Приобретение квартиры в новостройке на основании договора долевого участия для многих россиян часто становится оптимальным вариантом. Хотя многих привлекает сравнительно невысокая стоимость строящегося жилья – до 30% ниже готового, в памяти покупателей живы регулярные скандалы, когда застройщик «кидает» будущих новосёлов. В значительной степени такие риски снижают использование счетов эскроу.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о применении эскроу в покупке недвижимости, какие плюсы и подводные камни имеются, пошаговая инструкция по покупке квартиры и получении ипотеки через эскроу.
Что такое эскроу-счета для покупки жилья
Счёт эскроу (от английского escrow – контракт, депонирование, условное депонирование) – специальный счёт в банке для осуществления финансовых расчётов между дольщиком и застройщиком. Причём деньги, которые вносит покупатель, сразу же замораживаются (депонируются) на счету застройщика до того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию в договорные сроки.
Нововведения в порядке заключения договора долевого участия в строительстве начались ещё в 2018 г. После «обкатки» они были закреплены поправками в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 412-ФЗ от 30.12.2004 г. Девелоперы, или застройщики, перешли на новую форму привлечения средств. Долевое финансовое участие законодательно заменено проектным финансированием с использованием эскроу-счетов.
Новшество обеспечивает безопасность вложенных средств граждан и предупреждает недобросовестность застройщиков. Иными словами, дольщик всегда получит свои деньги обратно, если девелопер срывает сроки строительства, замораживает его или становится банкротом. Таким образом гарантируется финансовая безопасность покупателя и защищаются его интересы.
Плюсы и минусы эскроу-счета при покупке квартиры
Прежде чем обсудить плюсы и минусы эскроу, напомним причины, по которым люди покупают жильё ещё на стадии его строительства – по договору долевого участия (ДДУ).
Плюсы ДДУ:
- Снижается риск двойной продажи одной и той же квартиры. Договор регистрируется в Росреестре – Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии.
- Строительство объекта начинается только после согласования и получения правоустанавливающей документации и проекта.
- Застройщик не имеет права изменить планировку квартиры, её площадь и номер.
Но главной «приманкой» служит возможность приобрести новое жильё по цене ниже рыночной на 20–30%: стоимость 1 кв. м на стадии фундамента меньше, чем если эти квадратные метры покупать в строящемся доме, а тем более – сданном в эксплуатацию.
Использование счёта эскроу даёт дольщику дополнительные преимущества – гарантии, закреплённые законодательно.
Плюсы эскроу для покупателя:
- Финансовая безопасность сделки. Застройщик получит деньги клиента только после введения дома в эксплуатацию и получения первого права собственности. Если срок сдачи будет задержан на 6 месяцев, дольщик вправе потребовать свои деньги обратно.
- Банк в этом случае является содевелопером проекта, а потому он тщательно снижает собственные риски. Проверка застройщика и устойчивости финансовой модели проекта – обязательная процедура, без которой финансовая организация не выдаст кредит на строительство.
- Темпы строительства не зависят от успешности продаж жилья в данном доме и от объёма средств, поступающих от дольщиков. Сезонные колебания спроса на жильё также не оказывают влияния на скорость возведения здания.
- Банкам категорически невыгодно держать на балансе долгострой или незавершённое строительство. Получается, что у банка и дольщиков есть общий интерес – сдача дома в установленный документацией срок. А финансовые организации имеют гораздо больше возможностей воздействия на застройщика, вплоть до его смены. Поэтому у покупателей есть гарантия, что новое жильё они получат в срок или с оправданной с точки зрения закона задержкой.
- Эскроу-счета позволяют приобрести квартиру в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ», то есть с использованием субсидии.
Интересно также и то, что сотрудничество банка и застройщика может стать базой для снижения процентной ставки по ипотеке. Например, Сбербанк выдаёт кредит под 1%, если клиент покупает жильё в новостройке у застройщика, аккредитованного в Сбере.
Но эскроу – это не только плюсы. Некоторые особенности проектного финансирования могут не понравиться дольщикам.
Недостатки эскроу:
- Застройщик ведёт строительство на заёмные деньги. Выплаты, связанные с кредитом, могут увеличить стоимость жилья.
- Объём возвращаемых средств лимитирован: не более 10 000 000 руб. То есть для крупных городов, таких как Москва или Санкт-Петербург, потери клиента не всегда будут компенсированы полностью.
- Деньги на эскроу заморожены, то есть на них не начисляются никакие проценты. И если случится, что в установленный срок дом оказался недостроенным, то дольщик не сможет купить равноценное жильё: квадратные метры за этот период подорожали.
- Деньги клиенту возвращают только с эскроу. Если для приобретения жилья дольщик брал ипотечный кредит, проценты, уплаченные банку, ему возвращены не будут.
Тем не менее перечисленные минусы не особенно влияют на решение покупателей жилья по ДДУ. Московское отделение Росреестра зафиксировало трёхкратный рост продаж недвижимости, в том числе коммерческого назначения, с использованием эскроу в январе – сентябре 2021 года по отношению к тому же периоду 2020 года.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Первые шаги застройщика в начале строительства – подготовка проектной документации и выбор банка, который будет финансировать объект до подписания акта о сдаче объекта в эксплуатацию. И только в этом банке дольщики открывают свои эскроу-счета.
Мелкие банки обычно не заключают кредитные договоры со строительными организациями на строительство многоквартирных домов. Поэтому лидерами по открытию эскроу являются крупные организации.
Осенью 2021 года в топ-30 вошли следующие банки:
- ПАО «Сбербанк»;
- ПАО «Банк ВТБ»;
- ПАО «Банк «ФК Открытие»;
- АО «Россельхозбанк»;
- АО «Альфабанк»;
- ПАО «Совкомбанк»;
- АО «Райффайзенбанк».
Кроме этих гигантов рынка финансовых услуг, с эскроу-счетами работают и другие банки федерального и регионального уровня. Их полный перечень публикует официальный сайт Центрального банка России.
Чтобы открыть эскроу-счёт, дольщик предоставляет в банк, который финансирует строительство, паспорт и договор долевого участия в строительстве. Последний документ должен быть подписан обеими сторонами. Текст ДДУ обязательно должен содержать пункт о порядке расчётов между продавцом и покупателем – через эскроу.
Как купить квартиру через эскроу-счет
Несмотря на кажущиеся трудности, приобретение жилья в новостройке через эскроу – довольно простая процедура.
Порядок покупки квартиры через счёт эскроу:
- Застройщик получает разрешение на строительство на основании проектно-сметной документации и открывает в выбранном банке специальный расчётный счёт.
- Покупатель подписывает ДДУ.
- Банк, девелопер и дольщик заключают трёхсторонний договор о создании эскроу-счёта.
- Банк открывает эскроу для покупателя.
- ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.
- Покупатель вносит средства на свой эскроу-счёт.
- Все вложенные деньги хранятся в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит все условия ДДУ.
- Объект вводится в эксплуатацию.
- Банк переводит все средства с эскроу на банковский счёт девелопера.
- Покупатель оформляет право собственности на квартиру.
На заметку! Для дольщиков открытие эскроу происходит бесплатно. Кроме того, они могут быть уверены, что на эти средства не будет наложен арест из-за долгов по налогам или штрафам.
Как оформить ипотеку с помощью эскроу
Оформление ипотечного кредита при использования счета эскроу мало отличается от обычной схемы кредитования. Вся разница состоит в том, что банк-кредитор перечисляет деньги на эскроу-счёт покупателя. А возврат заёмных средств дольщик производит по стандартной схеме.
Эксперты подтверждают, что вовсе не обязательно брать ипотеку в том же банке, где открыт эскроу. Однако некоторые организации уже ищут способы привлечь клиентов на выгодных условиях кредитования. Пример тому – Сбербанк, который уже в ноябре 2019 года запустил комплексную программу для застройщиков и дольщиков. При наличии эскроу-счета покупатель может получить кредит с процентной ставкой от 1%. Пока это новшество касается тех, кто участвует в программе льготной семейной ипотеки.
Возможно, в недалёком будущем пониженная процентная ставка будет распространена и на других дольщиков, а к Сберу присоединятся и другие банки.
Рост популярности эскроу-счетов у населения обусловлен прежде всего гарантией возврата денег покупателям, когда застройщик не выполняет свои обязательства. Первые итоги нового принципа финансирования строительства показали, что с рынка ушла часть небольших компаний, для которых были характерны долгострой и некачественное строительство.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.