Приобретая квартиру в новом доме, владелец надеется, что жилье перейдет в его собственность в идеальном состоянии. Казалось бы, все новое: ровные стены, окна, замки. Но встречаются и изъяны, которые не сразу бросаются в глаза. Чтобы избежать проблем, необходимо правильно принять квартиру.
В статье мы рассмотрим, как происходит приемка жилья от застройщика в новом доме, можно ли сделать осмотр самому или обратиться к услугам специалиста, что важно проверить, какие документы потребуются, как быть с недоделками.
Что такое приемка жилья в новостройке
Приемкой жилья считается проверка его покупателем качества работы и соответствия квартиры эксплуатационным и строительным нормам. Это заключительный этап взаимодействия застройщика и заказчика.
Если покупателя устраивают все нюансы, происходит подписание акта приема-передачи и вручение ключей. В противном случае строительная фирма должна устранить замечания. Во время приемки жилья можно пропустить какой-либо недостаток (например, перекос проемов, неровную стяжку пола и т. д.), и тогда привлечь застройщика к его устранению будет проблематично. Поэтому перед подписанием документов стоит тщательно проверить квартиру.
Приемка происходит в соответствии с действующим законодательством. Правила описаны в статьях 7 и 8 Федерального закона о долевом строительстве.
Действия застройщика до передачи квартиры
Сначала застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию здания, а потом обязан официально уведомить заказчика о готовности его передачи.
Срок ввода дома в эксплуатацию прописан в договоре долевого участия. Там же указано время для подписания акта приема-передачи и получения ключей от квартиры.
Застройщик в соответствии с законом должен пригласить дольщиков для осмотра жилья и подписания акта приема-передачи. Новому владельцу квартиры нужно иметь при себе паспорт и оригинал договора долевого участия. Если в договоре указано другое лицо, следует оформить нотариальную доверенность.
Уведомление о готовности жилья застройщик отправляет клиенту заказным письмом или вручает лично под расписку.
Сроки приемки квартиры у застройщика
Обычно сроки, в течение которых застройщик обязан оповестить покупателя о готовности жилья, прописаны в договоре долевого участия. Процесс ожидания может растянуться на несколько месяцев, пока происходит оформление документов. Если по каким-либо причинам введение дома в эксплуатацию растягивается, застройщику необходимо сообщить дольщикам о том, что передача ключей откладывается.
Заказчик подтверждает намерение принять квартиру в установленные сроки или в течение 7 дней после получения уведомления. На приемку жилья дается 2 месяца. Если в течение этого времени дольщик не явился на приемку, застройщик вправе подписать акт приемки в одностороннем порядке.
Образец письма застройщику о готовности принять квартиру:
Иногда недобросовестные застройщики стараются обойти закон и поставить свою подпись в одностороннем порядке, если заказчик вовремя не явился на приемку.
Если приемка назначена не через 2, а через 3 месяца, клиент имеет право предъявить претензию в письменном виде, подробно описав ситуацию и указав о готовности принять жилье в положенный по закону срок. Копию претензии с уведомлением о получении заказчик оставляет себе. В такой ситуации недобросовестному застройщику не удастся уклониться от устранения недостатков.
Самостоятельная приемка новостройки или со специалистом
Если вы не разбираетесь в строительных нюансах, приемку новостройки лучше доверить эксперту. Чаще всего это специалист в области строительства. Не каждый человек знает, на что обратить внимание, с чем приходится столкнуться в новом жилье, какие бывают изъяны, как их зафиксировать и оформить документально. Эксперт разбирается в строительных нормативах, законах, правах и обязанностях застройщика и дольщика. Он увидит более 30% недочетов, которые не видны неподготовленному человеку.
Специалист не только обнаруживает неисправности, но и объясняет их последствия, определяет, какое время потребуется для их устранения. Кроме того, он может проверить соответствие материалов и мероприятий, прописанных в ДДУ, тому, что сделано в квартире (предположим, в договоре указано, что установлена стальная ванна, а на деле стоит акриловая).
Во время проверки составляется смотровой лист, куда записываются все недостатки. Документ имеет юридическую силу. Один его экземпляр передают владельцу жилья, второй − застройщику. В случае если придется решать проблему в судебном порядке, его прикладывают к исковому заявлению.
Некоторые застройщики могут запретить приходить на приемку со своим экспертом, ссылаясь на то, что в ДДУ указано, что на объекте могут присутствовать только дольщик и его ближайшие родственники (родство необходимо подтвердить).
Это противоречит закону и может решаться несколькими способами:
- договориться мирным путем;
- написать доверенность на эксперта;
- предъявить письменную претензию девелоперу;
- подать жалобу в прокуратуру и Роспотребнадзор.
Что взять на приемку квартиры в новостройке
В оговоренную дату будущий владелец жилья встречается непосредственно на объекте с представителями застройщика и проводит осмотр квартиры. С собой необходимо взять документы, бумагу и ручку, также можно захватить инструменты, которые помогут облегчить процесс приемки.
Документы
Дольщик должен иметь при себе документ, удостоверяющий личность (паспорт), договор долевого участия или купли-продажи недвижимости, проектную документацию.
Во время приемки следует сверить информацию об отделке, производителях окон и дверей, материалах, которые использовались при строительстве. Эти данные указывают в ДДУ.
В плане квартиры отмечено, какая у нее площадь, наличие перегородок, расположение мокрых зон.
По результатам осмотра составляется дефектный акт (если есть недочеты, требующие устранения) или акт приема-передачи.
Образец акта приема-передачи:
Инструменты
Помимо документации, для тщательной проверки понадобятся инструменты, которые следует взять на приемку квартиры в новостройке.
К ним относятся:
- Мультиметр (тестер), который поможет проверить, проводка какого качества используется в квартире. Прибор дает возможность определить силу постоянного тока, сопротивление цепи, уровень напряжения (постоянного и переменного).
- Отвес, чтобы удостовериться в ровности стен.
- Лазерный измеритель или рулетка, с помощью которых устанавливают, совпадает ли высота потолков и площадь помещений с теми, что указаны в документации.
- Тепловизор для проверки качества утепления и остекления.
- Лазерный нивелир, определяющий ровность различных поверхностей.
Кроме этого, по возможности стоит захватить дозиметр для проверки радиации и анализатор содержания газа в воздухе. Не помешают фонарик (вдруг в санузле и прихожей не окажется лампочек), свеча и спички (по движению пламени можно определить сквозняк из щелей и функционирование вентиляционных каналов), индикаторную отвертку, лампочки или небольшой электрический прибор для проверки розеток и цоколей. Возьмите маркер или кусочек мела, чтобы отмечать недочеты, а также включите камеру на телефоне, чтобы их сфотографировать.
Что проверять при приемке квартиры в новостройке
Специалист сразу же определит, какие недочеты могут быть у только что построенного жилья. Они делятся на существенные (такие, при которых проживать в квартире невозможно − отсутствие дверей, коммуникаций, отверстия в стенах, полу или потолке) и несущественные (при которых можно жить − царапины, сколы, ямы, бугры). Все они должны быть зафиксированы и устранены.
Квартира без отделки
Приемка квартиры в новостройке без отделки подразумевает, что в большинстве случаев жилье с черновой отделкой сдают, как правило, со стяжкой пола, установленными дверями, окнами, наличием коммуникаций, электричества и отопительной системы.
В квартире без отделки должны быть:
- ровные стены без щелей;
- потолок − без потеков и следов плесени;
- максимально ровный пол (если он со стяжкой);
- правильные разводки электричества;
- герметичные монтажные стыки и панельные швы;
- пол, стены и остекление балкона − без изъянов.
Площадь квартиры и размеры окон должны соответствовать цифрам в договоре. Они должны плотно закрываться и не иметь щелей. На поверхностях не должно быть конденсата или грибка, наличие которых свидетельствует о сырости в помещении, а значит, некачественную вентиляцию и изоляцию.
Каждую трубу стоит проверить, не подтекает ли она, удостовериться в исправности кранов, наличии заглушек на канализации, счетчиков горячей и холодной воды (сразу же следует зафиксировать их показания).
Квартира с отделкой
Прием квартиры в новостройке с отделкой подразумевает, что жильцы сразу же в нее въедут. В таких квартирах оборудованы коммуникации, разводка водо- и электроснабжения, окрашены поверхности, поклеены обои, установлены плинтусы, сантехника в кухне и санузле.
Каждая работа по отделке с описанием материалов указана в договоре. Задача клиента − проверить качество отделки, изучив каждый сантиметр жилья на присутствие дефектов. Необходимо тщательно осмотреть стены, пол, потолок, двери, окна, сантехнику. При обнаружении дефектов следует их фиксировать.
Как проводится приемка квартиры в новостройке
Людей, впервые столкнувшихся с покупкой жилья в новостройке, не может не волновать вопрос, как принимать квартиру у застройщика.
Принимать жилье желательно в светлое время суток, когда естественное освещение максимально яркое, но при себе нужно иметь фонарик, чтобы заглянуть в труднодоступные места.
Следует знать, что проверять при приемке квартиры в новостройке. В первичном жилье нужно осматривать все, начиная от двора и подъезда и заканчивая самым укромным уголком квартиры. Не каждому известно, что в течение 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию он находится на гарантии, а это значит, что можно требовать устранить имеющиеся и возникающие недостатки.
Сначала осматривают придомовую территорию: есть ли асфальт, бордюры, разбиты ли клумбы, размечены ли места для парковки с установкой знаков, имеется ли детская площадка, вывезен ли строительный мусор со двора и из подъезда.
Осмотр дома
О качестве жилья в целом свидетельствует состояние подъезда. Если там имеются трещины, отколота плитка, то и в квартире, вероятно, обнаружатся проблемы в виде перекошенных дверей, неправильно установленных стеклопакетов и т. д.
В ДДУ не всегда фиксируют отделку мест общего пользования. Например, если стены должны быть облицованы плиткой, а на деле они окрашены, претензии застройщику не предъявить. А найденные недочеты в виде болтающихся дверей и неплотно закрывающихся окон вполне можно устранить, как и плохо оштукатуренные неровные стены.
При наличии в доме лифта он должен соответствовать указанным в договоре параметрам, быть исправным и работать бесперебойно.
На этажах имеются электрические счетчики. Они должны быть качественными, хорошей сборки, с требуемым количеством автоматов для бесперебойной подачи напряжения и отсутствием проблем с электроснабжением.
Не лишним будет удостовериться в работоспособности и целостности счетчиков тепла. Если дом газифицирован, поинтересуйтесь порядком оформления договора на обслуживание.
Осмотр квартиры
Первое, на что нужно обратить внимание, − входная дверь, которую допустимо открывать как наружу, так и внутрь. Ее следует открыть и закрыть: у хорошей двери ручка нажимается без труда, замок не заедает, а звонок работает. Дверная коробка − ровная, не перекошенная (в приоткрытом состоянии остается на месте), без щелей (они должны быть заделаны монтажной пеной и заштукатурены).
План квартиры желательно распечатать и взять с собой. Измеряя площадь жилья, стоит учесть, что практически во всех случаях она не совпадает с указанной в ДДУ (может быть чуть больше или чуть меньше). Следует также знать, что длину и ширину измеряют на уровне пола вдоль стен, в общую площадь не включаются балкон и лоджия, а кадастровую площадь округляют до десятых.
Потолок в идеале ровный (его минимальная высота − 2,5 м), не имеет перепадов по высоте, стыков, трещин. Пол также ровный, а если квартира с чистовой отделкой, на нем предусмотрен ламинат или линолеум. Качество пола можно определить по звуку: если во всех уголках квартиры он одинаковый, значит, качество соответствует нормам.
Стены должны быть ровными, качественно оштукатуренными (лучше всего в эксплуатации гипсовая штукатурка).
Внимательно осмотрите окна, на стеклопакетах должны быть установлены ручки и уплотнители. Они закрываются, не оставляя промежутков и не болтаясь. С помощью зажигалки удостоверяются в герметичности: если огонь не отклоняется, значит, сквозняки не образуются. Стекла должны быть без царапин и загрязнений.
Большое внимание уделяют электричеству (розеткам и выключателям). Розетки должны располагаться на одном уровне, быть исправными, обязательно наличие заземления.
Проверка коммуникаций − один из важнейших этапов приемки квартиры. Менять водопровод или канализацию сразу после сдачи дома или ощущать проблемы в виде текущих труб не хочет никто. Сразу же обратите внимание, нет ли возле труб капель или луж, не скапливается ли на стояках влага (это свидетельствует о нарушении гидроизоляции).
Проверьте места прохождения труб и их прикрепления к стенам (они должны быть установлены строго вертикально), используя уровень для точного определения. Трубы и разветвления обычно установлены в 5–6 см от пола. Качественные запорные краны открываются и закрываются легко, без усилий. Стояки оборудованы счетчиками, паспорта на которые имеются у застройщика. Показания счетчиков сразу же нужно зафиксировать и вписать в акт приема-передачи.
Если в санузле есть полотенцесушитель, его не устанавливают вплотную к стене.
Отопительные радиаторы (с регулятором мощности) ставят в 2 см и дальше от стены, в 8 см от подоконника и на 7 см выше уровня пола.
Вентиляция должна функционировать как в квартирах с отделкой, так и без нее. Тягу можно проверить с помощью зажженной спички, поднеся ее к вентиляционной решетке. Отклоняющееся в сторону пламя указывает на отсутствие дефектов.
Что делать, если при приемке обнаружены недостатки
Выявленные дефекты заносят в акт, перечислив в нем каждый недостаток и указав наименование фирмы-застройщика, имя ее руководителя, адрес дома, номер квартиры, поставив дату и подписи – клиента и представителя застройщика. Один экземпляр акта остается у заказчика, второй передается застройщику, который должен устранить недочеты.
После того как недостатки будут ликвидированы, девелопер должен снова пригласить дольщика для сдачи проделанной работы. Граждане интересуются, можно ли не принимать новостройку. Специалисты считают, что можно – до тех пор, пока результаты по устранению недостатков не будут удовлетворять заказчика. При отсутствии новых претензий подписывается акт приема-передачи.
Чтобы приемка квартиры в новостройке не стала причиной головной боли для дольщика, следует грамотно ее организовать. Запись на осмотр объекта производится в течение недели после полученного от застройщика извещения. После записи в ближайшие 2 месяца нужно явиться на осмотр квартиры – самостоятельно или со специалистом, которого желательно пригласить из зарекомендовавшей себя строительной компании. С собой следует взять инструменты, которые помогут определить качество работы.
Проверяют объект тщательно, обращая внимание на двор и подъезд, а саму квартиру осматривают от дверного глазка до вентиляционной системы. Каждое нарушение застройщика вносится в дефектный акт. После устранения подписывается акт приема-передачи. Если все пройдет благополучно, вы станете счастливым обладателем квартиры в новостройке.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.
