Приобрести квартиру сегодня для многих достаточно непросто в финансовом плане, особенно если жилье находится в новостройке. Его стоимость на рынке недвижимости высока, и в такой ситуации выручает ипотечное кредитование. Существует определенная последовательность покупки квартиры в ипотеку в новостройке.
В статье мы рассмотрим особенности получения ипотеки для покупки квартиры на первичном рынке, рекомендации по выбору банка и оценке условий, пошаговая инструкция по оформлению ипотеки.
Выбор банка для получения ипотеки на новостройку
Участниками сделки с недвижимостью на первичном рынке являются несколько сторон: продавец, покупатель и банк. К выбору банковского учреждения следует подойти крайне ответственно, опираясь на такие параметры, как надежность, приемлемые условия, процент по ипотеке и размер первого взноса.
Рассмотрим порядок покупки квартиры в новостройке в потеку. Главную роль при выборе играет надежность банка, однако некоторые клиенты путают понятие надежности с известностью и выбирают крупных игроков рынка, чьи названия у всех на слуху. Даже если на одной чаше весов лежит более низкая процентная ставка по кредиту, а на другой − «громкое имя», перевес будет в пользу известности.
Значительная часть потенциальных заемщиков собирает сведения о том или ином банке на профильных сайтах, форумах, в социальных сетях, где зарегистрированы те, кто уже взял ипотечный кредит. Обеспокоенность должны вызвать негативные отзывы клиентов, особенно если их много.
В условиях жесткой конкуренции большинство банков предлагают в основном стандартный набор продуктов с одинаковыми ставками и условиями. Чтобы выбиться в лидеры в этой упорной борьбе, им приходится опережать остальных игроков и заботиться о собственной репутации.
Приемлемые условия – это прежде всего удобство обслуживания кредита, то есть широкий спектр дополнительных услуг, удобных для заемщика.
К ним относятся:
- СМС-рассылки о дате и сумме платежа;
- возможность внесения платежей или частично-досрочного погашения кредита через интернет-банк или колл-центр;
- удобный интерфейс в личном кабинете на сайте учреждения;
- быстрая обратная связь с консультантами банка.
Для многих заемщиков важна возможность быстро дозвониться на телефон горячей линии или специалисту банка, который может сразу же дать нужную консультацию без ожидания на линии и переключения звонков между сотрудниками.
Нередко решающим фактором при выборе банка становится непосредственная близость учреждения к месту проживания заемщика, ведь жители мегаполиса постоянно спешат и ценят каждую минуту.
Если условия обслуживания практически не отличаются, стоит обратить внимание на процентную ставку. Одни банки предлагают 9% годовых, другие – 11%, третьи – 16%. Заемщики ориентируются на заявленный размер, предполагая, что при минимальной цифре небольшой будет и итоговая переплата, а также ежемесячные обязательные платежи. Но минимальную процентную ставку могут получить далеко не все обратившиеся за займом: некоторые банки выдвигают ряд требований к сумме первоначального взноса, форме подтверждения доходов, кредитным срокам или положительной кредитной истории именно в данном банковском учреждении. Кто-то использует акции, например, снижение ставки на 0,25%, если сделка состоится в течение месяца с момента ее одобрения.
Также банками предусмотрены обязательные и опционные дополнительные расходы, связанные с оформлением кредита. К примеру, для меньшей ставки необходимо внести комиссионные в размере 1–4%, оформить страхование жизни и потери трудоспособности. При отказе клиента страховаться ставка по кредиту может увеличиться.
Некоторые банки выдвигают требования и к квартирам, на которые выдают кредитные средства. Если вы еще не определились, где будете приобретать жилье, требования могут показаться не принципиальными. Иначе вам придется искать его в соответствии с условиями банка.
Оценка условий ипотеки на квартиру в новом доме
Ипотека предполагает некоторый риск как для заемщика, так и для банка. Ее могут одобрить не всем. Если человек не соответствует критериям банковского учреждения, ему откажут в займе.
Основные условия, предъявляемые банком к заемщику:
- Гражданство Российской Федерации.
- Возраст не младше 18 и не старше 75 лет (на момент полного погашения займа).
- Отличная кредитная история без просрочек по другим кредитам и непогашенных долгов.
- Стабильный доход, дающий возможность регулярного внесения платежей.
Некоторым банкам важно, чтобы человек был трудоустроен, причем учитывается трудовой стаж (для одних достаточно 3 месяцев, другие требуют 1 год и более). Принимают во внимание и размер заработной платы. Как правило, он должен на 40% и более превышать сумму ежемесячных платежей.
О платежеспособности клиента свидетельствует и предоставление им первоначального взноса по кредиту. Наиболее оптимальный вариант − 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Это рекомендованная Центральным банком Российской Федерации сумма, считающаяся самой удобной и выгодной для клиента. При приобретении жилья в новостройке первоначальный взнос является обязательным платежом, без которого ипотека невозможна.
Преимущества имеют молодые семьи с маленькими детьми, которым государство предоставило возможность использовать для приобретения жилья в ипотеку материнский капитал.
Способы покупки квартиры в строящемся доме
Приобрести жилье на этапе строительства можно двумя способами: по договору купли-продажи и договору долевого участия (ДДУ).
Договор купли-продажи заключается от нескольких недель до нескольких месяцев, но его особенность в том, что документы оформляются после сдачи жилья в эксплуатацию.
Жилье в строящемся доме можно приобрести по ДДУ. В таком случае сумма покупки квартиры от застройщика в ипотеку выйдет дешевле, но придется ждать несколько лет, пока будет возводиться здание. В договоре прописывают стоимость жилья, сроки передачи его дольщику и другие условия.
Дольщиков защищает действующее законодательство. Федеральный закон предусматривает возможность выплаты неустойки при задержке сроков передачи жилья, а закон о защите прав потребителей дает право на возмещение причиненного дольщику морального ущерба.
ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если недобросовестный дольщик захочет продать жилье повторно, он не сможет этого сделать. А при нарушениях со стороны застройщика дольщик вправе потребовать выплату неустойки или возвращения вложенных средств, порядок которой определен федеральным законом.
На приобретенную по ДДУ квартиру распространяется 5-летняя гарантия устранения строительных недоделок, предусмотренная ФЗ (5 лет на собственно объект − его несущие конструкции, стены, кровлю и т. д., и не менее 3 лет на коммуникации − лифты, технологическое оборудование).
Перед покупкой жилья в строящемся здании не лишней будет проверка надежности застройщика. Сначала следует ознакомиться с реализованными им проектами, выяснить, соблюдались ли ими сроки ввода в эксплуатацию, узнать, сколько времени работает фирма и каков объем застройки.
Информацию о застройщиках и строительных объектах можно получить в Единой информационной системе жилищного строительства. В ЕИСЖ имеются сведения о проектной, разрешительной, земельной документации. Данные о застройщике также есть на сайтах ФНС и наш.дом.рф.
О надежности застройщика будет свидетельствовать и его партнерство с авторитетными банковскими организациями.
Что должно быть у строительной компании:
- разрешение на возведение объекта;
- проектная декларация;
- документы на участок земли.
Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке
Покупка должна быть оформлена через эскроу-счет, то есть оплату за услугу вторая сторона сделки получит только после выполнения обязательств.
При заключении ДДУ указывают:
- Ф. И. О. и паспортные данные покупателя.
- Стоимость квартиры.
- Строительный адрес жилья.
- Его площадь.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Срок гарантии от застройщика.
- Обязанность покупателя внести средства на эскроу-счет.
- Реквизиты банковской организации, на которые будут перечисляться деньги.
К документу прикладывают план помещения и фиксируют ведение расчетов (например, когда после сдачи дома площадь квартиры окажется больше или меньше обозначенной в договоре).
Если застройщик занимается и отделкой квартиры, к договору добавляется приложение, в котором обозначены виды отделки, перечень работ и использованных материалов.
При процедуре покупки новостройки в ипотеку кроме ДДУ составляют еще и договор кредитования. В первом документе обязательно указывают, что покупка оплачивается с привлечением займа.
Клиент ставит подпись под договором кредитования, оплачивает первый взнос, а затем эти средства вместе с кредитом перечисляются на счет застройщика. Клиенту вручают подписанное платежное поручение, после чего заключается ДДУ.
Оба договора регистрируются, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки. Списание средств с ипотечного счета происходит только после регистрации договора долевого участия.
В случае если заемщик не сумеет выплатить кредит, права на квартиру переходят к банковскому учреждению.
Может возникнуть ситуация, когда до завершения строительства квартиру перепродадут другому лицу. В таком случае оформляют сделку по переуступке прав: до подписания акта приема-передачи составляют соглашение, по которому новый дольщик полностью берет на себя права и обязанности по имеющемуся ДДУ. Однако без ведома и согласия застройщика переуступка прав по ДДУ невозможна. Покупатель обязан уведомить девелопера о переуступке прав, и в ряде случаев за переуступку с покупателя взимают комиссионные (они составляют в среднем 1−2% от суммы сделки). Потребуется и согласие банка, выдавшего кредит. Без его разрешения сделка по продаже жилья, если ее захочет оформить заемщик, может быть признана недействительной.
Кредитный договор с банком заключают после одобрения ипотеки. С кредитором следует обсудить заранее возможность досрочного закрытия кредита, изменения кредитной ставки и график внесения платежей.
После сдачи жилья в эксплуатацию заемщику следует внимательно отнестись к приемке квартиры в соответствии с дефектным актом. При обнаруженных недостатках фирма-застройщик обязана их исправить. Во избежание недоразумений необходимо заранее составить пошаговый план приемки всех помещений.
Получив документ о приобретении квартиры, следует посетить МФЦ для нотариального заверения права собственности. Когда регистрация о переходе прав поступит в Росреестр, в документы владельца жилья будет внесена пометка о том, что оно находится в залоге (до того момента, пока заемщик не выплатит всю сумму кредита). Кроме того, от собственника жилья потребуют застраховать недвижимость.
Приобретая квартиру на этапе строительства жилья, можно существенно сэкономить, поскольку цена возводимого объекта на 10−30% ниже, чем у готового. Однако собственником недвижимости заемщик становится не сразу, с ним заключат кредитный договор и договор долевого участия. Переоформление квартиры возможно лишь после сдачи объекта в эксплуатацию.
Для банка, заключающего договор на ипотеку, тоже существуют определенные риски. Например, вероятность, что дом не будет достроен. Поэтому банк проверяет надежность фирмы-застройщика, оценивает ведение строительства.
Стоит ли сейчас покупать новостройку в ипотеку? Таким вопросом задаются многие россияне. Следует отметить, что программа ипотечного кредитования новостроек очень популярна в России и пользуется повышенным спросом у молодых семей. Цена на квадратные метры такого жилья существенно ниже, а рассрочка дается на много лет за сравнительно невысокие проценты.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.