Иногда выкуп залоговой недвижимости становится ненужным. Изменились обстоятельства, проще отказаться от залоговой квартиры и получить деньги, чем доводить до конца обслуживание кредита и т.п. Поэтому лучше всего будет ее продать.
Залог означает, что до того, как владелец разберется со своими обязательствами перед банком, он не сможет распоряжаться своим правом собственности на недвижимость. Поэтому при любом варианте продажи залога, ключевым условием будет снятие обременения с него.
Существует два основных варианта продажи залоговой квартиры. В одном банк участвует в процессе, в другом все проводится между продавцом и покупателем.
В любом случае, первым шагом будет найти покупателя и договориться с ним. Скорее всего, из-за усложненной процедуры купли-продажи придется делать заметную скидку, но это зависит от того, к какому соглашению удастся прийти с покупателем.
Второй шаг – поделить сумму, за которую договорились продать залоговую квартиру на две части. Одна пойдет на досрочное погашение обязательств по кредиту, а вторая будет передана продавцу после того, как залоговое обременение будет снято и состоится, собственно, продажа уже «чистой» квартиры.
Дальше уже начинается разница между подходами: можно сообщить банку о желании продать залоговую квартиру и, если банк согласен, заключить трехстороннюю сделку. Для этого банк открывает 2 ячейки, в одну из которых вносится остаток долга, а в другую – те деньги, которые получит продавец после того, как сделка будет заключена и право собственности будет зарегистрировано на нового владельца. Дальше оформляется трехсторонний договор с участием кредитора, заемщика (продавца) и покупателя и происходит купля продажа.
Но можно и не сообщать, просто заключив договор купли-продажи у нотариуса с обязательством продать залоговую квартиру после снятия обременения, а в нем указать суммы и обстоятельства сделки. Дальше заемщик получает часть денег, подает заявление и оформляет досрочное погашение залогового кредита в банке. После того, как кредит погашен, регистрируется снятие обременения, покупатель доплачивает недостающую сумму и получает права на квартиру как при обычной купле-продаже жилья. Как и в первом случае, все подобные операции лучше проводить через ячейки в банке или отдельные счета.
Более экзотический вариант – переуступить сам кредит. Например, у покупателя нет на руках всей суммы сразу, так что ему проще заплатить часть суммы продавцу, а потом постепенно выплатить остаток долга ежемесячными платежами банку. Если банк согласен на переуступку кредита, то покупателю придется собрать полный комплект документов, как если бы он сам оформлял кредит, и пройти проверку в банке. Дальше оформляется переход кредита на нового заемщика с переводом залогового имущества и покупатель становится собственником квартиры в залоге, за которую должен будет доплачивать кредит до полного погашения долга.
«Ленивый» вариант – отдать весь процесс в руки банка. В этом случае банк сам будет оформлять документы, искать покупателя, проводить оценку квартир и саму сделку, а заодно снимать обременение в Росреестре. Разумеется, эта сделка будет не самой оптимальной по параметрам для заемщика – задача банка будет получить свои деньги и избавиться от непрофильного актива, а не продать его за как можно более высокую цену. Но это можно считать платой за то, что все труды на себя возьмет банк, а собственнику квартиры придется только подставить пару подписей и забрать деньги.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.