Покупая или продавая квартиру, нужно быть предельно внимательным. Даже в том случае, если сделка совершается через компанию, которой вы полностью доверяете. Никогда не нужно исключать человеческий фактор. Не забывайте, что все же большинство агентов компаний думают прежде всего о том, чтоб сделка не развалилась и чтоб они получили свой "гонорар". Поэтому они могут просто закрыть глаза на разные мелочи в истории квартиры, не понимая того, что в дальнейшем эти небольшие мелочи может превратиться в огромную проблему.
Тайны, которые может скрывать покупаемая вами квартира, могут быть самыми разными. Первое — это нарушение прав детей. При приватизации квартир в 1990-х годах несовершеннолетних детей в число собственников порой не включали. Второе — это выписка несовершеннолетних непосредственно перед приватизацией квартиры. Это были как преднамеренные, так и непреднамеренные действия родителей, которые в конечном счете ущемляли жилищные, а значит, и имущественные права детей. Затем ребенок вырос и осознал, что его специально выписали, потому он и не стал собственником. И это может служить поводом для расторжения сделки.
Так же нужно учитывать, что могут объявиться наследники, которые не знали (или не могли знать), что их родственник умер и было открыто наследственное дело в отношении имущества умершего, в том числе недвижимого. Через суд они имеют возможность продлить сроки вступления в наследство. Плюс ко всему немало продавцов квартир, которые состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Да, формально они не лишены дееспособности судом и по закону вправе совершать сделки.
Но возможность того, что такой человек все же может обратиться в суд и сказать, что в это время у меня, мол, было обострение и я не знал, не понимал, не осознавал или не отдавал отчета в том, что делал, все же остается. Но самое сложное — это понять, состоит хозяин квартиры на учете или нет. Продавцы предпочитают об этом умалчивать. А когда их просят принести справку, то порой некоторые даже обижаются на это. Действительно, вопрос этот непростой, можно сказать, деликатный. Но каждому клиенту риелторы стараются объяснить важность таких действий.
Тем более что сегодня он продавец, а завтра может стать покупателем, для которого безопасность сделки также будет важна, и он сам потом начинает активно требовать подобную справку. Однако если клиент начинает отказываться, то это сразу вызывает вопрос: почему? Если у него все нормально, то он идет и получает любую справку, которая нужна для сделки. Одним словом, к проверке юридической чистоты квартиры надо относиться очень внимательно. Квартиры с изъяном чаще всего и становятся причиной судебных споров.
Поэтому, чтобы у вас в дальнейшем не возникло сложностей, будьте настойчивы и просите, чтобы вам показали полную картину истории квартиры. Во многих компаниях давно взяли за правило предоставлять клиенту "информационное письмо", в котором открывают все тайны, которые скрывает покупаемая им квартира. И всегда указывают на то, что может в дальнейшем послужить поводом для расторжения сделки. А уж клиент сам решает, покупать или нет такую квартиру.
Квартиры у покупателей отнимают, но люди до сих пор не научились защищаться, как это делают покупатели в развитых странах, заблаговременно оформляя страховые полисы на случай утраты права собственности. Статистика показывает, что в России предпринимают это сегодня только 3—5% покупателей квартир. На что надеются остальные? На русский авось? На то, что это может случиться с соседом, а не с ним? А если все же случится с тобой, думать будет поздно.
Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав покупателя от право притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. А разного рода притязаний может быть масса. К примеру, больше всего арестов накладывается на жилье из-за тяжб о разделе имущества и об определении долей.
Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке, если у жильцов есть дети (не обязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин уже умер или тяжело болел и, не приведи Бог, состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, — такая квартира опасна. Может оказаться, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены, или имеются обиженные наследники, или продавец находился в состоянии заблуждения... Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно.
Практика показывает, что это весьма вероятно. Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с недвижимостью в исходное состояние, прокрутив цепочку сделок в обратном порядке (двусторонняя реституция). И не стоит думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы избавляетесь от проблем. На рынке немало компаний, которые надежные и действительно стараются для людей, берегут свою репутацию. Но здесь для человека стоит проблема в том, как выбрать надежного помощника.
Первым и главным фактором при выборе посредника должна являться его профессиональная репутация. Вот только как убедиться в том, что с ней все в порядке? Как правило, подтверждением репутации могут служить рекомендации друзей, родственников или знакомых. В случае их наличия задача выбора агентства обычно является несложной: клиент обращается к рекомендованному специалисту или в ту компанию, которую ему посоветовали, заключает договор и получает в итоге услуги того уровня, о которых ему рассказывал родственник или друг, давший рекомендацию. При этом зачастую остается недоволен.
При выборе риелторской компании необходимо обращать пристальное внимание на то, готово ли рассматриваемое в качестве кандидата агентство недвижимости принять на себя следующие письменные обязательства: провести правовую проверку объекта; предоставить по итогам проведенной проверки письменное заключение о ее результатах; оказать клиенту правовую поддержку, в случае если к нему как к покупателю объекта после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.
Помимо этого, рекомендую внимательно изучить тот раздел договора об оказании риелторских услуг, в котором описаны обязательства компании. Увы, нередки случаи, когда эти самые обязательства в соответствии с договором считаются исчерпанными в тот момент, когда документы по сделке поданы на государственную регистрацию. То есть за все, что будет происходить после этого: завершение расчетов, перепрописка, физическое освобождение и процедура передачи квартиры от продавца покупателю, — за все это риелтор никакой ответственности не несет. Поэтому, если в договоре об оказании риелторских услуг в той или иной форме сказано, что моментом завершения обслуживания является сделка, можно сделать очевидный вывод: риелтора интересует не решение жилищной задачи клиента, а его деньги, а с таким риелтором лучше не связываться.
При решении своего жилищного вопроса лучше обращаться в компанию, которая не только состоит в общественной организации (РГР, МАР или ГРМО), но и имеет сертификат соответствия. Система добровольной сертификации, предусматривающая сертификацию компаний, также предусматривает и аттестацию специалистов: агентов и брокеров. Выбрать агентство недвижимости и специалиста-исполнителя, можно по Сертификату компании и Аттестату специалиста, которые размещены на сайте ГРМО и РГР.
Любой человек, из любого города может выбрать компанию и проверить специалиста, с которым ему предстоит работать. Все это доступно на сайте. Бывают случаи, когда люди выдают себя за агентов известных компаний, а наделе таковыми не являются. И вот чтоб они не могли вводить в заблуждение продавцов и покупателей недвижимости, и существует такой Реестр. Это своего рода инструмент, с помощью которого потребитель может выбрать нужную ему компанию.
Если статья оказалась полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение!