведь из-за «скелетов в шкафу» можно лишиться и права собственности, и денег. Например, если квартира относительно недавно перешла кому-то по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники. Поэтому нужно проверить родственные связи продавца, чтобы убедиться, что никто не будет претендовать на объект. Если во время приватизации не были учтены права несовершеннолетних, недееспособных или заключенных, дело тоже может закончиться судебными тяжбами с итогом не в вашу пользу.
Вот какие документы нужно проверять:
• Документ, подтверждающий право собственности: приватизация, дарение, договор купли-продажи;
• Паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
• Свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка о праве собственности;
• План БТИ;
• Разрешение органов опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
• Выписка из домовой книги для проверки истории регистраций в квартире;
• Справка об отсутствии долгов по квартплате и квитанции по коммунальным услугам за последний месяц;
• Нотариально заверенное согласие от супруга и других дольщиков, если квартира является общей собственностью, а в сделке они не участвуют;
• Выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.
Сверка планировки
С техническим паспортом БТИ нужно проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Если вдруг обнаружится, что изменения есть, но не узаконены, то в будущем с оформлением документов могут возникнуть проблемы. Надо оценить риски перепланировки. Например, если повреждена несущая стена, вы не сможете в дальнейшем узаконить такие изменения. Также надо понимать, что неузаконенная перепланировка – это повод для торга.
Оценка благополучия дома
На этот пункт многие машут рукой, а зря. Достаточно одной неблагополучной семьи по соседству, и качество жизни может заметно снизиться. Шум, мусор, летящий прямо из окон, и периодические «сюрпризы» на территориях общего пользования вам не нужны. Поэтому соберите информацию о доме – его «болячках», жильцах и хозяевах вашей предполагаемой квартиры. Спрашивать можно у участкового, старшего по дому, соседей, консьержей и даже в социальных сетях – в каждом городском микрорайоне есть сообщества по интересам. Индикатор благополучного дома – чистота и уют в помещениях общего пользования. Например, если в подъезде чистые стены, висят картины и стоят горшки с цветами, то это говорит о том, что здесь не живут явные вредители и не ходят посторонние неблагополучные люди.
Изучение местности
Продумайте заранее, какая инфраструктура для вас принципиальна сейчас и в будущем. Близко ли расположены детский сад, школа и поликлиника, есть ли в шаговой доступности магазин и сквер, далеко ли транспортная остановка. Пожилым людям важно учитывать еще и угол наклона дорог, по которым придется ходить в ту же поликлинику в гололед. Также стоит обратить внимание на заведения, которые находятся в непосредственной близости от дома. Круглосуточный бар или ночной клуб может помешать отдыху, а зеленая зона с площадками для пикников летом будет досаждать большим количеством дыма и нетрезвых людей, передвигающихся по вашему двору.