Данная статья написана исключительно из моего личного желания расставить все точки. В первую очередь для себя и для тех, кто посчитает нужным ее прочитать.
Декабрь 2021 года, Сочи.
За последние 1,5 года во многих профессиональных сферах деятельности произошли тектонические сдвиги. Во всем мире. Причиной этому явилась пандемия. В частности, мы наблюдаем большие изменения в сфере недвижимости.
Теперь уже ни для кого не секрет, что квадратные метры Сочи подверглись самому массированному "арт-обстрелу" со стороны спроса на них. А как мы знаем еще из экономической теории - спрос рождает предложение.
Недвижимость самого теплого и комфортного города для жизни в России всегда пользовалась спросом и за последние 10 лет не показывала отрицательной динамики. Главным катализатором роста была Олимпиада-2014. Следующим стала пандемия. И даже сложные кризисные периоды 2008 и 2014-2015 годов не изменили этой тенденции.
Но статья совершенно не про аналитику. Много разных споров можно услышать про обоснованность цен на недвижимость в Сочи. Если кто-то скажет, что это "дорого" - я соглашусь, если скажет "она стоит того" - я также соглашусь.
Я считаю, что не могут квадратные метры тут стоить дешевле. Другой вопрос - стОило ли так быстро их поднимать? (оставим эту тему для другого раза).
Дорожать будет и дальше... однако не такими темпами.
Вернемся к теме. Последний год в Сочи активно скупались апартаменты - бывшие санатории, недействующие отели, гостевые дома, непопулярные коммерческие помещения реконструировали предприимчивые (исключительно в положительном смысле этого слова) застройщики в апартаментные комплексы. Моё почтение тому, кто до этого додумался.
И на этой "волне прокатились" многие частные инвесторы, и те, кто благодаря этой возможности ими стал. Так, доходность инвесторов от перепродажи апартаментов на разных этапах строительства составила 50-200% годовых.
Ну где вы еще можете столько заработать? Разве что на очень рискованых инвестициях, например, венчурных. Тут же все понятно - покупаешь квадратные метры и в худшем случае остаешься "при своих". Однако таких случаев я не знаю.
Идея простая - покупаем апартаменты на начальной или даже средней стадии строительства комплекса и перепродаем. Например, через пол года. Даже на таком коротком промежутке времени доходность может составить 50% и выше.
Но есть и те, кто "заходит в долгую". Покупают, чтобы отдать управляющей компании (отельному оператору) свои метры в доверительное управление и зарабатывать постоянно, получая доход от сдачи в аренду.
Заработать быстро и хороший процент от вложенных средств получилось у многих, в том числе моих друзей и знакомых.
Есть и оборотная сторона медали. Почувствовав вкус "быстрых и легких денег", многие инвесторы настолько "наелись", что думают к чему бы они не прикоснулись - всё превращается в золото. Так вот, друзья - у всего есть начало и конец. Любой рынок имеет волатильность и не стоит думать, что любая инвестиция будет показывать сверх-доход на любом временном участке.
Так получилось, что заработав на короткой дистанции, некоторым частным инвесторам на переносицу упали "розовые очки". Им показывали потенциальный сверх-доход, который они будут получать на арендном бизнесе, хлопоты по которому возьмут на себя отельные операторы. И все бы хорошо, если бы новоиспеченные инвесторы имели хоть какой-то опыт в этой сфере.
В виде чистой прибыли они видели лишь цифры по валовому доходу от сдачи апартаментов в аренду, но...
Я за цивилизованный бизнес, за правду в партнерских отношениях. И хочу, чтобы потенциальный покупатель (инвестор) знал все цифры, насколько это возможно. В их числе должны быть и затраты.
К таким затратам не относится только лишь плата за обслуживание управляющей компании и налоги.
Сюда должны входить:
- ремонт и оснащение апартамента по требованиям отельного оператора;
- расходы на номерной фонд (ФОТ, ср-ва инд. гигиены в номера, реклама, расходы на турагентов и т.д.);
- доверительное управление (агентское вознаграждение отельного оператора);
- налоги;
- арендная плата за земельный участок (если комплекс стоит на арендованной земле);
- обслуживание (содержание, управление и кап. ремонт);
- коммунальные услуги.
При покупке апартаментов потенциальные покупатели часто видят соотношение прибыли собственника к прибыли отельного оператора в виде 20/80, 30/70 и бывают даже случаи 10/90 от валовой прибыли. Но эти цифры не отражают полную картину, а лишь упрощают коммуникацию с покупателем и часто дезинформируют его.
На практике же участников гостиничного рынка все в итоге +/- сводится к одному - собственники апартаментов за вычетом всех расходов в чистом виде получают 50-60% от валовой прибыли. И это достойные стабильные средства, которые обеспечат собственников хорошей финансовой "подушкой" на будущее.
Окупаемость апартаментов сейчас редко составляет 7-8 лет. Давайте будем честны перед собой и перед друг-другом. Реальная их рентабельность составляет 5-10%. И ввиду того, что город Сочи развивается большими темпами и спрос на него только растет, срок окупаемости будет уменьшаться.
Напоследок короткое напутствие - не путайте понятия спекуляция и инвестиция. Спекуляция - это про короткие деньги, инвестиция - это игра в долгую. Иными словами, инвестиция будет приносить постоянно небольшие суммы - это ваш финансовый ручеек, который не источается. А несколько ручейков образовывают полноводную реку.
Этой статьей я пытаюсь призвать к осознанности всех участников рынка недвижимости и инвестиций. Давайте строить долгосрочные и цивилизованные взаимоотношения.
Буду вам признателен за поддержку и репост!