Как купить квартиру в ипотеку: правила, порядок действий

Брать или не брать? Этим вопросом задаются люди, которые планируют купить квартиру в ипотеку. Такая сделка – шанс начать новую жизнь и обзавестись жильем, на которое нет полной суммы. Ипотека решает проблемы с жильем, но создает финансовые сложности.

В статье мы рассмотрим, что важно знать о получении ипотеки на покупку квартиры, требования, этапы и сроки процедуры.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку: плюсы и минусы

Перед тем как заключать соглашение с банком, человек должен понимать: ипотека берется не от лучшей жизни. Она позволяет людям, которые не располагают нужными деньгами, в короткие сроки обзавестись жильем. В свою очередь, банковский клиент доплачивает процент от ипотечной суммы.

Ипотечная схема: банк дает клиенту деньги, а тот покупает на них жилье с обременением. После передачи средств у заемщика появляются финансовые обязательства – своевременно погасить кредит. В противном случае банк может продать квартиру, чтобы решить вопрос с задолженностью.

Перед тем как брать ипотеку, нужно знать обо всех ее сторонах – хороших и плохих. Человек должен ответить на вопрос: «Выгодно ли мне брать ипотеку на таких условиях? Могу ли я найти более выгодный, альтернативный вариант?».

Преимущества ипотеки:

1. Решение проблем с жильем. Банк берет на себя финансовые обязательства, и его клиент может обзавестись собственной квартирой или домом. Например, семья годами кочует из одной съемной квартиры в другую. Она отдает часть зарплаты, но проблему отсутствия жилья не решает. Или другой вариант: семья 10–15 лет откладывает накопления, чтобы купить собственную квартиру. Собрав нужную сумму, она узнает, что деньги обесценились, а на рынке недвижимости цены поднялись вдвое. В этих случаях ипотека позволяет клиенту получить собственное жилье, не переплачивая за съемные квадратные метры.
2. Экономия денег. Заемщики могут прилично сэкономить, если попадут в особую категорию граждан – молодые семьи, военные. Для таких клиентов банк предоставляет льготы – пониженные процентные ставки, субсидии на расходы. Как показывает практика, ипотека в долгосрочной перспективе оказывается выгоднее съемного жилья. Кроме того, часть суммы можно покрыть материнским капиталом или возвращенными налоговыми вычетами.
3. Инвестиции. Ипотека – выгодное капиталовложение: купленная недвижимость не теряет своей ценности и может быть продана за приличные деньги. Жилплощадь в кредит часто используется для сдачи имущества – на этом тоже можно заработать.

Ипотека может рассматриваться и с невыгодной точки зрения для заемщика.

Недостатки ипотеки:

1. «Невкусная» цена. Высокий заем – главная причина, по которой россияне отказываются от ипотеки. Государство стимулирует финансовые учреждения снижать стоимость ипотеки, но пока этого недостаточно. Как показывает практика, лишь 2–3% россиян могут позволить себе взять недвижимость в кредит.
2. Долгие выплаты. Некоторые семьи выплачивают ипотеку по 50 лет. За это время меняются целые поколения. Ежемесячные выплаты не учитывают болезни и серьезные жизненные обстоятельства: вносить сумму нужно вовремя. Люди боятся брать ипотеку, думают о том, что в какой-то момент они станут неплатежеспособными.
3. Постоянный страх. Заемщики вынуждены испытывать стресс изо дня в день: они боятся, что не смогут погасить сумму и банк продаст их квартиру для погашения долга. Страх людей обоснован: по статистике, 20% заемщиков сталкиваются с проблемами при погашении ипотечного кредита.
4. Бумажная волокита. Оформить ипотеку может не каждый: для этого заемщик должен быть платежеспособным и собрать пакет документов. Как показывает практика, получить положительное решение банка – не самая простая миссия. 80% заемщиков обращается за помощью к ипотечным брокерам. Их работа дополнительно оплачивается. В итоге человек тратит много времени и денег на сбор и подготовку документов, консультации со специалистом. При этом банк может отказать.

Ипотека имеет как свои выгоды, так и недостатки. Тем не менее она является единственным способом быстро стать владельцем недвижимости, не располагая полной суммой для ее покупки. Решаясь на ипотеку, человек должен ответить себе на вопрос: «Готов ли я платить банку за возможность жить в своей квартире уже сегодня?»

Условия приобретения квартиры в ипотеку

Ипотека – это программа кредитования, во время которой между заемщиком и банком появляются обязательства. Финансовая организация диктует клиенту определенные условия. Соглашаться с ними или нет – выбор каждого.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, становится залогом банка. Как только заемщик погасит последний рубль долга, квартира или дом переходит в его право собственности. Далее он может поступить с жильем так, как ему заблагорассудится: продолжить в нем жить, продать, сделать перепланировку, подарить или сдать в аренду.

Условия эксплуатации недвижимостью индивидуальны. Они зависят от предпочтений клиента, мнения продавца и особенностей договора. Например, одни застройщики разрешают своим клиентам сдавать жилье в аренду и делать в нем ремонт, а другие – запрещают. Просвещенные заемщики пользуются хитростью: по закону они могут сдавать недвижимость в аренду сроком до 1 года без оформления документов.

Участники классической ипотечной сделки:

• владелец недвижимости – физическое лицо или строительная компания;
• покупатель-заемщик;
• финансовая организация, спонсирующая сделку (как правило, это банк).

Есть второй вариант ипотеки. В нем участвуют продавец и владелец недвижимости, а финансовая организация – банк – остается вне сделки. В этом случае ипотека оформляется двумя способами.

Первый – рассрочка. Покупатель и продавец обсуждают условия сотрудничества, приходят к консенсусу и оформляют рассрочку.

Второй – продавец предоставляет покупателю заем. Сумма выплачивается владельцу недвижимости вплоть до погашения задолженности.

Условия приобретения квартиры в ипотеку указываются в договоре. Документ регламентируется законом РФ «Об ипотеке».

Характеристики ипотечной программы: заем, первый взнос, процентная ставка и период погашения – от него зависит, какую сумму заемщик будет ежемесячно отчислять финансовой организации. Ипотечный заем зависит от первого взноса. Существуют программы, в которых он равен полной стоимости недвижимости, но они встречаются довольно редко.

Как показывает практика, клиенты вносят первоначальный взнос в размере 10–15% от стоимости жилья. Соответственно, остальные 85–90% оформляются в кредит.

Покупатель должен учесть дополнительное условие: страховка, услуги брокера и риелтора не включаются в ипотечный заем. Если какая-то финансовая организация говорит об обратном, стоит отказаться от сотрудничества с ней, т. к. это ловушка. Дополнительные расходы оплачиваются до выдачи кредита.

Первый взнос по ипотеке – это процент от стоимости недвижимости, который вносит клиент сразу после подписания договора. По статистике, он составляет 10–15%. С учетом финансовых реалий не все семьи могут выделить от 500 тысяч рублей на первоначальный взнос. Некоторые банки дают кредит на покупку квартиры без внесения этой суммы, но тогда процентная ставка повышается, и конечная сумма ипотеки будет выше. Процентная ставка определяется финансовой организацией.

Покупка квартиры в ипотеку: алгоритм действий

Многие заемщики, которые только решили взять ипотеку, задаются вопросом: «С чего же начать?». Специалисты отвечают им: «С подготовки».

К ипотеке, как и к любой серьезной финансовой операции, нужно готовиться.

Шаг 1: поставьте цель. Заемщик должен заранее спрогнозировать, решится ли его жилищная проблема, если он возьмет ипотеку. Желательно представить, сколько детей прибавится в семье, планируется ли переезд в ближайшие 10–20 лет, какие могут случиться непредвиденные ситуации. Заранее нужно подготовить финансовую подушку – сумму, которая выручит в критических ситуациях (чем она больше, тем лучше). Планируя ипотеку, потенциальный заемщик должен рассчитывать, что с годами финансовая нагрузка будет снижаться, а не нарастать.

Рассмотрим несколько примеров из практики, наглядно демонстрирующие удачное и неудачное планирование ипотеки.

Неудачное планирование. Молодая семья рассчитывает на прибавление в семье и решается переехать в двухкомнатную квартиру за 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос – 15%, или 450 тысяч рублей. Остальная сумма – 2,55 миллиона – берется в ипотеку под 10% на 15 лет. Таким образом, ежемесячная сумма выплат – 27 402 рубля, доход родителей – 42 000. Кроме того, семье нужно оплачивать коммунальные услуги в размере 3000 рублей.

Логично, что семья не справится с финансовой нагрузкой. Придется обращаться за помощью к родственникам: попросить у них денег взаймы или переехать к ним, а купленную квартиру сдавать в аренду. Третий вариант (самый неудачный) – обратиться за реструктуризацией кредита: финансовая организация меняет график платежей на год-полтора, а общая переплата увеличится в несколько раз.

Итог: семья неудачно спланировала ипотеку, поэтому столкнулась с финансовыми трудностями.

Рекомендация от специалистов: сумма ежемесячного платежа должна быть не более 40% от общего дохода семьи. Тогда выплата кредита не станет тяжелой ношей для заемщиков.

Удачное планирование. Семья смиряет свои аппетиты в плане недвижимости и покупает однокомнатную квартиру за 2 миллиона рублей. Первоначальный взнос – 300 тысяч рублей – внести гораздо проще, чем 450 тысяч рублей. Остаток кредита – 1,7 миллиона рублей – семья берет в кредит под 10% на 30 лет. Ежемесячный платеж составит 14 919 рублей. Если у заемщиков будут оставаться «свободные» деньги, то они смогут погасить кредит гораздо быстрее. Внося ежемесячно по 27 400 рублей, семья выплатит ипотеку за 7 лет и 4 месяца.

Однокомнатная квартира выгоднее двухкомнатной в финансовом плане: коммунальные и страховка – дешевле. Переплата составит 705 610 рублей: в 3 раза меньше, чем при неудачном планировании.

Если семья захочет переехать в двухкомнатную квартиру, это будет гораздо проще: добавив 1 миллион ипотечных, ежемесячные выплаты составят 8776 рублей.

При рождении второго ребенка материнский капитал можно вложить в недвижимость. Тогда из бюджета семьи придется отдавать 4,8 тысячи рублей каждый месяц.

Шаг 2: рассчитайте стоимость жилья и жизни. Выбирая квартиру, нужно обращать внимание на три фактора: ее цена, перспективность (выгода) покупки, дополнительные расходы на жизнь. Этот шаг основывается на том, что у всего хорошего есть плохая сторона.

Например, можно купить недвижимость в новостройке во время строительства. Это сэкономит 20–30% средств. Но до того как квартиру построят, нужно какое-то время арендовать жилье или делить квадратные метры с родственниками.

Или, к примеру, сравнить новостройку и вторичный рынок. В первом случае перед заселением нужно сделать ремонт, а во втором – демонтировать старые покрытия. Непонятно, какой из вариантов перспективнее и выгоднее.

Заемщики решают дилемму: купить квартиру в хорошем районе и при необходимости выгодно ее продать или выделить небольшие деньги на скромную жилплощадь экономкласса.

Шаг 3: изучите предложения банков. Главные критерии: максимальный размер ипотеки, процентная ставка, срок выплат, первый взнос, требования к заемщику, дополнительные платежи для оформления сделки. Выбор банка – головная боль заемщиков. Потенциальных клиентов могут устраивать все условия, кроме одного-двух. Например, выгодная процентная ставка, но короткий срок выплат, соответственно, высокие ежемесячные платежи, которые не по карману заемщику. Или банк не выдает большие кредиты на покупку квартиры.

Шаг 4: оцените свои финансовые возможности. После планирования бюджет нужно протестировать. Специалисты рекомендуют полгода пожить в установленном ритме: своевременно отчислять платежи в банк, не выходить за границу ежемесячных трат и откладывать остатки. Это поможет понять, грамотно ли спланирован бюджет. Его можно подкорректировать, выбрать более доступный график платежей. Кроме того, если не выходить за финансовые рамки, то ежемесячно будут появляться «свободные» деньги, которые можно вложить в досрочное погашение ипотеки.

Шаг 5: учитывайте риски. Планируя расходы на 10–20 лет вперед, нужно рассматривать критические ситуации: увольнение, болезнь, выход в декрет. Из-за этого заемщик лишается платежеспособности, а вместе с ней – уверенности в том, что банк не продаст его квартиру для погашения кредита. Кроме того, стоит учитывать инфляцию: из-за нее цены на питание, транспорт, одежду и образование ежегодно растут. Заемщик должен иметь так называемую финансовую подушку безопасности – сумму, которая спасет его в «черные» дни. Чтобы собрать ее, нужно ежемесячно откладывать 5–10% от дохода на депозит.

Еще один риск при оформлении ипотеки – курс валюты. Например, квартира продается в долларах, и банк оформляет кредит на нее на выгодных для заемщика условиях: без первого взноса, по сниженной процентной ставке и на максимальный срок. Внезапно курс доллара вырос, а вместе с ним и цена на недвижимость.

Чувствовать себя в безопасности на 100% могут сотрудники иностранных фирм или поставщики товаров за рубеж: они получают зарплату в долларах. Такая ситуация наблюдалась в 2014–2015 гг. Рубль обесценился по отношению к доллару, поэтому многие заемщики были вынуждены продать квартиры, чтобы погасить задолженность.

Такие случаи откладываются в памяти людей и создают барьеры и страхи. Так, по данным Фонда «Общественное мнение», 70% россиян боятся взять ипотеку. Их главный страх – оказаться в финансовой яме. По статистике, 40 миллионов наших граждан имеют задолженность по ипотеке.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует отдельной подготовки. Нужно изучить бумаги владельца недвижимости, лицевые счета, список прописанных физических лиц и их выписки. Встречаются случаи мошенничества, которые заканчиваются плачевно для покупателей, вплоть до потери имущества.

Если заемщик не может самостоятельно оценить свои возможности и принять решение, брать или не брать ипотеку, можно обратиться за помощью к специалистам – риелтору и ипотечному брокеру.

Когда подготовка к ипотеке завершена, можно приступать ее оформлению.

Пошаговый алгоритм:

1. Выбираем квартиру. Заемщик должен задать себе вопрос: «Для каких целей я покупаю квартиру?». Если квартира покупается для того, чтобы семья жила в ней, то нужно ориентироваться на инфраструктуру. Например, на состояние двора, парковку, близость к детским садикам, метро и школам, больницам и магазинам. Выбирая жилье для себя, можно закрыть глаза на некоторые недостатки. Например, выбрать вариант поближе к парку и подальше от метро. Но в будущем такую квартиру будет сложнее продать. Квартира для сдачи в аренду должна иметь выгодное расположение. В идеале – находиться в шаговой доступности от общественного транспорта и крупных государственных вузов. Жилье для аренды можно подобрать небольшое – выгоднее рассматривать варианты до 40 квадратных метров. Квартиры для инвестиций покупаются в новостройках. На стадии готовности их продают потенциальным покупателям. Чаще всего это однокомнатные варианты или студии с хорошим ремонтом. Найти универсальную квартиру, чтобы подходила и для сдачи в аренду, и для проживания, довольно сложно. Нужно обращать внимание на близость к метро, количество комнат, площадь и цену.
2. Собираем документы. Когда квартира выбрана, нужно собрать пакет документов и направить его в банк. Список документов и скорость работы зависит от типа жилья: готовое оно или еще строится. В случае с новостройкой все просто: застройщик или его представитель направляет кредитору документы для согласования недвижимости. Потребуется один документ – ДДУ. Если банк одобрит ипотеку, клиента уведомят об этом и предложат удобное время для подписания договора.
3. Если квартира покупается у физического лица – собственника, то перечень документов расширяется. Понадобятся: ДДУ, проект договора уступки прав требования, справка об оплате квартиры по ДДУ, паспорта, СНИЛС, доверенность, согласие супругов или органов опеки на совершение сделки. В случае с готовым жильем список документов неоднозначен. Он формируется для каждой квартиры индивидуально.
4. Оцениваем недвижимость. В документе указывается площадь, количество комнат, этажность, степень износа квартиры или дома. Оценка недвижимости помогает банку определить рыночную стоимость объекта для формирования ипотеки. Эту задачу поручают специалистам из оценочных компаний или индивидуальным предпринимателям, у которых есть лицензия. Большинство банков имеет особый список организаций, информацию от которых они считают достоверной. Чтобы не переплачивать нескольким специалистам, лучше заранее уточнить этот момент. Стоимость услуг оценщика зависит от сложности подготовки документа, объема работ. Логично, что однокомнатная квартира в 30 квадратных метров будет стоить дешевле, чем трехкомнатная в 100 квадратных метров. Задача оценщика – определить реальную стоимость квартиры. Для этого он проводит анализ соседних объектов, рассчитывает среднюю цену квадратного метра. Отчеты об оценке недвижимости проверяются сотрудниками банка. Цену могут снизить. Иногда встречаются специфические объекты, реальную стоимость которых оценить сложно. Можно попросить специалиста назвать цифру до того, как он запишет ее в отчет. Прикидка цены на квартиру – обычная практика, особенно если цена отчета выше 10 тысяч рублей. Клиенты часто просят сделать прикидку цены. Если заемщика не устраивает сумма, названная оценщиком недвижимости, стоит поискать другого специалиста. В крайнем случае – сменить банк. Как показывает практика, при подготовке отчета об оценке имущества ценник на одну и ту же квартиру может серьезно разниться.
5. Определяемся с порядком расчетов. Он состоит из первоначального взноса и ипотечных выплат. Прописывается в договоре купли-продажи.
   Первоначальный взнос – это сумма, которую вносит покупатель после подписания договора. Как правило, она не превышает 10–15% от стоимости недвижимости. Первоначальный взнос оплачивается двумя способами – наличными продавцу или банковским переводом. Порядок и способ отправки денег зависит от программы кредитования. Ипотечные выплаты – это кредит, который должен погасить заемщик в установленный срок. Чаще всего ежемесячные выплаты отправляются безналичным платежом на счет продавца.
6. Составляем предварительный договор. Этот документ иногда запрашивается банками. В нем должны быть перечислены все условия итогового договора. Как показывает практика, предварительный договор запрашивается редко. Если он все же понадобится, можно попросить его образец в банке или найти шаблон в интернете. Документ составляется под руководством риелтора или в индивидуальном порядке. Далее – проверяется ипотечным менеджером в банке. Цена предварительного договора – от 1 до 5 тысяч рублей.
7. Подаем документы в банк. Оригиналы приносить не нужно, достаточно копий. Советы по оформлению пакета документов: скан-копии и фотографии должны быть хорошего качества, файлы – в формате PDF или JPEG, название документов – в соответствии с содержимым. Подать документы в банк можно тремя способами: по электронной почте, с помощью сайта организации, лично передать менеджеру.
8. Ждем решение банка. В этот период не рекомендуется оформлять дополнительные кредиты и создавать причины для отказа. Часто клиентов перепроверяют на соответствие заявленным в документах характеристикам. Стоит отметить, что даже небольшая рассрочка на покупку бытовой техники может стать причиной отказа в ипотеке. Перед тем как сообщить клиенту об одобрении кредита на квартиру, сотрудник банка может позвонить для уточнения деталей. Заемщик должен знать такую информацию: объект недвижимости и его точный адрес, параметры квартиры и сделки, источник первоначального взноса. По статистике, на изучение объекта недвижимости и принятие решения у банка уходит от 1 до 3 рабочих дней. Отказывают 1 из 10 заемщикам: если клиент сохранил характеристики, указанные в документах, и выбрал квартиру «по карману», то у банка нет повода для отказа.
9. Оформляем страховку. Она бывает двух видов: обязательная и добровольная. Без первой банк не выдаст ипотеку, а без второй появляется больше рисков.
10. Назначаем сделку. Это происходит после того, как банк одобрил недвижимость. Сделка состоит из 2-х этапов: подписание кредитных бумаг в банке и регистрация договора купли-продажи.
11. Регистрируем сделку. После подписания договора в банке пакет документов отправляется на государственную регистрацию. Зарегистрировать сделку можно несколькими способами: в электронном формате, путем подачи документов в МФЦ, заключив нотариальную сделку.

После этих шагов покупку квартиры в ипотеку можно считать успешно завершенной.

Сколько длится процедура покупки квартиры в ипотеку

При идеальных условиях (без задержек) оформление ипотеки занимает 3 недели.

Из них:

• 1 день – расчет ипотеки, подача заявки и предварительное согласие банка;
• 2 недели – поиск жилья и согласование недвижимости с банком;
• 2 дня – оценка и страхование квартиры;
• 1 день – заключение ипотечного договора, оформление сделки купли-продажи;
• 3 дня – регистрация прав собственности на новое жилье.

Покупка квартиры в ипотеку – не такая страшная и глобальная задача, какой кажется на первый взгляд. Заемщик должен ответственно выбрать жилье и кредитора. Для этого нужно изучить рынок недвижимости и банковских услуг, выбрать выгодную программу с минимальной переплатой. Можно делегировать рутинную аналитическую работу и сэкономить время и деньги, обратившись за помощью к специалистам – риелторам и кредитным брокерам.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.