Альтернативная купля-продажа квартиры: как проходит, риски, налоги

Альтернативная купля-продажа – это сложная сделка, при которой человек продают свою квартиру и тут же покупает новую. Регистрация обоих договоров в этом случае происходит одновременно. Такая сделка имеет определенные риски и тонкости, с которыми лучше ознакомиться заранее.

В статье мы рассмотрим понятие альтернативной сделки с недвижимостью, какие варианты бывают, плюсы и подводные камни, этапы процедуры, как платить налоги.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка предполагает одновременную продажу и покупку квартиры одним человеком. Она актуальна для тех, кто решил сменить условия проживания. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет въехать в квартиру сразу, не тратя деньги на съем временного жилья. В такой сделке участвуют сразу несколько людей. Передача денег при этом будет осуществляться через банковскую ячейку или расчетный счет.

В цепочке альтернативной сделки участвуют сразу несколько сторон:

• продавец-покупатель, фигурирующий сразу в двух договорах купли-продажи;
• покупатель – лицо, приобретающее жилье у продавца-покупателя;
• продавец – человек, у которого покупает недвижимость продавец-покупатель.

В законодательстве РФ понятие «альтернативная сделка» не используется. Оно получило распространение среди агентов по недвижимости. При проведении альтернативной сделки заключаются два разных договора купли-продажи. Главное отличие от обычной сделки – присутствие пункта, в котором прописано, что вторая сделка может быть зарегистрирована только в том случае, если пройдет регистрация первой. Иными словами, человек не сможет купить новое жилье, если у него не получилось продать старое.

Редко бывает, что приобретаемая недвижимость обходится по такой же цене, как и продаваемая. Именно поэтому продавец должен внести доплату или забрать остаток денежных средств. Такие сделки считаются сложными, поэтому к ним часто привлекают риелторов.

Виды альтернативных сделок

Принцип проведения альтернативной сделки напрямую зависит от ее разновидности.

Выделяют следующие виды альтернативных сделок:

1. Разъезд или съезд – сделка, предусматривающая обмен одной квартиры большей площади на несколько маленьких или, наоборот, несколько маленьких на одну большую. В такой сделке часто участвуют члены одной семьи.
2. Сделка с равноценным обменом. Предполагает, что обе квартиры имеют одинаковую стоимость. Передача денег в этом случае не осуществляется.
3. Сделка с доплатой. Проводится в том случае, если квартиры имеют разную стоимость. Человек, приобретающий жилье, вносит доплату. Такой вариант сделки считается более распространенным.

Кому подходит альтернативная сделка

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры актуальна для тех, кто хочет сменить условия проживания, например при необходимости увеличения жилплощади. Члены одной семьи могут прибегнуть к альтернативной сделке для размена одной большой квартиры на несколько маленьких. Считается, что такой шаг избавит от риска изменения курса валют или цен на недвижимость.

Могут ли стороны сделки находиться в разных городах

Наиболее сложной альтернативная сделка будет в том случае, если стороны находятся в разных городах. Пакет документов в Росреестр нужно подавать одновременно, в конкретное учреждение. В день подачи должны присутствовать как минимум три стороны сделки. Исключение составляют случаи, когда интересы одной из сторон представляет доверенное лицо или процедура осуществляется с привлечением юристов и нотариусов.

Преимущества альтернативной сделки

Согласно статистике, процент совершения альтернативных сделок за последние годы увеличился с 35% до 50%. Это обусловлено нестабильными ценами на недвижимость. Люди боятся, что продав свое жилье, они не успеют найти подходящий вариант до очередного скачка цен. Помимо этого, в рамках альтернативной сделки можно купить недвижимость по более привлекательной цене, так как ее участники охотно идут на уступки.

К главным преимуществам альтернативных сделок можно отнести:

• возможность быстро въехать в новое жилье;
• документы по сделкам подаются в один день;
• страховка от внезапного повышения цены;
• возможность купить квартиру по выгодной цене.

Риски альтернативной сделки

Альтернативная сделка гораздо сложнее классической купли-продажи квартиры. Именно поэтому и риски при ее заключении значительно выше. В наиболее рискованном положении находится покупатель, который решил купить альтернативную квартиру.

Риски при альтернативной продаже квартиры:

1. Действия все участников сделки должны быть согласованы. Если одна из сторон затянет с подачей документов, пострадают и остальные.
2. Если продавец-покупатель не нашел подходящую квартиру для покупки, он вправе отказаться от исполнения условий договора. Из-за срыва сделки покупатель потеряет свое время.
3. Если планируется сделка с равноценным обменом, то повышение стоимости одной квартиры обернется синхронным увеличением цены второго жилья. Покупатель в цепочке считается наиболее уязвимым звеном. Для него цена зависит не только от продавца-покупателя, но и от других участников сделки.
4. Несмотря на одновременную подачу документов, каждая сделка рассматривается Росреестром отдельно. Если пройдет регистрация только одной сделки, придется совершить ряд манипуляций, чтобы ее отменить. Сторонам придется обращаться в суд или подавать заявление о приостановке регистрации права собственности.

Как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Для покупателя и продавца альтернативная сделка будет выглядеть как обычная купля-продажа. Главный нюанс – необходимость прийти к единому мнению относительно дня проведения сделки. Нужно, чтобы на ней присутствовали все стороны.

Схема альтернативной сделки с недвижимостью:

1. При размещении объявления о продаже нужно указать, что сделка будет альтернативной.
2. Когда будет найдена квартира для покупки, необходимо проверить ее на юридическую чистоту. Справка из ЕГРН покажет количество собственников, а также наличие или отсутствие обременений. Чтобы узнать, кто прописан в квартире, нужно запросить выписку из домовой книги. Ее можно взять у управляющей компании или в паспортном столе. Аналогичный пакет документов следует предоставить для покупателя квартиры.
3. На следующем этапе нужно выбрать форму расчета. В большинстве случаев участники альтернативной сделки выбирают перечисление денег на расчетный счет или расчет через банковскую ячейку. Доступ к деньгам у всех сторон появится только после регистрации сделки.
4. Когда стороны придут к единому соглашению, нужно подписать предварительный договор. В нем следует указать данные о каждой стороне сделки, условия проведения оплаты и сведения о недвижимости.
5. Для заключения договоров купли-продажи лучше обратиться к юристу или нотариусу. Их необходимо подписать в один день, на этапе сдачи документов в Росреестр.
6. Вместе с договорами о купли-продажи необходимы паспорта всех участников сделки, кадастровые паспорта, справки из ЕГРН, квитанции оп уплате госпошлины и заявления на регистрацию сделки. Максимальный срок рассмотрения документов в Росреестре составляет 10 дней.
7. В назначенный день нужно прийти за выпиской из ЕГРН, которая считается главным документом, подтверждающим право владения недвижимостью.

Особенности альтернативной сделки с ипотекой

При проведении альтернативной сделки с ипотекой ситуация усложняется появлением нового участника в цепочке – банка. В дальнейшем одна из квартир, фигурирующих в сделке, будет находиться у него в залоге. Прежде чем одобрить ипотеку, банк проверяет чистоту сделки. Он может проанализировать документы и остальных звеньев цепочки. Если он обнаружит что-то подозрительное, в выдаче ипотеки может быть отказано.

Если продается квартира, которая изначально бралась в ипотеку, нужно получить разрешение на продажу от банка. Покупатель в этом случае должен переоформить ипотеку на себя. Важно, чтобы обе ипотеки были оформлены в одном банке. В противном случае сделка не состоится. Если ипотека нужна для покупки новой недвижимости, документы в банк лучше подавать заранее.

Налоги при альтернативной сделке

Существует ошибочное мнение относительно того, что налоги при заключении альтернативной сделки платить не нужно. Согласно российскому законодательству, сделки в цепочки не связаны между собой. В каждой из них продавец должен заплатить налог, равный 13% от общей суммы. Исключением считаются случаи владения недвижимостью 3–5 лет.

После участия в альтернативной сделке ее участники могут вернуть налоговый вычет. Для этого нужно иметь официальное место работы и регулярно платить налоги. По закону можно вернуть не более 260 тыс. рублей.

Альтернативная сделка поможет сэкономить время и деньги в тех случаях, когда нужно быстро обменять одно жилье на другое. Наиболее ощутимые риски она представляет для покупателя и продавца. Человек, который одновременно участвует в двух сделках, находится в наиболее выгодном положении.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.