При продаже квартиры возникает много вопросов о налогообложении:
- Когда нужно платить налог с продажи квартиры?
- Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги?
- Когда минимальный срок владения квартирой составляет 5 лет, а когда 3 года?
- Как рассчитать срок владения?
- Как рассчитать сумму налога?
Законодательство переменчиво, поэтому при принятии решения о реализации имущества следует задуматься о возможной налоговой нагрузке.
Ниже я попыталась доступно и на примерах ответить на распространенные вопросы граждан о налогах при продаже недвижимости.
- Какой налог подлежит уплате при продаже квартиры?
Если недвижимость находилась в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, то после продажи недвижимости нужно заплатить налог на доходы.
При этом, если недвижимость использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности, то налог подлежит взысканию вне зависимости от срока владения (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
- Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги?
Под сроком владения понимается период, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика.
В зависимости от продолжительности срока владения недвижимостью на дату её продажи решается вопрос об обязанности продавца платить подоходный налог.
Если недвижимость реализована до истечения минимального предельного срока владения, то налогоплательщик обязан произвести уплату налога на доходы. Если же недвижимость реализована после истечения минимального предельного срока владения, то налог уплате не подлежит ( абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
- Когда минимальный срок владения квартирой составляет 5 лет, а когда 3 года?
Ранее минимальный предельный срок владения недвижимостью составлял 3 года: т.е. если продавец на дату реализации недвижимости владел им менее трех лет, то он должен был заплатить налог, а если срок владения превышал 3 года- налог уплате не подлежал.
В 2014 году в налоговое законодательство были внесены изменения, которые увеличили минимальный предельный срок владения до 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Однако, есть 4 исключения, по которым данный срок так и остался 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
1) если право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в наследство или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (супруга, родителя, ребенка, внука, бабушки или дедушки, брата или сестры).
2) если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) если право собственности на объект недвижимого имущества получено на основании договора ренты;
4) если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату продажи жилого помещения не находится иного жилого помещения. При этом, продаваемая квартира считается единственной и в том случае, если иное жилье имеется, но приобретено оно в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.
К примеру, если семья, имеющая единственное жилье, улучшит свои жилищные условия, приобретя новую квартиру, то при продаже старой квартиры в течение 3 месяцев предельный срок владения будет приравниваться к 3 годам.
Таким образом, по общему правилу продать недвижимость без налога можно через 5 лет владения, но если человек получил недвижимость в дар от члена семьи, в порядке приватизации, по договору ренты или не имеет иного жилья на дату продажи квартиры, то он может ее продать без уплаты налога через 3 года владения.
- Как рассчитать срок владения?
Срок владения исчисляется с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на недвижимость (Письмо Минфина России от 25.11.2020 N 03-04-07/102826).
Но также есть исключения. К примеру, если квартира в Москве предоставлена налогоплательщику по программе реновации, то в срок владения включается и период владения изъятой квартирой (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Или, если право на квартиру приобретено в строящемся объекте, например, по договору долевого участия в строительстве, то срок владения подлежит исчислению с даты оплаты цены договора застройщику или даты оплаты цены договора уступки права требования (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
- Как рассчитать сумму налога?
Размер налоговой ставки зависит от статуса налогоплательщика. Если налогоплательщик является гражданином России, то ставка подоходного налога равна 13% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Для нерезидентов ставка равна 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
При этом, важно помнить, что налог рассчитывается не с цены продажи квартиры, а с т.н. налоговой базы, под которой понимается цена продажи, уменьшенная на суммы имущественных налоговых вычетов или фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
К примеру, если гражданин приобрел квартиру за 5 миллионов рублей, которую решил продать через год за 6 миллионов рублей, тог налог будет равен 130 тысячам рублей из расчета: (6 млн. руб. – 5 млн.руб.) х 13 %.
Если же собственник не нёс расходов на приобретение недвижимости, например, если получил её в дар, то он должен уменьшить цену продажи на имущественные налоговые вычеты.
Их размер варьируется от вида имущества:
- если продаётся жилое помещение или земельный участок, то для расчета налога цену продажи нужно уменьшить на 1 миллион рублей;
- если продаётся иная недвижимость (нежилые помещения), то для расчета налога цену продажи нужно уменьшить на 250 тысяч рублей.
К примеру, если человеку была подарена квартира, которую он через 2 года продал за 3 миллиона рублей, то он должен будет заплатить налог в размере 260 000 рублей из расчёта (3 млн. – 1млн.) х 13%.
Исходя из данных особенностей исчисления налога, люди часто занижают указываемую в договоре цену недвижимости с целью снижения налогообложения: до сих пор на рынке встречается масса договоров о продаже недвижимости с указанием символической цены в размере 1 миллиона.
Однако, государство с этим борется с помощью кадастровой стоимости. Если цена продажи, указанная в договоре, оказывается меньше значения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, государство будет брать в расчет именно данные о кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Например, если человеку была подарена квартира с кадастровой стоимостью 2 миллиона рублей, которую он через 2 года решил продать, указав в договоре цену 1 миллион рублей, то он всё равно должен будет заплатить налог в размере 52 000 рублей из расчета (2 млн. х 0, 7 – 1 млн.) х 13%.