Закон о банкротстве граждан, по моему, самый спорный из всех «гражданских» законов последнего времени.
Такое ощущение, что писался 127-ФЗ «на коленках», с чистого листа и очень быстро. Слишком много пробелов даже спустя 6 лет после выхода первой официальное версии.
Покупая дорогую вещь – автомобиль, недвижимость, у физического лица, вы должны теперь быть уверены, что а) человек не подал на момент сделки заявление о банкротстве и 2) не имеет непогашенных задолженностей, которые пытаются взыскать судебные приставы.
Там есть еще и 3) и 4) и даже 10), но они к данной теме не имеют отношения.
При этом есть и еще один тонкий момент, о котором знают не все.
Покупатель может лишиться приобретённой квартиры, если продавец УЖЕ после сделки подал заявление на банкротство
Другими словами, закон предлагает покупателю заглянуть в будущее и убедиться, что продавец точно не будет банкротиться в будущем.
Причем, срок за который арбитражный управляющий должника будет отслеживать «подозрительные« сделки, может быть и 10 лет (а не только три года).
Это абсурдность закона, которая давно смущала не только меня.
И вот Верховный Суд сделал важный шаг, чтобы устранить этот пробел
Теперь квартиру добросовестного приобретала, купившего ее у будущего должника, отнять не получится.
Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые по запросу арбитражного управляющего должника-продавца лишили прав собственности на квартиру женщину, которая купила эту недвижимость за два года до того, как продавец решил банкротиться.
Что произошло
Женщина купила квартиру на вторичном рынке. По рыночной цене.
Важно! На момент сделки продавец не числился банкротом и не имел заложенностей по судебным решениям.
Проходит два года и продавец квартиры решает признать себя банкротом.
Арбитражный управляющий, получив доступ к сведениям ЕГРН, видит, что банкрот-то оказывается продал квартиру пару лет назад!
Надо бы ее вернуться назад и реализовать на торгах для выплаты долгов!
Сказано – сделано
Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство арбитражного управляющего и квартира лишилась своего собственника. А потом она была реализована с торгов за сумму, которая была меньше(!) той, которая была уплачена три года назад.
Квартиру на торгах купили и новый собственник хотел в нее въехать. Но у него не получилось.
Оказывается до этого, он не видел квартиру и не знал, что в квартире находятся вещи прошлого собственницы.
Которая, как в хорошем романе, ВООБЩЕ не знала, что квартира больше не ее собственность.
Управляющая компания по суду лишила права проживания в этой квартиры нашу бедную владелицу и только тут она решила заняться этим вопросом.
Женщина обратилась с иском в текущему собственнику. С переменным успехом она прошла все круги судебной системы.
Дошла до Верховного суда, пытаясь отстоять свое право собственности на квартиру, которая она купила за свои деньги.
Что сказал Верховный Суд РФ
1. Покупательница – добропорядочный приобретатель. На момент сделки не было никакой официальной информации, что продавец в будущем захочет стать банкротом.
2. Отобрать квартиру у добропорядочный приобретателя нельзя даже для выплаты долгов продавца, потому что право собственности на квартиру возникло из юридически правильного договора купли-продажи.
Все последующие манипуляции с квартирой признаются ничтожными, так как договор купли-продажи – законный и действующий.
3. Новый собственник не является добропорядочным, так как до приобретения квартиры не посетил ее и не установил все факты будущей сделки.
4. Абсолютно правильно поступила женщина, что предъявила иск к текущему собственнику, который получил квартиру в результате торгов.
В итоге Верховный суд заявил, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Потому что право собственности покупательницы все еще в силе.
Также ВС РФ отменил постановления судов апелляционной инстанции и округа.
Требование о признании права собственности нашей героини Верховный Суд направил на новое рассмотрение.
*****************
Что сказать, как всегда, кажется, что только в Верховном Суде есть адекватные судьи. Которые знают и умеют читать законы, плюс – адекватно мыслить.
Надеюсь, что это определение (а его номер я не знаю, к сожалению), поможет добропорядочным покупателям недвижимости не опасаться будущего банкротства продавца.
Текст самой новости можно прочитать на сайте Российской газеты .
#квартира #покупка квартиры #банкротство #суд #верховный суд # #банкротство физических лиц