Купля-продажа жилья или других помещений – наиболее распространённая форма сделок с недвижимостью. С ней сталкивается едва ли не каждый житель России, но не все отчётливо понимают, что процесс этот не самый простой. Подыскивая себе подходящее жильё или иное помещение, участок, покупатель обычно принимает во внимание характеристики объекта: расположение, метраж, коммуникации, инфраструктуру и пр. И мало кто задумывается о виде продажи квадратных метров. Но именно этот фактор часто оказывает наибольшее влияние на условия оформления договора, сроки совершения сделки, наличие возможных подводных камней.
В статье мы рассмотрим понятия и особенности прямых и альтернативных сделок с недвижимостью, их достоинства и недостатки, какие существуют риски.
Основные виды сделок с недвижимостью
Риелторы подразделяют куплю-продажу недвижимости на три вида: прямую (свободную), альтернативную и цепочку. Поэтому в большинстве случаев в объявлениях о продаже недвижимых объектов они указывают вид сделки. Они изначально дают покупателям понять, что имеется в виду.
На деле же рядовой обыватель далеко не всегда знает, что такое прямая продажа, в чём суть альтернативы, и что именно каждый вид значит для него лично.
Что означает каждый вид сделки с недвижимостью:
- Прямая (свободная) – самый простой способ перехода квадратных метров от одного собственника к другому. Один продаёт квартиру, а другой её покупает. Других участников нет.
- Альтернативная – в сделке участвуют несколько человек, каждый со своими претензиями. Например, первый продаёт трехкомнатную квартиру и покупает две однушки, второму нужна именно трёшка. Чтобы сделка состоялась, нужно найти ещё двух продавцов 1-комнатного жилья.
- Цепочка – несколько альтернативных сделок, которые должны быть заключены одновременно.
Все они совершенно законны, даже если одним из объектов сделки является, например, мастерская шиномонтажа, а другим – участок под дачное строительство.
Прямая или свободная сделка с недвижимостью
Эта форма оптимальна для случаев, когда продавцу не нужно сразу же покупать что-то взамен проданной недвижимости. Объект выставляется на продажу, покупатель платит деньги и приобретает право собственности. Все довольны. Не требуется участие третьих лиц, купли-продажи другой недвижимости.
Однако чтобы прямая сделка состоялась, необходимо соответствие объекта нескольким критериям одновременно.
Критерии:
- объект свободен на момент заключения сделки;
- если это жилое помещение, в нём официально не зарегистрированы жильцы;
- на момент подписания договора у продавца имеется другое место жительства, которое он указывает в документе;
- покупатель может сразу же занять помещение.
Рассмотрим пример свободной продажи жилья. Покупатель А. хочет купить квартиру у Б. Эта квартира пустая, в ней никто не проживает несколько лет и никто не зарегистрирован. Покупатель передаёт деньги продавцу. Сделка завершена.
Обратите внимание! Если на продаже стоит объект с обременением, это не влияет на тип сделки, то есть не делает её альтернативной. Например, жилье куплено по ипотечному кредиту, но на момент продажи долг банку ещё не погашен.
Преимущества и недостатки
Основные достоинства прямой сделки – её простота и скорость совершения. Задаток можно оформлять, а можно обойтись и без него.
Также приятно и то, что обе стороны практически ничем не рискуют: третьих участников нет, поэтому вероятность срыва сделки низкая.
Важно! Именно простота купли-продажи недвижимости по прямой сделке часто заставляет её участников отказаться от услуг риелторской компании. Однако есть немало нюансов, из-за которых сделка может не состояться. Учесть и проверить их может только профессионал.
Кроме сложностей с проверкой объекта, прямая сделка имеет следующие недостатки:
- Высокая стоимость жилья. Если покупатель готов немедленно выложить деньги за понравившуюся квартиру, никто не помешает продавцу завысить цену. С другой стороны, у людей нередко возникают ситуации, когда именно владельцу продаваемых квадратных метров деньги нужны немедленно. Тут уже покупатель имеет возможность сбить цену.
- Замаскированная альтернатива. Часто продавцы всего лишь имитируют свободную продажу жилья. На деле у них не только нет жилплощади, но они даже не начали подыскивать подходящий для себя вариант. В этом случае сделка затягивается на неопределённое время.
Безусловно, прямая сделка выглядит более привлекательно, чем альтернативная. Однако практика показывает, что «чистое» жильё встречается не так часто, как хотелось бы. Когда покупатель, настроенный на свободную покупку, вникает во все подробности, ему приходится либо искать себе другой вариант, либо соглашаться на ожидание альтернативы.
Альтернативная сделка с недвижимостью (альтернатива, цепочка)
Особенностью альтернативной (двойной, тройной и т. д.) сделки является конечная цель продавца: что он хочет получить в итоге. То есть он не просто продаёт свою недвижимость, но еще и приобретает что-то взамен – квартиру и дачный участок или жильё большей площади, или другие объекты.
Если при этом третий участник также имеет свою альтернативу, сделка приобретает форму цепочки. Все её звенья необходимо соединить.
Простой пример альтернативной сделки:
- Гражданин А. хочет купить 2-комнатную квартиру у гражданки Б.
- Гражданка Б. намерена продать свою двушку и купить новую квартиру, тоже из 2-х комнат, но большей площади у гражданина В. с доплатой.
- Квартира гражданина В. – в свободной продаже.
- В итоге гражданин А. передает деньги сразу гражданину В. Гражданка Б. доплачивает продавцу В. необходимую сумму.
На заметку! К альтернативной сделке относят и равноценный обмен жилья, когда собственники меняются квартирами, имеющими одинаковую стоимость. Фактически в этом случае передача денег не осуществляется, а производится лишь перерегистрация прав собственности.
В альтернативной сделке все участники процесса зависят друг от друга: первый продавец должен сначала получить деньги от покупателя, чтобы купить себе новое жильё. Одновременно второй продавец также нуждается в деньгах, ведь он не может освободить свой объект, пока не купит себе подходящий.
В самом простом случае альтернативная сделка подразумевает участие трёх сторон: покупателя, первого продавца и второго продавца. При этом первый продавец одновременно является и покупателем. Идеально, если второй продавец продаёт недвижимость по прямой сделке.
Важно! Альтернатива подразумевает, что все договоры между участниками подписываются одновременно. При этом у всех участников процесса должно быть оформлено право собственности на объекты сделки.
Преимущества и недостатки
Хотя альтернативная сделка – громоздкий процесс, тянущийся месяцами, если не годами, у него есть ряд преимуществ.
В чём достоинства альтернативы:
- Если предложение о продаже жилья содержит термин «альтернатива», высока вероятность того, что цепочка уже собрана хотя бы частично. То есть желаемое жильё перейдёт в собственность покупателя достаточно быстро.
- Если у продавца уже есть подходящий вариант для последующей покупки, у покупателя имеется неплохой шанс сбить цену.
- Юридическая чистота покупаемой недвижимости уже не вызывает сомнений: риелторы всех участников альтернативы проверили её несколько раз, ведь они не меньше своих клиентов заинтересованы в совершении сделки.
Тем не менее все, кто хоть раз столкнулся с альтернативой, справедливо считают, что такие сделки не только сложно реализовать. Они содержат гораздо больше рисков, и число подводных камней возрастает с ростом числа участников. И самая частая причина срыва альтернативы – кто-то из участников передумал продавать или покупать. И даже внесение задатка не является защитой от выхода кого-то из сделки.
Какие еще недостатки у альтернативной сделки:
- Сроки завершения сделки. Поиск подходящих вариантов для всех участников может растянуться на продолжительное время.
- Всем участникам придётся часто контактировать друг с другом.
- Высока вероятность сложностей с органами опеки: разрешение для собственников моложе 18 лет действительно только 15 дней. Если сделка затягивается, документ приходится неоднократно возобновлять.
- Несогласованность действий участников альтернативы, и чем их больше, тем вероятность нестыковок выше.
Случается также, что бывшие собственники оказываются не готовыми к выезду, даже если срок, оговоренный законодательством, уже истёк. Тогда новому владельцу жилья приходится прибегать к принудительным мерам.
Альтернативная продажа недвижимости при всех её сложностях встречается гораздо чаще. По данным экспертов ЦИАН, доля альтернативы на рынке вторичной недвижимости находится в диапазоне 60–70%. Чтобы грамотно реализовать сложную цепочку, её участникам лучше воспользоваться услугами риелторов. Профессионалы досконально проверят каждый объект, подберут оптимальные для всех сторон варианты, обеспечат юридическую чистоту сделки.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.