В первой статье этого нового блока канала ( см. здесь) я разместила вот такую памятку, составленную мной на собственном горьком опыте:
ПАМЯТКА
для желающих купить квартиру в новостройке ( о вторичном жилье речь не идёт)
1. Поинтересуйтесь хотя бы в Интернете , нет ли в списке на снос и вашего дома, в котором собираетесь купить квартиру, (да, настолько всё серьёзно!)
2. Узнайте целевое назначение земельного участка под этим домом (если ИЖС, а возведена многоэтажка, то см. пункт 1)
3. Уточните, есть ли прямые договора с ресурсопоставляющими организациями, т.е. с Водоканалом и энергетиками.
4. Проверьте, нет ли у предыдущего владельца долгов по ЖКХ
Сейчас подробно пройдусь по пунктам. Сразу предупреждаю, что я не юрист, не архитектор и не специалист в области строительства. Но, смею надеяться, расскажу то, что никакие специалисты и тем более риелтеры, вам не сообщат.
Самое главное - как отличить жильё, в котором могут быть проблемы:
- по месту расположения. Как правило, такие дома строятся в самых неожиданных местах, где удастся прихватить клочок земли: впритык к полотну дороги; на территории санатория; на самом берегу моря; в зоне лесного заповедника; в тесном треугольнике перекрёстка и т.д.
- обычно такие дома не имеют своей придомовой территории, потому что возведены на месте гаража или шести огородных соток
- по внешнему виду. Они окрашены в привлекательные тона, порой с затейливым декором "по-богатому" - всё, чтобы привлечь потенциального покупателя
- и главное - этажность. Если больше 3 этажей - лучше даже не подходить.
Вот здесь перехожу к пункту 1 "Памятки".
Если дом построен с нарушениями, перечисленными выше, он может быть снесён решением властей. А значит, вы потеряете и квартиру, и деньги (тьфу, тьфу, тьфу!)
Пункт 2. Ещё одна причина возможного сноса дома - несоответствие заявленного землепользования и реальной постройки, как произошло, к сожалению, с нашим домом.
Перед тем, как решиться на покупку, я, наученная Интернетом, спросила в фирме про документы на земельный участок. Меня заверили , что участок оформлен как положено, всё в порядке, получено разрешение на строительство. Я, наивная и доверчивая, не потребовала показать документы. Впрочем, это я бы сейчас сразу увидела несоответствие: разрешение дано на ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО,
т.е. ИЖС, а собираются строить 6-этажное здание, то есть среднеэтажной застройки. Но тогда мне эти термины ничего не говорили, впрочем, наверное, и тем, кто сейчас читает статью. А это несоответствие строго карается по закону. И вот мы теперь всем домом сидим и гадаем: пронесёт - не пронесёт; снесут - не снесут; если снесут, то весь дом или "лишние" 3 этажа?
Вы скажете, а переоформить целевое назначение по факту, ведь дом уже построен. А не получается, потому что мы вышли из правового поля одного государства, вроде бы подчиняемся законам другого, а что с нами делать - никто не знает. Мы зависли во времени и пространстве - вот такой юридический казус!
Например: купив квартиру, я становлюсь (по Жилищному Кодексу РФ) автоматически собственником части земельного участка. А у нашего земельного участка уже есть собственники - целых 5, двое из которых живут в другом государстве. Чтобы переоформить землю под домом, нужно согласие ВСЕХ собственников. А где искать этих двоих, мы не знаем, и дадут ли они согласие - тоже. Тупик!
А тут ещё запретили владеть землёй иностранным гражданам - или пусть переоформляют, или выставят их участки принудительно на торги.И это ещё один повод сидеть и всем домом перебирать варианты последующих событий. Вдруг часть нашего земельного участка уйдёт с молотка, а новый собственник прикажет освободить землю. Итог тот же - снос дома (тьфу, тьфу, тьфу!)
Или другой пример: риелтер вас уверяет, что всё законно - ведь в ЕГРН у дома есть кадастровый номер, и у квартиры, и у земельного участка. Если бы не одно НО: дом отдельно, а участок отдельно, потому что все объекты недвижимости просто перенесли в новый реестр, присвоив номера, без проверки, законно - не законно.
Пункт 3
Когда я вселялась в новую квартиру - а я была первой постоянной жительницей дома! - меня беспокоило главное: подключены ли вода и электричество. И лишь потом - как оплачивать эти услуги. Мне выдали расчётные книжечки и сказали, что для моего удобства(!) платежи будет принимать бухгалтерия фирмы. Наивная, я не поняла, что заботились не обо мне: так маскировали отсутствие прямых договоров с ресурсопоставляющими структурами. А как было произведено подключение дома - догадайтесь сами, мы все взрослые люди!
И вот теперь это новая головная боль всего дома. Если с "Водоканалом" мы смогли узаконить отношения, то насчёт электричества, на котором держится вся жизнь в доме (отопление, горячая вода, стирка, готовка и т.д.), гадаем каждый день: будет свет - не будет, отключат - не отключат.
Пункт 4.
Казалось бы, ну все знают, что надо проверить, оплачены ли долги по ЖКХ. А вот подишь ты, трое новых собственников, купивших квартиры в нашем доме этим летом, не удосужились не то, что сверить счётчики и оплату, но даже не взяли договора и расчётные книжки по ЖКХ у бывших владельцев! И ещё были неприятно удивлены теми проблемами в доме, с которыми я познакомила и вас, читатель.
Надеюсь, я убедила вас быть осторожными в выборе нового жилья, и памятка вам в этом поможет! Я буду размещать её в каждой статье блока, а пока анонсирую тему следующей статьи: "Как я квадратные метры превратила в жильё", т.е. разговор пойдёт о ремонте. Кстати, о том, как мне довелось руководить ремонтом в Италии, можно прочитать здесь.
kikeneiska