Нередко сделка по приобретению недвижимости требует дополнительного документального оформления – составления и подписания предварительного договора. Он служит подтверждением намерения сторон заключить основной – договор купли-продажи. Он не является основанием для регистрации права собственности, но с его помощью можно заставить стороны завершить сделку или уплатить штраф за нарушение прописанных в нём условий.
В статье мы рассмотрим, для чего нужен предварительный договор при покупке или продаже недвижимости, в чем его суть, как его правильно оформить, какие гарантии дает, можно ли расторгнуть.
Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП) недвижимости
Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости (ПДКП) по сути является официальным соглашением сторон заключить реальный договор купли-продажи квартиры или дома на определённых условиях.
Нормы и правила, по которым составляется ПДКП, прописаны в ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Её содержание определяет основные положения документа о купле или продаже. По нему не может произойти передача права собственности, но он может стать основанием для возбуждения дела в суде, если какие-либо его условия будут нарушены.
Особенность предварительного договора в том, что он не регистрируется в госорганах, а потому его составление не является обязательным. Он может быть изменён или расторгнут по взаимной договорённости сторон, если такая возможность оговорена в документе.
Обязательно ли заключать ПДКП
Поскольку ПДКП – промежуточный документ, стороны могут его не заключать, законодательно такая обязанность не установлена. Но в ряде случаев документ приобретает особую важность, поэтому стоит заранее побеспокоиться о его составлении.
Когда предварительный договор необходим:
- У покупателя ещё нет всей необходимой суммы денег или не собраны документы. В этом случае ПДКП бронирует за ним жильё на срок, удовлетворяющий обоих участников сделки.
- При оформлении задатка. Обычно он составляет 5–10% стоимости жилья, и документ закрепляет за покупателем квартиру или дом, а продавцу гарантирует продажу.
- Жильё приобретается по ипотеке.
- Собственник жилья – несовершеннолетний гражданин или в сделке участвуют лица, не достигшие 18-летнего возраста.
В остальных случаях необходимость документа определяют продавец и покупатель. Но риелторы советуют заключать ПДКП, чтобы застраховаться от срыва сделки. Единственный случай, когда он не нужен вообще – срочная прямая продажа недвижимости, когда у продавца готовы все документы, а у покупателя собрана вся необходимая сумма.
Порядок составления предварительного договора
Предварительный договор составляют в письменном виде в 2-х экземплярах (иногда в 3-х – в особых случаях). В соответствии с законодательством РФ его форма должна соответствовать основному договору – купли-продажи, то есть документы содержат аналогичные пункты.
Что обязательно указывают в договоре:
- паспортные данные сторон или их представителей (действуют по доверенности), их контакты, дату подписания и подписи участников сделки;
- точный адрес объекта недвижимости и его кадастровый номер;
- наличие/отсутствие обременений;
- цена объекта в рублях и условия выплаты суммы (наличными, перечислением, в рассрочку и т. п.);
- сумма задатка или аванса;
- ответственность сторон;
- срок действия.
При покупке жилья при составлении ПДКП важно описать состояние приобретаемого объекта. Продавец может улучшить его, сделать, например, косметический ремонт, заменить краны или окна. Но если при осмотре перед заключением преддоговора в квартире были установлены межкомнатные двери из массива дуба, а потом они внезапно стали фанерными, такой факт может стать основанием для расторжения договора.
Если недвижимость продаётся с мебелью и техникой, стоит также включить их полный перечень в ПДКП, иначе недобросовестный продавец может в последний момент увезти диван и комод, оставив вместо них табуретки.
Очень важно прописать в договоре ответственность сторон за соблюдение пунктов документа. Ведь изначально целью является обязанность одной стороны продать, а другой – купить дом или квартиру за установленную цену. Как правило, пункт содержит обязанность продавца при отказе от продажи вернуть задаток в двойном размере (или иную сумму, определённую сторонами). Если же покупатель отказывается от сделки, к нему можно применить штрафные санкции. Обычно в таких случаях в роли штрафа выступает задаток: продавец его не возвращает. Могут также возникнуть другие обстоятельства, за которые сторонам нужно будет отвечать.
Срок действия ПДКП означает, в течение какого времени стороны подпишут основной договор – купли-продажи недвижимости. Если в оговоренный период сделка не состоится, договор автоматически утрачивает юридическую силу. Если срок действия в документе не определён, он в соответствии с действующим законодательством считается равным 1 году.
Как и договор купли-продажи, преддоговор готовят на типовых бланках. Предлагаем ознакомиться с образцом составления ПДКП, актуальным в 2021 г.
Важно! Соглашение составляют и подписывают в присутствии обеих сторон. Если сделка проводится при участии риелторов, их присутствие обязательно. Допустимо также приглашать свидетелей, чтобы удостоверить добровольное подписание документа.
Нужно ли регистрировать или заверять ПДКП у нотариуса
Поскольку предварительный и основной договоры составляются по единой форме, необходимость регистрации ПДКП зависит от того, будет ли заверяться основной документ у нотариуса.
Но вне зависимости от того, где и как будет подписан основной документ, в ряде случаев сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору. Эти случаи определены Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Когда ПДКП подлежит нотариальному удостоверению:
- сделка связана с отчуждением доли жилья, находящейся в общей собственности 2-х и более человек;
- продажа недвижимости, когда продавец распоряжается ею на условиях опеки;
- при отчуждении жилой или иной недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
Также к нотариусу можно обратиться, чтобы удостовериться в том, что участники сделки обладают полномочиями на её проведение, а также для проверки её законности.
Виды предварительных договоров
ПДКП составляют в различных форматах, которые зависят от обстоятельств, требующих его заключения. Наиболее частые виды: договор для ипотеки, для оформления задатка, для покупки квартиры в новостройке, для органов опеки.
ПДКП для оформления ипотеки
Нередко одним из факторов, влияющих на положительное решение о выдаче ипотечного кредита, является характеристика сделки. Банку важен не только уровень доходов кредитуемого лица. По сути квартира будет находиться в собственности финансовой организации до полного погашения кредита заёмщиком.
Исходя из этих соображений, предварительный договор часто является одним из обязательных документов для оформления кредита. В этом случае ПДКП составляют в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и банка.
При составлении договора учитывают 2 важных аспекта:
- В преддоговоре обязательно прописывают, что стоимость жилья, частичная или полная, будет внесена за счёт заёмных средств.
- Банк может не одобрить кредит. Поэтому в ПДКП обязательно вносят пункт о том, что покупатель при отказе банка в кредите освобождается от ответственности.
На заметку! У финансовой организации может быть свой типовой бланк предварительного договора купли-продажи жилья. Лучше всего воспользоваться именно им, так будут учтены все тонкости, которые важны для банка.
Преддоговор для внесения задатка или аванса
Это типовая форма договора. Здесь в части, определяющей порядок расчёта между продавцом и покупателем, оговаривают размер задатка или аванса и способ передачи денег.
Важно! Нельзя путать понятия «аванс» и «задаток»! На первый взгляд они означают одно и то же – внесение минимального предварительного платежа. Но по факту термины несут разную юридическую нагрузку: задаток гарантирует завершение сделки вплоть до исполнения таким образом решения суда, тогда как аванс таких гарантий не даёт.
В любом случае при передаче предоплаты наличными деньгами продавец обязан выдать покупателю расписку. Если средства перечисляются со счёта на счёт, расписка не требуется, но необходимо обязательно указать назначение платежа.
Предварительный договор для застройщика
При приобретении жилья непосредственно от застройщика заключение преддоговора не является обязательным. В этом случае подписывают договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Если застройщик настаивает на заключении ПДКП, это повод внимательнее изучить его историю. Добросовестной строительной компании промежуточные форматы не требуются.
Единственный случай, когда преддоговор можно и нужно составить, – застройщик сдал объект в эксплуатацию и оформил на него право собственности.
На заметку! Для оформления ипотечного кредита на покупку жилья в строящемся доме банку предъявляют ДДУ.
Предварительный договор купли-продажи для органов опеки
Когда продают недвижимость, которая полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину, обязательным условием предстоящей сделки является разрешение органов опеки. Договор в этом случае составляют в 3-х экземплярах. Один из них передают в госорган.
В этом случае ПДКП не только служит подтверждением намерений продавца. Родители несовершеннолетнего или опекуны должны вместо продаваемого объекта купить другой, где данной категории граждан будет выделена доля, аналогичная имеющейся или превышающая её. Если же жильё будет приобретено через какое-то время после продажи, денежный эквивалент доли переводят на счёт несовершеннолетнего (недееспособного).
Обратите внимание! Перерегистрация права собственности производится только при согласии органов опеки.
Риски предварительного договора
Хотя в торговле клиент, то есть покупатель, всегда прав, это заповедь не распространяется на рынок жилья. При покупке недвижимости именно приобретатель жилья оказывается наиболее уязвимым звеном. И даже ПДКП лишь частично защищает его права, поскольку риски всё равно остаются.
Чем рискует покупатель:
- Отсутствие гарантии получения квартиры или дома. Продавец может отказаться подписать основной договор. Заставить его можно будет только через суд, на что готов не каждый покупатель.
- Даже если всё-таки покупатель обратился в суд, ПДКП может быть признан незаключённым. Причин тому несколько: несоблюдение его формы, несогласованность обязательных условий и др.
- Двойная продажа. Преддоговор не регистрируется, а потому покупатель не имеет понятия о том, сколько таких документов на самом деле подписал продавец. От подобных ситуаций защищает внесение в документ пункта о гарантиях продавца. А за нарушение этого положения предусматривают такой штраф, который заведомо отобьёт желание смошенничать.
- Возможная потеря задатка или аванса. Недобросовестный продавец может пропасть после получения задатка или аванса. Разыскать его и вернуть деньги можно будет только через суд.
- Обременение на недвижимости. Продавец может сознательно умолчать об обременении, которое несёт объект продажи: залог, рента, найм. Чтобы избежать этого, покупателю лучше самому запросить выписку из ЕГРН по данному объекту. И сделать это нужно ещё до подписания ПДКП. Также эксперты советуют внести в договор пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие обременения, а также ареста, залога и т. п. И опять же, прописать существенный штраф за нарушение данного положения.
Лучший способ сократить риски – приобретать жилую недвижимость при посредничестве риелторов. Они тщательно проверяют все документы и слабые точки, помогают составить грамотный предварительный договор, равнозначный для всех его участников.
Как расторгнуть предварительный договор
Преддоговор действует определённое время: либо прописанное непосредственно в документе, либо в течение года со дня его заключения. Но это не означает, что его нельзя расторгнуть, если возникли обстоятельства, требующие этого.
Когда расторгается ПДКП:
- Стороны заключили и подписали основной документ – договор купли-продажи недвижимости.
- Возникли непреодолимые обстоятельства, мешающие заключению сделки. К ним относятся отказ банка в ипотеке, отказ органов опеки. Желательно изначально прописать эти обстоятельства в ПДКП, чтобы обойтись без санкций.
- Форс-мажорные обстоятельства, на которые не могут повлиять ни продавец, ни покупатель. Например, объект сделки сильно пострадал от техногенной или природной катастрофы.
Кроме того, преддоговор может быть расторгнут в одностороннем порядке: одна сторона письменно уведомляет вторую о выходе из сделки. В этом случае инициатор несёт материальные потери, предусмотренные договором.
Обратите внимание! Если по каким-либо причинам обе стороны пришли к решению расторгнуть ПДКП, они составляют письменное соглашение о расторжении договора как подтверждение отсутствия взаимных претензий. Такая предосторожность защищает каждого участника от возможных судебных преследований в будущем.
Не стоит рассматривать предварительный договор купли-продажи только как протокол о намерениях. Юристы советуют относиться к документу как к договору о купле-продаже, только с отложенным стартом. Поэтому нужно предельно внимательно составлять ПДКП и прописывать в нём все возможные финансовые и иные условия.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.