Итак. Если вам не принципиально расположение вашей будущей дачи и усадьбы, и нет желания самому формировать земельный участок, то можно участвовать в аукционе - где выставляются готовые участки. Как в аренду так и в собственность. Есть сайт https://torgi.gov.ru/ На нем публикуют все аукционы, по продаже земли, имущества, техники, долгов и т.д. Нажимаете на вкладку Торги, подраздел "аренда и продажа земельных участков". Там в "шапке" уточняете свой запрос, лучше нажать "расширенный поиск". Вводите область, район, даты, ценовую вилку и т.д. Сайт выдает предстоящие аукционы в данной местности.
Сам аукцион проводится либо в областном либо районном центре. В аукционной документации (скачать файл Word) все расписано, в какие часы можно приехать и подать заявку, когда будет сам аукцион. Рекомендую сразу, на компе сделать папку с подразделами, куда вы будете копировать аукционную документацию, чтоб потом не запутаться.
В первую очередь вы копируете с лота кадастровый номер участка и вбиваете его на кад.карте, и смотрите что это собственно за место - как далеко от райцентра, есть ли дороги, нет ли рядом песчаного карьера (куда по ночам будут мотаться самосвалы). Также посмотрите это место на картах Гугл - может там есть панорама дороги или другие фото этой местности. Если это место рядом с вами - лучше всего съездить и посмотреть вживую - и снова рекомендую на месте сделать побольше подробных фотографий, позже, когда настанет момент выбирать лучший участок эти фотки вам очень здорово оживят память.
Также, естественно, вы смотрите на начальную цену участка и прикидываете свои возможности и перспективы роста этой цены в процессе торгов. Понятно, что если земля в глухомани то скорей всего там конкуренции не будет (цена таких участков в районе 1500 руб)
Что касается выбора Категории земель, то давайте, друзья раз и навсегда поставим жирную точку в вопросе "Можно ли строить на сельхозке?" Нет, нельзя. Только в двух случаях это возможно - либо это дачное товарищество либо вы как ИП регистрируете КФХ и тогда можете брать участок в 4 Га и строить там что душе угодно - усадьбу, теннисный корт, вертолетную площадку. А вообще это интересная тема, в своей следующей статье я немного ее затрону.
Очень часто вам может попасться "вкладка" без информации о торгах (нет начальной стоимости и даты аукциона) - это как раз уведомление администрации о том, что данный участок только собираются взять в аренду (если никто кроме заявителя, того самого, кто сам нашел эту землю и подал заявку через МФЦ не выразит свои притязания на ЗУ, он уйдет без торгов). Если вас это заинтересует, вы можете даже не приезжая лично в КУМИ, отправить заявку по эл. почте, отсканировав свое рукописное заявление. Мол вы тоже, хотите обладать этим участком.
Спустя неопределенное время, от 3 до 8 месяцев, на том же сайте торгов появится информация уже об аукционе на данный ЗУ, с ценой, датами и т.д. (а бывает, что и вовсе участок снимают с торгов по необъяснимым причинам)
Ну, а на самом аукционе вы встретитесь с тем человеком, который, если судить по справедливости, и должен, без всяких там торгов являться владельцем участка, т.к. сам нашел его, а может хочет законно присоединить к своему уже существующему кусок земли с заднего двора на котором всю жизнь выращивал картошку. И может вся его родня и куча односельчан также придет на аукцион, прихватив из своих сараев колюще-режущий инвентарь. Шучу! В общем, вас может ожидать разговор "по душам".
И кстати, вы можете наплевать на совесть и этих людей, выиграть аукцион, незаметно покинуть здание через окно в туалете...
Но, а как вы потом будете с ними жить, бок о бок? А самое главное - к такому участку, может не быть подъезда, и даже подхода. Например, в деревне все участки по улице идут впритык друг к другу, позади сельхоз земля агрохолдинга или овраг. Человек просто отмежевал небольшой клочок, несколько соток позади своей усадьбы. А вы никак на этот участок не попадете. Случаются такие ситуации с границами без подъезда, но соседи по человечески договариваются о проезде по территории чужих наделов и даже заключают по этому поводу специальные договора - сервитуты. Но вам то, эдакой сволочи никто точно ничего не позволит и даже разговаривать не станут. Так что перед "битвой" внимательно изучайте кадастровую карту, смотрите, чтоб к участку подходила дорога. И вообще, - вы были на этом участке? Там все хорошо? Нет каких то свалок рядом или ужасно пахнущей фермы неподалеку? Изучение, или говоря языком военных - рекогносцировка местности, обязательное условие при вашей земельной деятельности.
Расскажу о своем личном опыте участия в торгах.
Выбор мой пал на Калужскую область, так как там и потеплее и местность интересная, без всяких дремучих лесов и болот, коими богата например Владимирская область. И кадастровая стоимость земли невысокая.
Изучая предложения на сайте торгов я наткнулся на интересный участок рядом с г. Козельск. Площадь 50 соток, начальная цена около 5 тысяч. ЛПХ. В один из выходных дней мы всей семьей отправились в путешествие - смотреть этот участок. Прямо перед поездкой я наткнулся еще на один - тоже ничего себе, даже ближе - после Малоярославца. Решили на него тоже заехать, на всякий случай. До этого у нас уже был опыт поездки в упомянутую Владимирскую обл. Александровский р-н. Там, как я уже говорил, участок можно было выиграть, вообще не появляясь на аукционе. Но сама земля оказалась не очень- участок на отшибе, соседей нет, дороги нет, под ногами одна глина - без полноприводного джипа нечего делать!
Кстати, рекомендую ездить смотреть участки на "майские" - сразу же будет видно, что вас ждет в случае владения оным, т. е. как вы будете к нему подъезжать. В полной мере оцените качество дороги соответственно возможностям вашего авто и прочие плюшки.
В общем, поехали в Калужскую область. Приехали на первый участок. Только вышли, осмотрелись, подходит местный парень с соседнего участка. " -Типа землю смотрите? Это я подал заявку на этот участок. Сам отмежевал и т.д. Ну, никто вам не может запретить тоже участвовать в аукционе, но я буду бороться."
В общем подавил немного на совесть. Причем у него там уже несколько участков. Решил еще один взять. Люди в деревнях живут с размахом. Посмотрели мы место. Рядом еще есть кусок не занятый, на него тоже можно подать заявку. Но, я говорю жене - ладно, поехали, как то не очень мне тут.
Поехали смотреть 50 соток. Добрались до Козельского района. Места там - просто красотища! Церкви, колокольни, святые родники. Участок огромный - 50х100 метров. Но, прямо по границе с двух сторон дорога на соседнее село и на котеджный поселок. Вроде и удобно, но все будет на виду, если только 3х метровый забор не поставить, но главное - шум и опасность для детей. Ладно...
На обратном пути остановились переночевать в Калуге. Утром я пошел в КУМИ на площадь Старый Торг подавать заявление. Сперва мне выдали реквизиты по которым необходимо оплатить задаток - в моем случае 4600 руб. Задаток зачастую является равным начальной сумме лота т.е. участка. Если вы не выигрываете аукцион, то в течении 3-х дней он вам возвращается. Если вы победитель - то эти деньги идут в счет суммы выигрыша. Или же, если вы единственный участник и в этом случае аукцион признается несостоявшимся, то значит этот задаток и будет вашим первым платежом за аренду на год.
Я зашел в Сбербанк, все оплатил, у меня взяли паспортные данные, записали также кадастровый номер участка и прочую аукционную информацию. С квитанцией об оплате я вернулся в КУМИ, где девушки сотрудницы уже приготовили документы на подпись и отсканировали мой паспорт. На ксерокопии всех страниц паспорта нужно расписаться. После подписи и сдачи всех бумаг, мне выдали расписку и сказали позвонить накануне аукциона, узнать, допущен ли я. До волнительного события оставалось менее двух месяцев.
В указанный день я позвонил и узнал, что до аукциона я допущен, и собственно, должен на него явиться (это означало, что я не единственный участник). На следующий день поехал в Калугу. Я никогда раньше не имел подобного опыта и поэтому было очень волнительно. Подъехал заранее на место, вижу - у входа тусуется народ, и тоже, немного на взводе. Ясно - мои конкуренты. Незаметно прошел в здание, побыл на другом этаже (не хотелось вступать с кем то в разговор, испытывать психологическое давление. К 12-00 зашел в аукционный зал, предъявил паспорт - в ответ мне выдали номерок, который я буду поднимать в ходе торгов. Сел на место и почти тут же сзади подсел какой то тип и стал меня спрашивать - типа на какой участок я претендую. Я побыстрее пересел на другое место.
Затем сотрудники КУМИ попросили участников сесть в первый ряд а всех остальных неравнодушных скучковаться в конце зала и не мешать. Объяснили правила аукциона. В зале висел экран, на котором отображался ход торгов. Участников было около 6 человек. Аукцион начался. Шаг его, т.е. сумма на которую поднималась цена был примерно 250 руб. Можно было называть большее количество шагов, например 10. И тогда цена повышалась на 2,5 тыс. Дойдя до 7-8-10 тысяч все участники "отвалились", кроме меня и одной дамы (которая участвовала по доверенности). Мы стали по очереди поднимать карточки. 20, 30, 40, 50 тысяч. Дама не сдавалась. Я искренне надеялся, что уж 50 тысяч будет "потолок".
Еще дома мы договорились, что для нас максимум будет 80 тыс. Оказывается, мои конкуренты были настроены куда серьезнее. Вскоре дошли до 100 тысяч, и мне пришлось сдаться. И я уверен, что если бы мы продолжали торги, цена могла подняться явно до пяти сотен, а то и выше.
Мне сейчас уйма народу может сказать следующее: - Чувак, да ты в какой реальности живешь?! За такой участок в 50 соток, да еще ровный, да еще с асфальтовой дорогой рядом, в 15ти минутах езды от райцентра... 500 тысяч это отличная цена. Выкупил его, разделил со временем по 12 соток на четыре участка и каждый потом продал по 500 штук. Это какое вложение! Ну... возможно мы слишком простые люди, не торгаши по натуре. Но живем очень счастливо ))
В общем, аукцион я не выиграл. О чем в последствии не раз порадовался. Ибо, через год мы купили участок нашей мечты, напрямую у собственника, как раз таки за 80 тысяч.
Кстати, после аукциона, мои конкуренты были явно разозлены моим вмешательством - они то рассчитывали заплатить гораздо меньшую сумму, а если вспомнить, что другие участники отказались от торга в районе 10 тысяч - за эту сумму участок мог им достаться. Возможно, они даже решили, что я какой то мошенник, специально поднимавший цену.
Когда я шел к парковке один мужчина из этой семьи будущих лендлордов проследил за мной, невозмутимо записал номер моей машины, и с важностью местечкового начальника стал куда то звонить, вероятно какому то своему другу, наверное "силовику" - пробивать мою машину. Он явно не знал, что после аукциона на сайте торгов появляется вся информация, как о победителе так и предпоследнем участнике, включая домашний адрес этих граждан. Но, к счастью, в последствии никто мне ничего плохого не сделал :)
Имейте ввиду, что если вы победили в аукционе но отказались заключать договор аренды, то вам не вернут залог и кроме того, вы не сможете в течении 2х лет участвовать в торгах по всей России - как сейчас принято выражаться - вас "забанят".
Кстати насчет жуликов - изучая документы по торгам в Калуге я обнаружил, что практически в каждом аукционе (если земля действительно годная) участвуют одни и те же люди, на протяжении многих лет. Одна из фамилий принадлежит человеку, на которого было заведено уголовное дело по статье "мошенничество" - на одном из Калужских сайтов об этом информация. В интернете можно прочитать о том, что такие люди специально поднимают цену лота и выигрывают аукцион а потом предлагают проигравшей (заинтересованной ) стороне, за соответствующее вознаграждение отказаться от этого участка (если победитель отказывается от заключения договора, то это предложение уходит предпоследнему участнику) Но, знаете, наверное такие вещи когда то и случались, но сейчас правила аукционов максимально исключают подобное. Например, сотрудники КУМИ не имеют права брать номера телефонов заявителей. А одни и те же участники, это земельные перекупщики, а лучше сказать спекулянты (коих развелось просто немерено) - и они планомерно скупают участки, имеют связи в местных администрациях и по налаженной схеме выводят их в собственность, ждут три года а потом выставляют на продажу. И в принципе все законно, разрешено все что не запрещено.
Спустя полгода я участвовал еще в одном аукционе. Подал заявку сразу на два участка - торги по ним проходили в один день. Но, на аукционе опять цена дошла до 100 тысяч и мой оппонент не сдавался. Я уступил по обоим лотам. В тот раз со мной участвовало двое мужчин, причем они были знакомы и в процессе торгов переглядывались и перешептывались друг с другом, и при этом сами себе поднимали цену . Сотрудники КУМИ даже сделали им замечание. Фамилии их я видел потом во многих лотах прошедших аукционов. Короче, в Калуге орудует самая настоящая земельная мафия.
Друзья, спасибо, что дочитали! В следующей статье напишу, наконец то о покупке нами участка и о всех важных юридических мелочах этого вопроса.
Удачи!
