Напишу кратко. Я являюсь налоговым декларантом, а поэтому ко мне часто обращаются с просьбой составить декларацию 3-НДФЛ на продажу недвижимости за себя и за своих детей. На что стоит обратить внимание:
1. Зачастую недвижимость приобретается в браке и на кого-то одного из супругов. После в ипотечную квартиру вкладывается маткапитал и выделяются доли детям, а доли супругов либо распределяются, либо часть имущества становится общей совместной. Я к тому, что срок владения для супругов начинается именно с первой первоначальной даты регистрации на кого-то из супругов.
Если квартира была, скажем, уже зарегистрирована в 2012 году, потом было соглашение о выделении долей детям (2022) и распределение долей между супругами. То для второго супруга, даже если официально дата регистрации будет в 2022 году, то срок владения начинается с 2012 года, а поэтому и налог при продаже такой недвижимости в 2023 году платить не нужно. Недвижимость, приобретенная в браке без брачного договора, является общей совместной. Это касается именно долей супругов, но не детей - для них срок владения будет с 2022 года.
Другими словами, если Вы получили уведомление, где нужно платить налог со своей доли - это еще не 100 %-ая Ваша обязанность. Обратите внимание, что в налоговом уведомлении, как правило, всегда в самом конце пишется о том, что налоговая готова принять Ваше обоснование, почему Вы не должны платить налог. Также она перечисляет, в каких случаях налог платить не нужно (правда, не все случаи).
Часто налогоплательщики, видя расчет суммы налога, решают, что платить они должны, и именно ту сумму, которая и указана. И здесь мы переходим к следующему моменту.
2. Второй момент. Достаточно коварный. Если Вы не должны платить налог в связи с прохождением минимального срока владения недвижимым имуществом и уже освобождены от него - это замечательно. Но если Вы владели недвижимостью совсем мало, но это опять-таки не означает, что указанная сумма налога к оплате в уведомлении (налоговом требовании) должна быть уплачена именно в таком размере. В налоговом уведомлении, как правило, налог рассчитывают исходя из использования при продаже имущественного вычета в размере 1000 000 рублей. А это не всегда выгодно для налогоплательщика.
Дело в том, что налоговую базу чаще выгоднее уменьшать не на налоговый вычет с продажи (он равен 1 000 000 рублей), а уменьшать на сумму фактически понесенных расходов. К таковым относятся:
- сумма покупки квартиры (именно той, что продали). Некоторые считают, что раз вырученные деньги пошли на покупку новой квартиры, то и дохода никакого нет. Расчет у налоговой происходит именно по принципу учета расходов на приобретения объекта с конкретным кадастровым номером и с доходами от продажи имущества с этим же кадастровым номером.
- сумма фактически понесенных процентов по кредиту, который брался на покупку недвижимости.
Т. е. если квартира покупалась за 2 000 000 рублей, а продана за 5 000 000 рублей, то выгоднее при декларировании, конечно, учитывать в расходы не 1 000 000 рублей, а, конечно, 2 000 000 рублей.
3. Отдельно хочу обратить внимание на требования, которые приходят на детей, которым выделены доли по соглашению при использовании материнского капитала. Раньше, при продаже долей детей можно было учесть только имущественный вычет с продажи с учетом доли.
Теперь при продаже доли ребенка, которая продается родителем (законным представителем несовершеннолетнего ребенка) можно учесть также первоначальные расходы, понесенные родителями на приобретение этой квартиры. В налоговом уведомлении на детей, я еще ни разу встречал, чтобы налог рассчитывался с учетом фактически понесенных расходов. А ведь во многих случаях это позволяет и вовсе не платить налог на детей.
4. Также обратите внимание, что Ваш случай может быть индивидуальным. Если продается единственное жилье, то сроки к минимальному владению не 5 лет, а 3 года.
5. Если ранее Вы не пользовались имущественным вычетом с покупки, но можно сделать взаимозачет и уплатить меньше налога или не платить его - в зависимости от ситуации. И вычет с покупки можно учесть уже с новой квартиры, когда покупка и продажа происходит в одном налоговом периоде. Т.е. продали квартиру 2020 года в 2022 году, в этом же году купили новую квартиру. Имеете в случае продажи квартиры сделать взаимозачет (учесть имущественный вычет с покупки на новую квартиру).
Сейчас многое автоматизируется, но автоматизировать легче формулы, а не юридические моменты. Нужно быть на чеку : )
6. Есть еще очень важный момент. Буквально пару дней назад у меня хотели заказать декларацию на продажу детских долей. Но декларации сдавать не пришлось. Мы составили письмо в налоговую со ссылкой на № 382-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации", НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества \ КонсультантПлюс (consultant.ru)).
Если вкратце, то при выполнении некоторых условий семьи с двумя и более детьми имеют право не платить налог при покупке нового жилья с большей кадастровой стоимостью или большей площадью, а также если ни у кого нет более чем 50% в других жилых объектах. Полный текст лучше почитать по ссылке самого закона или в НК РФ.
Друзья, уважаемые подписчики, я как и раньше готов составить декларации или же помочь с составлением соответствующего письма. Оплата после выполнения, цена 300 р., пишите лучше на ватсап +79009967486, указав, что пришли из блога.
Отзывы обо мне на яндекс-услугах