Апартаменты визуально ничем не отличаются от квартир, однако в большинстве случаев стоят дешевле. Основные различия этих помещений — в правовом статусе, который может измениться в ближайшем будущем. Как принятие нового закона повлияет на права застройщиков и собственников апартаментов, разбираемся в этой статье.
Жизнь в коммерческом помещении
Квартира — жилое помещение, и это известно даже школьникам. Но для многих окажется новостью, что апартаменты к жилым помещениям не относятся: закон считает их коммерческими площадями — такими же, как офисы и магазины.
Участки под жилищное строительство дороже, а требования к ним — выше. Купить землю под коммерческую застройку девелоперу проще, и на ней так же можно построить дом. В таком доме не будет квартир, зато будут апартаменты — в них тоже можно жить.
Чтобы узнать назначение земли, нужно запросить у застройщика свидетельство о государственной регистрации права на участок или кадастровый паспорт.
Если земля под апартаментами назначается под гостиницу, жильцам этот вариант выгоднее: налоги будут ниже, а прав — больше. Если участок предназначен для объектов общественно-делового назначения, для постоянного проживания такие апартаменты неудобны.
Квартира есть, прописки нет
В отличие от квартир, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Самый оптимистичный вариант — это апартаменты, построенные на земле под отели и гостиницы: в них можно прописаться на 5 лет, а после истечения этого срока регистрацию нужно продлевать.
В апартаментах, построенных на территории под объекты общественно-делового назначения, зарегистрироваться не получится вовсе.
«Скупой платит дважды»
Налог на имущество, который каждый год платят собственники недвижимости, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Для владельцев квартир налоговое бремя составляет 0,1-0,15% от кадастровой стоимости, причем при расчете налога из площади жилого помещения вычитают 20 кв. м.
Для апартаментов проценты значительно выше: если земля предназначена под отели и гостиницы — 0,5% от кадастровой стоимости. Если под общественно-деловое здание — целых 2%. И площадь для расчета не уменьшают.
Еще одна особенность — возможность получить за квартиру налоговый вычет. За покупку жилья государство может вернуть до 260 тысяч рублей., а за проценты по ипотеке — до 390 тысяч.
Покупателям апартаментов вычеты не положены, и воспользоваться материнским капиталом и господдержкой не получится.
Риск разориться на коммуналке
Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капремонта. Казалось бы — живи и радуйся. Но если общее имущество решат ремонтировать, придется раскошелиться.
Тарифы на коммунальные платежи для жилых помещений ниже и устанавливает их государство. Если коммунальная служба поднимет цены, жильцы могут обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или сразу в суд. После чего эти инстанции заставят коммунальщиков снизить тарифы и учесть сумму переплат в новых платежках.
Тарифы для нежилых помещений в несколько раз выше и не так строго контролируются: суммы в счетах для собственников апартаментов обычно на 15-30% больше, чем для собственников квартир.
Экологичность и комфорт от апартаментов не ждут
В строительстве жилых домов регламентировано все — от этажности и параметров инженерных коммуникаций до допустимого уровня шума. Если государство обнаружит в жилом доме недостатки, сдать его в эксплуатацию не получится, пока застройщик не исправит недочеты.
Рядом с жилыми домами должны располагаться школы, детские сады и поликлиники, к которым будут «приписаны» жители района. Зато фабрик и заводов быть не может, и государство это обеспечивает.
Апартаменты с точки зрения закона — помещения нежилые, если построены на земле под общественно-деловую застройку. Их можно строить около промышленных объектов, если это позволяет назначение земли, а школ и больниц рядом может не оказаться: санитарные и инфраструктурные требования к нежилым помещениям гораздо мягче.
В апартаментах можно шуметь днем и ночью, сдавать их на любых условиях. А если соседи решат устроить ночную вечеринку и пригласить диджея, лучшее, что можно сделать — присоединиться к празднику. Рычагов воздействия на них нет.
Когда ваш голос ничего не решает
Собственники квартир, как и собственники помещений в апартаментах, вместе решают, как благоустроить придомовую территорию, какую управляющую компанию выбрать и менять ли инженерные коммуникации. Чем больше доля в имуществе дома, тем больший вес имеет голос собственника.
Принимать решения относительно здания по своему усмотрению можно, если вам принадлежит больше половины помещений — голос мажоритарного собственника в таком случае решает все. В многоквартирных домах такая ситуация практически невозможна, зато в апартаментах — вполне.
Если предприниматель выкупит половину помещений под гостиницу или офисы, он будет единолично определять все вопросы. А вот платить за эти решения придется всем: и в прямом, и в переносном смысле.
Тогда зачем их вообще покупают?
Земля для офисов и гостиниц дешевле, чем для жилых домов, поэтому апартаменты на 10–20% дешевле квартир. Если при выборе жилья речь не идет о приобретении «семейного гнезда», которое должно перейти по наследству внукам, разница в стоимости по сравнению с квартирой может компенсировать затраты на налоги и коммунальные платежи.
Часто такие помещения выбирают из-за расположения: например, в центре города или поближе к офису. Но стоит ли экономить, если речь не идет о краткосрочной работе по контракту? Квартира в центре Москвы будет стоить дороже, однако огромные чеки за коммунальные услуги в апартаментах со временем сведут на нет всю экономию.
Стоимость квартир в центре столицы растет каждый год, поэтому жилье в непосредственной близости от делового центра — гораздо более привлекательная инвестиция, чем апартаменты в том же районе.
Например, 1-комнатная квартира площадью 45,13 кв. м в Headliner сегодня стоит 18 212 211 р., и каждый год ее стоимость растет примерно на 25%. Нетрудно посчитать, через сколько лет окупится такое вложение. К тому же, для тех, кто работает в центре Москвы, а не только ездит туда в командировку, важно иметь постоянную регистрацию в столице, а этого апартаменты предложить не смогут.
Узнайте о проекте подробнее и выберите квартиру, которая сможет стать для вас настоящим домом, на сайте.
Застройщик ООО «Жилой Квартал Сити». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.