На рынке новостроек крутятся огромные деньги, поэтому эта сфера – лакомый кусок для аферистов – застройщиков. Продолжим разбирать схемы, на которых можно проколоться при приобретении жилья на первичном рынке. Начало здесь.
4. Вексель
Строительные компании, специализирующиеся на новостройках, предлагают покупателям заключение предварительного договора купли-продажи. Но нормы российского законодательства не предполагают оплаты предварительных взносов по договорам такого типа. А как же получить деньги с покупателя во время строительства?
Тогда застройщики предлагают дольщикам подписание допсоглашения, на покупку векселя, на сумму номинальной стоимости жилья. В итоге такой сделки покупатель не приобретает права собственности на квартиру в новом жилом доме, потому что такое право дает только договор долевого участия (ДДУ).
Именно ДДУ даст покупателю право требовать у застройщика юридические документы на жилплощадь уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Или если получить приобретенные квадратные метры в собственность законно не удается, пайщик по ДДУ имеет полное право на требование компенсации за невыполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств.
А вот при заключении договора купли/продажи векселя, сделать что-либо, чтобы получить обратно свои деньги или квартиру, не удастся даже при обращении потерпевшего в суд. Не подписывайте договор на покупку векселя – Вас могут прокинуть со сроками / качеством / площадью жилья / варианты.
5. Изменения в площади квартиры
Довольно часто встречается ситуация, когда во время сдачи дома в эксплуатацию после проведения обмеров БТИ, обнаруживаются отклонения фактических площадей сданных квартир от той, что указана в договоре. Это особенности строительства.
Если реальная площадь квартиры оказывается больше, чем указано в ДДУ, то согласно условиям договора, от дольщика требуется доплата. Если же реальная площадь квартиры оказывается меньше, чем обещано, то строительная компания постарается избежать выплат покупателю. Для этого используются разные юридические формулировки в ДДУ - вроде «допускаются отклонения» и тому подобное. Не подписывайте договор с такими условиями – отклонения в площади действительно могут быть, но и оплачиваться они должны обоюдно.
На практике еще бывали случаи, когда застройщик мухлевал, приписывая каждой квартире несуществующую дополнительную площадь. А потом выдавал ключи дольщикам только после внесения доплаты за приписанные метры. Поэтому сначала перемерьте, а затем доплачивайте.
Хочется привести пример добросовестного застройщика (история из Подмосковья). Когда не получилось сдать дом вовремя, согласно договора долевого участия, он предложил клиентам сделку: они не идут в суд, а он им за это дополнительные метры отдает в подарок, хотя изначально в договоре было – за дополнительную плату. Одна семья похвасталась, что на трехкомнатную квартиру получилось аж шесть дополнительных метров – глава семьи сходил и перемерял с прорабом. Вот с такими застройщиками надо иметь дело.
6. Уловки при сдаче квартиры
При передаче квартиры дольщику, строительные компании манипулируют - под разными предлогами понуждают подписать передаточный акт как можно быстрее, практически не глядя и не придираясь к строительным дефектам – под предлогом срочной необходимости подать документы на регистрацию права собственности, например. Цель - избежать претензий дольщика к качеству строительства. Ведь закон ФЗ-214 обяжет исправлять дефекты в построенной квартире за счет застройщика.
Есть и другой способ избежать претензий покупателя. Для этого в ДДУ вносится пункт, согласно которому при уклонении от принятия квартиры дольщиком, застройщик по истечении определенного времени (например, месяца), может составить односторонний акт о передаче квартиры.
Некоторые строители сами провоцируют «уклонение» дольщика от своевременного принятия квартиры. Если же дольщик не успеет в отведенный срок осмотреть, проверить и принять квартиру, то квартира считается им принятой. Со всеми недостатками и строительными дефектами, которые в ней присутствуют, и которые ему потом придется исправлять за свой счет. Поэтому такой договор тоже не подписываем – условия приемки должны быть человеческими: «выявил дефект – исправил – принял» или «выявил дефект – получил компенсацию – принял». И договор с односторонней передачей нам тоже не нужен.
7. Инфраструктура
Довольно часто жители нового дома так и не видят обещанной облагороженной территории: вместо задекларированных скверов со скамейками и фонтанами покупатели получают муляжи или жалкую подделку из некачественных материалов. А еще хуже, когда дольщика еще во время строительства принуждают заключить договор с управляющей компанией дома (принадлежащей тому же застройщику), которая будет брать дополнительные деньги за высадку деревьев и газонов. А вообще-то это – обязанность застройщика.
Обладатели квартир в новостройке не имеют возможности отвести ребенка в обещанный расположенный «под окнами» детский сад или школу – потому как «обещанного три года ждут» и ребенок уже вырастет.
Треш случается и с приобретенными парковками: место под автомобиль Вам продали, но «случайно» забыли сказать, что сверху данного места пройдет, например, труба. Под нее влезет обычная легковушка, а вот Джип уже нет. Или наобещали парковочных мест по числу квартир – но почему-то квартир построили больше.
С годами исчезает так подкупивший Вас при заключении ДДУ вид из окна на реку: перед Вашими окнами возведут точно такой же дом: никто в договоре Вам ничего не гарантировал…
Выводы:
При такой серьезной покупке, как квартира в новостройке, нужно изучить ФЗ – 214, внимательно прочитать договор ДДУ, на его подписание брать с собой профильного юриста, а на приемку – профессионального строителя. Это минимальный набор действий, который Вас обезопасит.
Тщательнейшим образом выбирайте и застройщика: репутация его должна быть чистейшей. И, главное, всегда помните, где бывает бесплатный сыр.
Другие наши статьи:
Они всё еще видят «очередь за забором». Самые бессовестные поступки работодателей
Врага нужно знать в лицо: правительство определило «границу бедности»
Как материальная помощь родителям влияет на финансовое благополучие
Зачем тренироваться на финансовом тренажере "CashGo" каждый день? Читайте здесь.
И конечно, заглядывайте в нашу группу вКонтакте.